나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10673 [1] 경상북도 경주시 강동면 안계리 30-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정성감정 · 평가일 2025.09.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 강동면 안계리 소재 "안계1리 마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며 인근 도로 상태 등을 고려시 제반 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1): 사다리형 토지로서 서측하향 완경사지내 자체지반 대체로 평탄하며 "주거용 건부지 등"으로 이용 중입니다. 기호(2): 사다리형 토지로서 서측하향 완경사지내 자체지반 대체로 평탄하며 "주거나지 등" 입니다. 기호(3): 부정형 토지로서 서측하향 완경사지(일부 평탄) 등을 이루며 "도로"입니다. 기호(5): 사다리형 토지로서 서측하향 완경사지내 자체지반 대체로 평탄하며 "주거용 건부지 등"으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호(1): 서측으로 폭 약 6~7미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며 남측으로 폭 약 3~4미터 내외의 막다른 비포장도로와 접하고 있습니다.(정확한 도로폭은 지적측량 등이 필요합니다.) 기호(2): 서측으로 폭 약 6~7미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며 남측으로 폭 약 4~5미터 내외의 막다른 포장도로, 동측으로 폭 약 3~4미터 내외의 막다른 비포장도로와 접하고 있습 니다. 기호(3): 자체가 도로입니다. 기호(5): 남측으로 폭 약 4~5미터 내외의 막다른 포장도로, 서측으로 폭 약 3~4미터 내외의 막다른 비포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), (3), (5) 보전관리지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>,공장설립제한지역(공장설립 제한지역)<수도법> 기호(2): 보전관리지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>

제시목록 외의 물건

본건 지상에 별첨 '사진용지'와 같이 조경수가 다수 식재 되어 있으며, 조경수의 경우에는 일반 거래관행상 토지와 같이 거래되는바, 토지가격에 포함하여 감정평가 하였음.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 후첨 "건물감정평가 요항표"를 참고하시기 바랍니다. 2)기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가): 경량철골조 판넬지붕(실제: 판넬위 아스팔트슁글지붕 등)단층 건물로서 외벽: 판넬붙임 등 내벽: 판넬붙임, 인테리어 등 바닥: 에폭시, 마루깔기 등 창호: 새시창호 등 입니다. (나): 철근콘크리트조 스라브지붕 단층 건물로서 외벽: 스톤코트마감 등 내벽: 몰탈위페인팅마감 등 바닥: 하드너마감 등 창호: 새시창호 등 입니다. (다): 일반목구조 한식골기와지붕 단층 건물로서 외벽: 황토블럭쌓기 등 내벽: 원목노출마감, 인테리어 등 바닥: 타일 등 창호: 새시창호 등 입니다.

이용상태

(가): 주택으로 이용 중입니다. (나): 창고 등으로 이용 중입니다. (다): 주택으로 이용 중입니다.

설비내역

(가,다): 위생설비, 급배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

(1) 후첨 "지적 및 건물개황도" 등에 표시한 바와 같이 본건 지상에 제시외건물 "㉠~㉣"이 소재 하는바 경매진행시 참고하시기 바랍니다. (2) 본건 지상에 별첨 '사진용지'와 같이 조경수 다수가 식재 되어 있는바, 이는 감정평가 제외 하였는바 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

(가): 공부상 용도는 창고이나 실제 "주택 등"이며, 공부상 지붕은 판넬지붕이나 실제 "판넬 위 아스팔트슁글지붕 등" 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상 2)기 타 : 없습니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 제시외 건물, 태양광설비, 지상수목 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2025타경10673 (1)

소재지: 경상북도 경주시 강동면 안계리 30-3

용도: 단독주택 (주택 1동, 창고 1동)

감정가: 806,668,000원

토지면적: 1585.00㎡ (약 479.5평)

건물면적: 262.30㎡ (약 79.3평)

- 가동 (주택): 198.30㎡ (약 60.0평)

- 나동 (창고): 64.00㎡ (약 19.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

특이사항: 공동담보, 제시외 건물, 태양광 설비, 지상수목 포함.

2.1. 입지조건

2.

입지조건

위치: 경상북도 경주시 강동면 안계리 소재 "안계1리 마을회관" 북동측 인근에 위치합니다.

주변환경: 본건 부근은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 차량의 접근이 가능하며, 인근 도로 상태 등을 고려할 때 제반 교통사정은 보통 수준입니다. 본건 토지는 서측으로 약 6~7미터 폭의 포장도로와 접하고 있으며, 일부 남측 및 동측으로는 폭 3~5미터 내외의 막다른 도로와 접하고 있습니다.

토지 이용계획: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 공장설립제한지역으로 지정되어 있습니다.

형태 및 이용: 토지는 사다리형 및 부정형으로, 서측하향 완경사지이나 자체 지반은 대체로 평탄하여 주거용 건부지, 주거나지, 도로 등으로 이용 중입니다.

2.2. 권리분석

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권리분석

총괄: 본건의 말소기준권리(구룡포신용협동조합 근저당, 2025년 2월 7일 접수) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 이OO: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025년 2월 7일. 법률상 대항력 없음.

인수되는 권리: 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부 요약:

* 토지 및 건물 등기부채권 총액: 1,244,000,000원.

* 주요 권리 내역: 감포신용협동조합, 구룡포신용협동조합, 이준희, 이수희 등의 근저당 및 임의경매가 다수 등기되어 있었으나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

2.3. 상권분석

2.

상권분석

본 물건은 경주시 강동면의 농촌 및 주거지역이 혼재된 지역에 위치합니다.

주변에는 상업시설보다는 단독주택, 농경지, 임야 등이 주를 이루고 있어, 일반적인 상업적 상권으로 보기에는 한계가 있습니다.

지역 기반 시설 및 소규모 편의시설은 인근 안계1리 마을회관 부근에서 일부 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

본 물건이 속한 지역의 향후 개발 가능성은 주변 지역 개발 계획 및 인구 유입 추이에 따라 달라질 수 있습니다.

2.4. 생활정보

2.

생활정보

교통: 차량을 이용한 이동은 용이한 편이나, 대중교통 이용 편의성은 다소 낮을 수 있습니다.

편의시설: 인근 마을회관 및 소규모 상점을 이용할 수 있으나, 대형마트 등 주요 편의시설 이용을 위해서는 경주시내로 이동해야 합니다.

주변 환경: 농경지와 임야에 둘러싸여 있어 조용하고 쾌적한 전원생활을 누릴 수 있는 환경입니다. 다만, 생활 편의시설 접근성은 상대적으로 떨어집니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 인근에 혐오시설이 있다는 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다. 상세한 확인을 위해서는 별도의 현장 조사 및 지도 검색이 필요합니다.

2.5. 잠재적 리스크

2.

잠재적 리스크

건물 용도 불일치: 공부상 '창고시설'로 기재된 나동 건물이 실제로는 '주택 등'으로 이용 중인 것으로 파악되어, 용도에 따른 행정적 제약이나 추후 이행강제금 부과의 가능성을 확인해야 합니다.

도로 접근성: 일부 토지가 폭이 좁거나 막다른 비포장도로와 접하고 있어, 토지 이용 및 건축 시 제약이 있을 수 있습니다. 정확한 도로폭 및 접합도는 지적측량 등을 통해 추가 확인이 필요합니다.

토지 이용 규제: 본건 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역 등으로 지정되어 있어, 토지 이용 및 개발에 있어 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

건물 및 부합물 포함 여부: 감정평가서 요약과 주의사항 간에 제시외 건물, 태양광 설비, 지상 수목의 포함 여부에 대한 설명이 다소 상이한 부분이 있습니다. (토지 감정평가 시 수목 포함, 건물 감정평가 시 수목 제외) 명확한 포함 여부 및 가치를 경매 진행 시 확인해야 합니다.

채권 총액: 채권 총액이 감정가에 비해 높은 편이므로, 유찰 가능성을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

2.6. 종합 의견

2.

종합 의견

본 물건은 경상북도 경주시 강동면의 전원적인 환경에 위치한 단독주택 및 창고 부지입니다. 넓은 토지 면적과 함께 주택 및 창고로 활용 가능한 두 개의 건물을 일괄 매각받을 수 있다는 장점이 있습니다.

권리상 큰 문제는 없어 보이나, 일부 건물 용도 불일치, 토지 이용 규제, 그리고 높은 채권 총액 등은 투자 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

감정가가 8억 원 이상으로 비교적 높은 편이므로, 본 물건의 실제 시장 가치 및 잠재적 활용 가능성에 대한 면밀한 분석을 바탕으로 보수적인 접근이 필요합니다.

2.7. 투자 포인트

2.

투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 1585.00㎡ (약 479.5평)의 넓은 토지를 확보할 수 있습니다.

* 복합 용도 활용: 주택과 창고 용도의 두 개 동 건물이 있어 다양한 용도로 활용 가능합니다.

* 전원생활 및 농업 적합: 조용하고 쾌적한 전원 환경으로 전원주택 부지나 농업용 토지로 적합합니다.

* 부가 가치: 제시외 건물, 태양광 설비, 지상 수목 등이 포함되어 있어 추가적인 가치를 기대할 수 있습니다.

* 미래 가치 잠재력: 지역 개발 계획 등 미래 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

2.8. 예상 입찰가

2.

예상 입찰가

감정가: 806,668,000원

인수 보증금 합계: 0원

본건과 유사한 조건의 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매 및 임대 시세 정보를 직접적으로 분석할 수 있는 자료가 제공되지 않았습니다. 또한, 해당 지역의 구체적인 실거래가 및 시세 동향을 파악하기 어려운 점을 감안할 때, 현 시세 기준으로 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다.

따라서, 보수적인 투자 관점에서 감정가의 70% ~ 80% 수준을 고려해볼 수 있습니다. 이는 다음과 같은 범위로 예상됩니다.

* 최소 예상 입찰가: 약 564,667,600원 (감정가의 70%)

* 적정 예상 입찰가: 약 645,334,400원 (감정가의 80%)

이 예상가는 현재 파악된 정보를 바탕으로 한 잠정적인 수치이며, 실제 경매 참여 시에는 해당 물건의 현장 상태, 법원 경매 진행 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.