나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11374 [1] 경상북도 구미시 옥계동 800-6 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달서 · 평가일 2025.09.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 옥계동 소재 '옥계동부초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위일대는
다가구주택, 근린생활시설 점포상가, 아파트단지, 학교 등으로 형성된 정비된 다가구 주택
지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 무난하며, 대중교통사정, 교통시설 접근편의성 등 제반 교통사정은
보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로 '다가구주택 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태

동측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합),
가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역), 상대보호구역, 국가산업단지(구미국가
4단지) 입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상입니다.
(2) 기 타: -

건물감정평가요항표

건물의 구조

2(가) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 다가구주택 건물로
사용승인일: 2005.10.17
외 벽 : 외장타일, 장식돌판 붙임 등
내 부 : 주택부분은 벽지, 장판, 내장마감재, 내장타일 등
계단복도는 화강석, 바닥타일, 페인팅 등
주차장은 에폭시코팅, 텍스붙임 등
창 호 : 샷시유리 창호 등 입니다.

이용상태

2(가) 다가구주택
1층 : 계단실, 주차장 등
2층(5가구) : 201, 202, 203, 205, 206호
3층(5가구) : 301, 302, 303, 305, 306호
4층(4가구) : 401, 402, 403, 405호

설비내역

급배수 설비, 개별 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 간이부합구조 제시외 건물(기호 ㄱ)이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상입니다.

(2) 기 타: -

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 김천지원 2025타경11374 (1)

* 소재지: 경상북도 구미시 옥계동 800-6

* 물건 종류: 다가구주택

* 감정가: 742,556,000원

* 토지 면적: 266.50㎡ (약 80.6평)

* 건물 면적: 477.71㎡ (약 144.5평)

* 제시외 건물 면적: 11.60㎡ (약 3.5평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 새OOOOOOO (새마을금고중앙회로 추정)

* 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 다가구주택

* 사용승인일: 2005년 10월 17일

* 총 가구수 (건축물대장 기준): 14가구 (2층 5가구, 3층 5가구, 4층 4가구)

* 주차 시설: 건물 내 기계식 주차 10대 가능

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 경상북도 구미시 옥계동 소재 '옥계동부초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주변 일대는 다가구주택, 근린생활시설, 아파트단지, 학교 등으로 형성된 정비된 다가구 주택 밀집 지역입니다.

* 교통 상황: 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 편리합니다. 구미 국가산업단지 4단지와 인접해 있어 직주근접 수요가 높습니다. 다양한 시내버스 노선(92, 80, 910, 960번 등)이 운행되어 대중교통 이용이 가능합니다. 또한, 거의지구와 옥계동을 연결하는 신설 도로 공사가 추진 중으로 교통 혼잡 해소에 기여할 것으로 보입니다.

* 토지 현황: 인접 토지와 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로, 현재 다가구주택 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 관계: 본건 토지는 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항: 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 국가산업단지(구미국가4단지)로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 4월 14일 접수된 새마을금고중앙회의 근저당 (492,000,000원) 입니다.

* 총 등기부채권액 (추정):

* 토지 등기부채권 총액: 887,339,430원 (근저당 492,000,000원 + 임의경매 395,339,430원)

* 건물 등기부채권 총액: 761,000,000원 (주요 을구 채권액 합계, 말소된 임차권 포함)

* 주요 권리 내역:

* 소유권 이전: 이미자, 김문생, 구칠승 외 1명, 이주연, 양심훈 순으로 등기되었습니다.

* 근저당: 새마을금고중앙회 (말소기준권리), 대성새마을금고 (임의경매 개시 결정).

* 주택임차권: 다수의 주택임차권 등기가 존재했으나, 모두 말소 처리되었습니다.

* 임차인 현황: (모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 기재되어 있으며, 권리분석 상 매수인에게 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.)

* 권민경: 보증금 20,000,000원, 전입/확정 2023-07-31, 배당신고 2025-08-14, 대항력 없음

* 김경란: 보증금 20,000,000원, 전입/확정 2023-06-14, 배당신고 2025-08-29, 대항력 없음

* 김명규: 보증금 100,000,000원, 전입/확정 2023-07-07, 배당신고 2025-11-14, 대항력 없음

* 김재영: 보증금 5,000,000원, 전입 2023-06-13, 확정 2023-06-15, 배당신고 2025-12-01, 대항력 없음

* 남건우: 보증금 75,000,000원, 전입/확정 2026-03-10, 배당신고 없음, 대항력 없음

* 박만희(PIAO WANXI): 보증금 70,000,000원, 전입 2024-01-26, 확정 2024-02-08, 배당신고 2025-09-10, 대항력 없음

* 여태균: 보증금 100,000,000원, 전입 2023-06-27, 확정 2023-06-13, 배당신고 2025-09-16, 대항력 없음

* 유동훈: 보증금 0원, 전입 2023-10-30, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 없음

* 이대성: 보증금 29,000,000원, 전입/확정 2023-08-07, 배당신고 2025-08-04, 대항력 없음

* 조수연: 보증금 0원, 전입 2023-06-14, 확정일자 없음, 배당신고 2025-08-29, 대항력 없음

* 조영철: 보증금 0원, 전입 2024-05-27, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 없음

* 주민혁: 보증금 5,000,000원, 전입/확정 2024-02-19, 배당신고 2025-11-19, 대항력 없음

* 주현준: 보증금 20,000,000원, 전입/확정 2023-07-05, 배당신고 2025-08-29, 대항력 없음

* 최향인: 보증금 5,000,000원, 전입일자 없음, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 없음

* 하정민: 보증금 5,000,000원, 전입 2024-02-15, 확정일자 없음, 배당신고 2025-11-19, 대항력 없음

* 인수되는 보증금: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없다고 판단됨)

* 주의사항: 임차인 중 유동훈, 조수연, 조영철, 최향인, 하정민 등은 보증금액이 미상이거나 확정일자, 전입일자 등의 정보가 누락되었습니다. 대항력은 없다고 기재되어 있으나, 혹시 모를 법적 분쟁 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본건은 다가구주택 밀집 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설 및 상점가가 형성되어 있어 주거 생활 편의성이 좋습니다.

* 수요 분석: 구미국가산업단지 4단지가 인접해 있어 관련 종사자들의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 옥계동부초등학교와도 가까워 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 옥계동부초등학교가 인근에 위치하며, 해마루초등학교, 양포초등학교, 옥계동부중학교 등도 근거리에 있습니다. 다만, 옥계동 내 고등학교가 없어 통학 거리가 있는 점은 고려해야 합니다.

* 편의 시설: 주변에 상업 시설 및 주거 단지가 잘 갖추어져 있어 생활 편의 시설 이용이 편리합니다. 양포동 행정복지센터가 인근에 위치합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 다양한 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용 또한 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 모든 임차인이 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 일부 임차인의 정보 부족(보증금 0원, 확정일자/전입일자 미확인 등)으로 인한 잠재적 분쟁 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 건물 노후화: 2005년 준공되어 약 20년이 경과함에 따라 향후 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 제1종일반주거지역, 상대보호구역 등의 지정으로 인해 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 지역 개발 이슈: 구미 산동읍 등 인근 지역에서 대규모 폐기물 처리 시설, 채석장 등 혐오 시설 설치 관련 주민 반대 움직임이 일부 보도되고 있습니다. 본건이 위치한 옥계동 자체에 이러한 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 없으나, 광범위한 지역 개발 및 환경 이슈는 잠재적 리스크로 고려할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 옥계동의 안정적인 주거 지역에 위치한 다가구주택으로, 구미국가산업단지 인접으로 인한 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다. 감정가는 7억 4천여만원 수준이며, 권리 분석상 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 일부 임차인의 정보 부족으로 인한 잠재적 리스크와 건물 노후화, 그리고 인근 지역 개발 이슈 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 옥계동부초등학교 인근의 안정적인 주거 환경.

* 풍부한 임대 수요: 구미국가산업단지 인접으로 인한 직주근접 수요 충족.

* 권리관계 명확성: 모든 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없는 점.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 효율적인 관리가 가능.

* 교통 개선 기대: 신설 도로 개통 등으로 교통 편의성 증대 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 742,556,000원을 기준으로, 주변 시세, 건물 상태, 향후 임대 수익률, 그리고 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 본건은 인수되는 임차 보증금이 0원이므로, 낙찰 후 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다. 따라서, 투자자의 수익률 목표와 시장 상황에 맞춰 전략적인 입찰가 산정이 요구됩니다. (구체적인 예상 입찰가는 추가적인 시장 조사 및 현장 답사를 통해 산출하는 것이 바람직합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.