나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11368 [1] 경상북도 구미시 공단동 114-4 행복아파트 101동 6층 608호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상북도 구미시 공단동 소재 '비산초등학교' 남측 인근에 위치하며 주위 일대는 공장, 학교, 아파트단지 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건 아파트 단지 내까지 차량의 진입이 가능하며 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물 제101동 제6층 제608호 단위세대로서
(사용승인일 : 1993.06.24)
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
바닥 : 장판지 및 타일 등 마감
창호 : 새시이중창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 비교적 평탄한 다각형의 아파트 부지임.

인접 도로상태등

아파트 단지의 남측으로 폭 약 10미터의 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역,가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2015-02-02)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(2015-02-02)<교육환경 보호에 관한 법률>,재생사업지구(구미국가1단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>,지원시설구역(2015-07-08)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임.
2)기 타: 없 음.

물건 비고

임차인 서정익은 대항력 있는 임차인(임대차보증금 50,000,000원, 전입일자 22.07.18, 확정일자 22.7.21) 겸 신청채권자임. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

대상 물건은 경상북도 구미시 공단동 소재 '비산초등학교' 남측 인근에 위치합니다. 주위는 공장, 학교, 아파트 단지가 혼재되어 있어 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다. 단지 내 차량 진입이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 보통으로 평가됩니다. 아파트 단지 남측으로는 폭 약 10미터의 도로와 접해 있습니다.

2.2. 토지 이용 및 규제

본 물건은 경상북도 구미시 공단동 114-4번지에 소재한 행복아파트 101동 6층 608호입니다. 해당 토지는 준공업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 재생사업지구(구미국가1단지), 지원시설구역에 해당합니다. 구미국가1단지 재생사업지구에 속해 있어 산업단지와의 연계성이 높으며, 인근에 공업 시설이 위치합니다. 현재 파악된 혐오시설은 없으나, 산업단지 인근이라는 점을 인지해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본 경매 물건은 부동산 강제 경매로, 신청 채권자는 임차인이기도 한 서정익입니다. 등기부등본 상 가장 선순위로 파악되는 권리는 을구 7번의 주택임차권(2024년 9월 9일 접수, 서정익, 금50,000,000원)이며, 이 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 신청 채권자 서정익이 신청한 강제경매(2025년 9월 2일 접수)는 말소기준권리이나, 그보다 앞선 임차권이 매수인에게 인수되는 특이사항이 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 서

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 7월 18일

* 확정일자: 2022년 7월 21일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 서정익은 대항력 있는 임차인이며, 동시에 본 경매 사건의 신청 채권자입니다. 임대차 보증금 50,000,000원 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 구미시 공단동은 구미국가산업단지와 인접하여 공업 기능이 강한 지역입니다. 아파트 단지가 조성되어 있으나, 산업단지 배후 주거 지역으로서의 특성을 함께 지니고 있습니다. 재생사업지구로 지정된 점은 향후 지역 개발 가능성을 시사합니다.

4.2. 편의 및 교육시설

인근에 비산초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 아파트 단지 내 상가나 주변 상업 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 아파트 단지 인근에서 기대할 수 있는 수준의 편의 시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 물건은 1993년 6월 24일 사용 승인된 행복아파트 101동 6층 608호입니다. 철근콘크리트구조로, 15층 건물 중 6층에 해당합니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일 등으로 마감되어 있습니다. 건물에는 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 면적 정보

본 물건의 전용면적은 49.55㎡ (약 15.0평)입니다. 토지 지분 면적은 27.95㎡ (약 8.5평)입니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차 보증금: 대항력 있는 임차인 서정익의 보증금 50,000,000원 중 배당받지 못하는 잔액은 매수인이 부담해야 합니다. 이는 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 건물 노후화: 1993년 준공된 건물로, 향후 주요 설비 교체나 수리에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 산업단지 인근: 공장 등 산업 시설이 인근에 위치하므로, 소음, 분진 등의 환경적 요인이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 공단동에 위치한 행복아파트 101동 608호로, 감정가는 47,000,000원입니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 서정익이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 50,000,000원 중 미변제 잔액은 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 서정익은 임차인이자 동시에 본 경매 사건의 신청 채권자이기도 합니다. 아파트의 연식이 1993년으로 다소 노후되었으나, 주변 환경 및 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 이 물건의 성공적인 투자를 위해서는 임차인과의 원만한 협상 및 인수될 수 있는 보증금 잔액을 고려한 신중한 입찰가 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 권리 분석상 인수되는 보증금 50,000,000원의 규모가 커, 이를 고려한 입찰가 산정이 매우 중요합니다.

* 구미국가1단지 인근으로, 산업단지 종사자들의 배후 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 인수되는 보증금으로 인해 시세 대비 현저히 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 발생할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 50,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 하는 조건입니다. 따라서 매수인이 실제 부담하는 총 금액은 낙찰가에 인수 보증금을 합한 금액이 됩니다.

최근 매매 시세 최고가 53,500,000원(2026년 3월 거래 기준)을 기준으로 볼 때, 매수인이 손해를 보지 않기 위해서는 총 부담액이 53,500,000원을 초과하지 않아야 합니다.

만약 배당에서 임차인 보증금이 전혀 변제되지 않는다면, 매수인의 총 부담액 = 낙찰가 + 50,000,000원이 됩니다. 이 경우, 총 부담액이 53,500,000원이 되려면 낙찰가는 3,500,000원 이하가 되어야 합니다.

이는 현실적으로 낙찰가로 설정되기 어려운 매우 낮은 금액입니다.

따라서, 본 물건은 인수되는 보증금 부담이 너무 커 현재 시세 대비 매우 높은 금액을 지불하게 되므로, 감정가 47,000,000원에서의 입찰은 매우 신중해야 합니다.

만약 투자를 고려하신다면, 높은 위험 부담을 감수하고 유찰가 추이를 보며 1,000만원 이하 수준의 초저가 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 이 가격대에서도 인수되는 보증금 50,000,000원을 고려하면 총 부담액은 6,000만원 수준이 되므로, 현재 시세 대비 큰 메리트가 없을 수 있습니다. 따라서 적극적인 입찰을 권장하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.