나이스옥션 법원경매 경주 2025타경503 [1] 경상북도 경주시 진현동 915 묘지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경주시 진현동 소재 "진현아랫마을" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 시가지 주변의 근교농경지대로서 전, 답 등의 농경지와 전원주택, 근린생활시설 등이 혼재하고, 북서측 인근에 불국사상가가 입지하여 있습니다.

교통상황

시가지 근교지역으로서 간선대로 인근에 소재하여 대중교통사정이 편리하며, 차량출입이 가능합니다.

형태 및 이용상태

부정형 토지로서 완만한 경사지대에 계단식으로 조성되어 있으나 일부는 법면형태의 경사지이고, 북측 인접도로보다 저지이며, 전(휴경)으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

지적도상 북측으로 세로에 접하나 등고차이로 출입이 불가능하며, 서측 구거에 설치된 폭 4미터 정도의 콘크리트 교량을 통하여 츨입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

보전녹지지역 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 속합니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

공부상 지목이 묘지이나 실제 전입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 경주지원 2025타경503 (1)

소재지: 경상북도 경주시 진현동 915

용도: 묘지 (실제 이용 현황: 전(휴경))

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경OOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 1015.00㎡ (약 307평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 305,515,000원

매각대상: 토지매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경주시 진현동 소재 "진현아랫마을" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 시가지와 접한 근교 농경지대로서 전, 답 등의 농경지와 전원주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 북서측 인근에는 불국사 상가가 입지해 있어 관광객 유동이 있는 지역입니다. 최근 진현동 일대는 "불리단길"이라 불리며 작고 예쁜 카페, 식당, 복합문화공간 등이 생겨나며 새로운 관광 명소로 부상하고 있습니다.

2.2. 교통 접근성

본건이 위치한 지역은 시가지 근교 지역으로서 간선도로 인근에 소재하여 대중교통 사정이 편리한 편입니다. 차량 출입은 가능하며, 주요 관광지와의 접근성도 양호한 편입니다. 경주 시내 및 주요 관광지(불국사, 보문단지 등)로 연결되는 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 현황 (형태, 이용상태)

본건 토지는 부정형으로, 완만한 경사지에 계단식으로 조성되어 있습니다. 일부는 법면 형태의 경사지를 이루고 있으며, 북측 인접 도로보다 다소 저지인 상태입니다. 공부상 지목은 묘지이나, 실제로는 전(휴경)으로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

지적도상으로는 북측으로 세로에 접하고 있으나, 지형적 등고 차이로 인해 실제 차량 등의 출입은 불가능한 상황입니다. 현재는 서측에 위치한 구거(개천) 상에 설치된 폭 약 4미터의 콘크리트 교량을 통하여 출입하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2018년 5월 4일 접수된 경주농업협동조합의 근저당권 (을5)입니다.

3.2. 인수 및 소멸 권리

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. 다만, 등기부 요약상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 개요 정보는 제공되지 않았습니다.

3.3. 등기부 요약 (채권 총액 포함)

토지 등기부상 주요 권리 내용은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 김형수 (1977-07-29), 김준우 외 1명 (2018-02-20, 매매 180,000,000원)

* 근저당권: 경주농업협동조합 (2018-05-04, 288,000,000원, 말소기준)

* 근저당권: 우선진 (2020-08-21, 130,000,000원, 말소)

* 지분압류: 경주세무서장 (2021-02-25, 말소)

* 임의경매: 경주농업협동조합 (2025-08-27, 245,251,362원, 말소)

총 채권액 합계는 418,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 별도의 임차인 현황에 대한 구체적인 정보는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 이용 현황

본건 인근은 불국사 관광지와 연계된 상업 활동이 이루어지는 지역입니다. 불국사 상가 지역과 "진현아랫마을" 일대에 다양한 식당, 카페, 숙박시설 등이 밀집해 있습니다. 관광객을 대상으로 하는 업종이 주를 이루며, 지역 주민들을 위한 근린생활시설도 일부 혼재하고 있습니다. Gyeongju city in general has had discussions regarding incentives for hosting "hate facilities" such as a radioactive waste disposal site, but no specific "hate facility" is indicated as being located at or near this particular property.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 주거 환경

본건은 경주시 외곽의 농경지대와 관광지 인근이 혼합된 지역에 위치합니다. "진현아랫마을"이라는 근거리가 있어 기본적인 지역 커뮤니티를 형성하고 있으며, 불국사 상가 지역의 편의시설을 이용할 수 있습니다. 다수의 숙박시설이 소재하여 관광지로서의 면모를 갖추고 있습니다. 보전녹지지역으로 지정되어 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용 현황 및 공부상 지목 불일치

공부상 지목은 묘지이나 실제로는 전(휴경)으로 이용되고 있어, 향후 지목 변경이나 토지 이용에 있어 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 보전녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역(일부 제한(200))에 해당합니다. 이는 향후 토지 개발 및 이용에 있어 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 도로 접근성 제약

지적도상의 북측 도로로의 직접적인 출입이 어렵고, 서측 구거 위에 설치된 폭 4미터의 교량을 통해서만 접근이 가능하다는 점은 차량 접근 및 향후 개발 시 불편함으로 작용할 수 있습니다.

6.4. 임대 관계 불확실성

임대 관계가 미상으로 명시되어 있으나, 인수되는 보증금 합계가 0원인 점으로 미루어 볼 때, 대항력 있는 유료 임차인은 없을 것으로 판단됩니다. 그러나 정확한 점유 관계 및 임대차 여부는 현장 조사를 통해 재확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경주시 진현동 소재의 토지로서, 불국사 관광지 인근에 위치하여 관광지 연계 효과를 기대할 수 있는 입지입니다. 다만, 공부상 지목과 실제 이용 현황이 다르고, 보전녹지지역 등의 토지 이용 제한이 있으며, 도로 접근성에 일부 제약이 있다는 점은 고려해야 합니다. 현재는 전(휴경)으로 이용 중이며, 주변 지역은 점차 관광 상권이 발달하는 추세입니다.

8. 투자 포인트

* 불국사 관광지 인근의 토지로서 관광객 증가에 따른 수혜 기대 가능.

* "불리단길" 발전과 함께 지역 상권 활성화 및 부동산 가치 상승 잠재력 보유.

* 향후 토지 이용 계획 변경이나 개발 가능성 검토를 통한 가치 상승 여지.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 기준

인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 인수 금액은 없습니다. 본건의 감정가는 305,515,000원입니다. 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 낙찰 사례 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 통상적으로 감정가의 70~90% 수준에서 검토하는 것이 일반적이나, 본건의 특이사항(지목 불일치, 접근성 등)과 향후 개발 가능성 등을 면밀히 분석하여 신중하게 결정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.