나이스옥션 법원경매 경주 2025타경512 [1] 경상북도 경주시 사정동 61-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 사정동 "서라벌네거리" 남서측 약 120 m 지점에 위치하는 토지·건물(단독주택)로서, 간선도로 후면의 기존주택지대임.

교통상황

차량 출입 불가하나, 간선도로와 가까우므로 대중교통사덩은 양호함.

형태 및 이용상태

기호 1) ; 기호 3)을 공용사도로 이용중인 사다리꼴의 토지로 인접지대와 평탄한 단독주택부지이며. 남서측 출입구 부분 일부는 현황 도로임. 기호 3) : 기호 1)의 진입도로로서 ㄴ)자형의 공용사도임.

인접 도로상태

서측으로 폭 약 2미터의 공용사도(기호 3 토지)로 통하며, 북측으로 폭 약 25미터의 간선도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 제1종일반주거지역 , 고도지구(10m이하) , 특화경관지구 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경주공업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 기호 3) : 제1종일반주거지역 , 고도지구(10m이하) , 특화경관지구 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경주공업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

건물감정요항표 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물감정요항표 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2-나) : 시멘트블럭조 강판기와지붕 단층으로 외벽 : 일부 스톤코트 및 몰탈 위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지, 탕리 등 마감 창호 : 샛시 유리창 등 (사용승인일은 1973.08.23.이나 최근 내·외부 수리로 현상 양호한 상태임)

이용상태

단독주택 -잠금장치 및 점유자 부재로 외부에서의 개략적인 조사 등에 의함

설비내역

위생, 급배수 설비, 난방설비 등.

부합물 및 종물

토지 건물 감정평가명세표 참조

공부와의 차이

공부상 토기와지붕이나 실제 강판기와지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 ; 점유자 부재로 임대여부 및 임대조건 확인하지 못함. 2) 기 타 : 본건 건물 2-가, 다, 라)는 멸실 상황이며, 동측 일부에 조성된 잔디정원 등은 토지에 포함하여 평가하되, 간이구조의 휴게실, 모래놀이장 및 어린이 놀이시설(미끄럼틀)등은 이전이 용이함을 고려하여 이에 구애됨이 없이 평가함. 본건 지상의 건물 및 제시외 건물은 현상 등을 고려하여 관찰감가를 병용함. 본건 건물 및 제시외 건물의 옥상에 설치된 태양광발전설비는 평가목적을 고려하여 건물에 포함하여 평가함.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록2 각 건물옥상의 태양광발전설비 포함. 목록2 중 공부상 토기와지붕(42.93㎡)은 실제 강판기와지붕이고, 주택 일부(95.04㎡) 및 부속건물(8.1㎡, 3.6㎡)은 멸실 감안 평가. 목록1 지상 일부 잔디정원은 포함 평가하되 간이구조의 휴게실 및 모래놀이장, 어린이놀이시설(미끄럼틀) 등 각 이전 용이한 물건은 매각제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 경주지원 2025타경512 (1)

소재지: 경상북도 경주시 사정동 61-2

신주소: 경상북도 경주시 태종로 706-5 (사정동)

용도: 단독주택

감정가: 382,255,850원

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 안강신용협동조합 (안OOOOOOO)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지 면적: 489.00㎡ (약 148평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 149.67㎡ (약 45평)

건물 제시외 면적: 90.10㎡ (약 27평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 경상북도 경주시 사정동 "서라벌네거리"에서 남서측으로 약 120m 지점에 위치하고 있으며, 간선도로 후면에 자리한 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본 물건지는 서측으로 폭 약 2미터의 공용사도(기호 3 토지)를 통해 접근 가능하며, 북측으로는 폭 약 25미터의 간선도로와 연결되어 있습니다. 차량 직접 출입은 어려운 상황이나, 간선도로와 인접하여 대중교통 이용은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 제1종일반주거지역, 고도지구(10m 이하), 특화경관지구, 가축사육제한구역(2023-06-08, 일부제한(200)), 상대보호구역(경주공업고등학교), 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 및 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2022년 8월 30일 접수된 안강신용협동조합의 근저당권(을14, 채권최고액 325,000,000원)입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 강동화

보증금: 25,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025년 4월 16일

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 대상 아님.

* 임차인: 최광현

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2025년 5월 7일

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 대상 아님.

3.3. 인수되는 권리

상기 임차인들의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다.

4. 건물 현황 및 특징

4.1. 건물 구조 및 용도

본 건물은 시멘트블록조 강판기와지붕 단층 단독주택으로, 사용승인일은 1973년 8월 23일입니다.

4.2. 건물 상태 및 특이사항

공부상 지붕은 토기와이나, 실제로는 강판기와 지붕으로 확인되었습니다. 또한, 주택 일부(95.04㎡) 및 부속건물(8.1㎡, 3.6㎡)은 멸실된 상태로 감안하여 평가되었습니다. 최근 내외부 수리가 있었던 것으로 보이나, 멸실된 부분이 존재하여 현 상태에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4.3. 포함/제외 물건

목록2 각 건물 옥상의 태양광발전설비는 매각에 포함됩니다. 목록1 지상 일부 잔디정원은 포함되나, 간이구조의 휴게실, 모래놀이장, 어린이 놀이시설(미끄럼틀) 등 이전이 용이한 물건은 매각에서 제외됩니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 주변 상권

"서라벌네거리" 인근에 위치하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 편의 및 교육시설

인근에 경주공업고등학교가 있으며, "서라벌네거리"를 중심으로 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 차량 접근성 문제

본 물건지는 폭 2미터의 공용사도를 통해 접근 가능하나, 차량 직접 출입이 불가한 점은 큰 단점으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 건물 노후화 및 멸실 부분

1973년 사용승인된 건물로 노후화가 진행되었으며, 일부 건물(주택 일부, 부속건물)이 멸실되어 있어 수리 또는 재건축 필요성이 예상됩니다.

6.3. 토지 이용 제한

다수의 토지 이용 제한(고도지구, 특화경관지구, 역사문화환경보존지역 등)으로 인해 향후 건축 또는 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 기타 리스크

점유자 부재로 인해 현재 정확한 점유 관계 및 임대차 여부를 외부에서만으로는 확인하기 어렵습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 긍정적 요인

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 간선도로 인접으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 일부 멸실 및 노후화된 부분을 고려하더라도, 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

7.2. 시세 상승 잠재력

지역 개발 계획 및 재건축/리모델링을 통한 가치 상승 잠재력을 고려해 볼 수 있으나, 토지 이용 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경주시 사정동의 주택지로, 대중교통 접근성은 양호하나 차량 접근성이 제한적이라는 명확한 단점을 가지고 있습니다. 건물은 노후화되었고 일부 멸실된 부분이 존재하며, 토지 역시 다양한 개발 제한이 적용됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 없고, 감정가를 기준으로 신중하게 접근한다면 주거용 또는 투자용으로 고려해볼 만한 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가 산정

9.1. 시세 분석

주변 연립, 다세대, 빌라 등 유사 물건의Json 데이터가 제공되지 않아 상세한 시세 비교 분석은 어렵습니다. 따라서 제공된 감정가(382,255,850원)와 물건의 특징, 그리고 현시세 대비 할인율을 고려하여 예상 입찰가를 산정해야 합니다.

9.2. 예상 입찰가

감정가: 382,255,850원

본 물건의 단점(차량 접근성, 건물 상태, 개발 제한)을 고려하여 감정가 대비 약 75%~85% 수준에서 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 287,000,000원 ~ 325,000,000원 범위에서 검토하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 본 물건의 현장 조사, 추가적인 권리 분석, 그리고 실제 경매 진행 상황을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.