나이스옥션 법원경매 경주 2025타경507 [1] 경상북도 경주시 안강읍 노당리 62 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달오

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 안강읍 노당리 소재 "화룡사" 남측 인근에 위치하며, 부근은 기 존마을, 농경지, 사찰 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 일반차량 접근 가능하며, 지역적 상황, 주변 간선도로, 교통시설과의 접근편의 성 등을 고려할 때 대중교통여건을 감안한 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 과수원으로 이용중임. 기호(2~4): 자체지반 및 인접필지와 대체로 등고평탄한 일단의 사다리형유사 토지로서, 현황 "잡종지"(사찰 마당 및 주차장)임.

인접 도로상태

기호(1): 본건 북동측으로 폭 약 4M 포장도로, 남측으로 폭 약 3M 비포장도로와 각각 접 합. 기호(2~4): 본건 북서측으로 폭 약 3M 비포장도로, 북동측으로 폭 약 4M 포장도로 및 남 동측으로 왕복2차선 포장도로와 접합.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수 도법>. 기호(2): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>. 기호(4): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구 역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 공장 설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(1): 의뢰목록상 지목은 "전"이나, 현항 "과수원"임. 기호(2~4): 의뢰목록상 지목은 "전"이나, 현황 "잡종지"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 본건 기호(1) 지상에 소유자 미상의 과수목(감나무)이 다수 식재되어 있음. 본건 토지의 지적은 측량성과도에 의한 것이 아닌 지적공부에 의하고, 지적경계는 주 위의 지형, 지물,주변 토지의 이용상황 등을 이용하여 확인하였으나, 정확한 지적경 계 및 그에 따른 현실적 이용상황 등은 별도로 확인하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 지상수목포함 매각
2. 농지취득자격증명 제출 요(미제출시 매수보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2025타경507 (1)

소재지: 경상북도 경주시 안강읍 노당리 62

지목: 전 (현황: 과수원 및 잡종지)

감정가: 132,681,000원

토지면적: 941.00㎡ (약 284.65평)

매각대상: 토지매각 (지상 수목 포함)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 강동농업협동조합 (채권액 139,966,204원)

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수, 공동담보 물건

주의사항: 1. 지상 수목 포함 매각

2. 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 몰수

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 경주시 안강읍 노당리 소재 "화룡사" 남측 인근에 위치하며, 주변은 기존 마을, 농경지, 사찰 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 일반 차량 접근은 가능하며, 지역적 상황 및 간선도로, 교통시설과의 접근성을 고려할 때 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

도로상태:

* 기호(1) 토지: 북동측 약 4m 포장도로, 남측 약 3m 비포장도로와 접합.

* 기호(2~4) 토지: 북서측 약 3m 비포장도로, 북동측 약 4m 포장도로, 남동측 왕복 2차선 포장도로와 접합.

형태 및 이용상태:

* 기호(1) 토지: 대체로 등고평탄한 부정형 토지로, 현황 과수원으로 이용 중입니다.

* 기호(2~4) 토지: 대체로 등고평탄한 일단의 사다리형 유사 토지로, 현황 "잡종지" (사찰 마당 및 주차장)로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역(일부제한(200)), 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호).

* 기호(2)는 접도구역 포함.

* 기호(4)는 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 도로구역 포함.

* 최근 경주시는 안강 지역에 RE100 기반 e-모빌리티 전용 산업단지를 조성하는 계획을 추진 중입니다. 이는 지역 개발 잠재력을 시사합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 8월 20일 강동농업협동조합의 근저당권 (채권액 90,000,000원)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. 물건명세서에 '지상권개요'라고 기재되어 있으나, 등기부 요약상 을3, 을4(지상권) 모두 말소로 확인되어 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 판단됩니다.

등기부 요약:

* 소유권 관련: 이혜선, 박상관 외 2명, 황윤희 순으로 소유권 이전이 있었습니다.

* 담보권 관련: 강동농업협동조합의 근저당(9천만원)이 말소기준권리이며, 박진호의 근저당(15억원)도 말소되었습니다.

* 기타 권리: 근저당권, 지상권, 가압류, 근저당가처분, 임의경매, 가압류 등이 다수 있었으나 모두 말소 처리되었습니다.

등기부채권 총액: 약 2,543,300,000원

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

지역 특성: 경상북도 경주시 안강읍 노당리 지역은 농경지와 마을, 사찰 등이 혼재된 농촌 지역의 특성을 보입니다.

주변 시설: "화룡사" 인근에 위치하며, 계획관리지역으로 일부 개발 가능성이 있습니다. 안강읍 내에는 안강농공단지 등이 있으며, 향후 e-모빌리티 산업단지 조성 계획도 있습니다.

혐오/기피 시설:

* 경주시 안강읍 두류리 일원에는 산업폐기물 매립장 사업을 둘러싼 주민 반발 및 갈등이 지속되고 있습니다. 해당 지역은 폐기물 처리시설이 밀집되어 있어 악취, 소음, 비산먼지 등의 환경 문제가 제기되고 있습니다. 본 물건의 정확한 위치를 기준으로 주변 혐오시설의 존재 여부는 추가적인 현장 조사 또는 상세 지도 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

교통: 일반 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

편의시설:

* 안강읍 중심 시가지에는 마트, 시장, 읍사무소, 금융기관(농협, 새마을금고), 목욕탕 등의 편의시설이 도보 또는 근거리 이동 가능한 범위에 있습니다.

* 주거단지 주변으로는 편의점, 마트, 식당 등이 있어 생활하기 편리하다는 평가도 있습니다.

* 교육시설: 안강초등학교, 안강중학교 등이 인근에 위치합니다.

* 의료시설: 구체적인 정보는 부족하나, 안강읍 내 또는 인근 도시로 이동 시 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

농지 취득 자격 증명 필수: 본건은 토지 매각 대상이며, 지목이 '전'이므로 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 이를 미제출할 경우 매수 보증금이 몰수되므로, 취득 전에 반드시 관련 자격을 확보해야 합니다.

토지 지목과 현황 불일치: 의뢰 목록상 지목은 '전'이나, 현황은 '과수원' 및 '잡종지'(사찰 마당 및 주차장)로 이용되고 있습니다. 이는 토지 이용 및 향후 개발에 있어 추가적인 확인 및 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

지상 수목 포함 매각: 본건 토지에 식재된 과수목(감나무 등)은 별도 분리 없이 매각에 포함되므로, 수목의 처리 및 활용 방안을 미리 검토해야 합니다.

개발 제한 구역: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등의 토지이용계획 및 제한 상태를 고려하여, 원하는 개발 행위가 가능한지 사전에 확인해야 합니다.

주변 환경 및 민원 가능성: 안강 지역 내 폐기물 처리시설 관련 갈등 및 환경 문제가 보고되고 있어, 해당 물건과의 거리 및 직접적인 영향 여부에 대한 추가 조사가 필요할 수 있습니다.

높은 등기부채권 총액: 등기부 상 채권 총액이 약 25.4억원에 달하는 점은 과거 복잡한 채무 관계를 시사하나, 대부분 말소 예정이므로 낙찰자 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경주시 안강읍 노당리 소재 토지로서, 지목은 전이나 현황은 과수원 및 사찰 부지로 이용되고 있습니다.

매각 시 지상 수목이 포함되며, 농지취득자격증명 제출이라는 매우 중요한 요건이 수반됩니다.

주변 환경은 농경지, 마을, 사찰 등이 혼재된 농촌 지역이며, 계획관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

안강 지역은 신규 산업단지 조성 계획이 있는 등 개발 잠재력을 가지고 있으나, 동시에 폐기물 처리시설 관련 환경 문제 및 주민 민원도 산재해 있어 신중한 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 토지는 농업적 활용, 전원생활 부지, 또는 관련 시설 부지로서의 잠재력을 가지나, 명확한 농지 취득 자격 확보와 향후 토지 이용 계획에 대한 철저한 사전 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

지역 개발 잠재력: 경주시 안강읍 지역은 e-모빌리티 산업단지 조성 계획 등 지역 개발이 추진되고 있어 향후 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

농업 및 전원 생활 부지 활용: 적법한 농지 취득 자격 확보 시, 과수원 또는 농업 목적 활용이 가능하며, 조용하고 쾌적한 환경을 바탕으로 전원주택 부지로도 매력적입니다.

합리적인 감정가: 941㎡(약 285평)의 넓은 면적에 비해 감정가가 1.3억원대로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다 (별도 시세 조사 필요).

주변 인프라: 안강읍 중심 시가지의 편의시설 및 학교 등 생활 기반 시설 접근성이 양호한 편입니다.

9. 예상 입찰가

본 경매 물건은 인수되는 권리 없이 모든 권리가 말소되는 조건으로, 감정가를 기준으로 입찰가 산정이 가능합니다.

다만, 농지취득자격증명 제출이라는 중대한 요건과 토지 이용의 제한 가능성, 그리고 주변 환경(폐기물 처리 시설 갈등 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 경매 참여자 수 등을 면밀히 분석하여 최적의 입찰가를 산정해야 하나, 본 제공된 정보만으로는 정확한 산정에 한계가 있습니다.

초기 희망 입찰가는 감정가 132,681,000원을 기준으로, 110,000,000원 ~ 130,000,000원 사이에서 검토해 볼 수 있습니다. 이는 현장 답사 및 추가적인 권리 분석, 시세 조사 후 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.