나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9131 [1] 대구광역시 동구 신기동 573 신기모란아파트 1동 5층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신기동 소재 ‘신기중학교’ 동측 인근에 위치하는 신기모란아파트 제1동 제5층 제601호 단위세대로서, 부근일대는 아파트, 학교, 단독주택, 일반음식점 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 단지까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 지하철 1호선(신기역)이 소재하는 등 제반교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건중 제5층 제601호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등
내벽 : 벽지, 타일 등
바닥 : 장판지 및 타일 등
창호 : 새시창호 등

이용상태

가) 아파트 입니다.

설비내역

위생설비 및 급, 배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 아파트 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 폭 약 12미터 및 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구기타(택지개발완료지구)<택지개발촉진법>, <추가기재>하천구역에 대하여는 건설과 문의바람.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상입니다.
(2) 기타 : 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 내부조사는 주민 탐문조사에 의거하여 동류형 부동산의 표준적인 이용상황을 상정하여 평가하였으니,경매 진행시 참고 하시기 바랍니다.

물건 비고

서울보증보험 주식회사(양도전:임차권자 한국토지주택공사)로부터 2025.08.28.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9131 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 동구 신기동 573 신기모란아파트 1동 5층601호

용도: 아파트

토지면적: 26.43㎡ (약 8.00평)

건물면적: 30.63㎡ (약 9.26평)

아파트 동/층: 1동 5층 601호

건축년도: 1987년 (사용승인일: 1987.10.26)

세대수: 320세대 (신기모란아파트 전체)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 89,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 대구광역시 동구 신기동 소재 '신기중학교' 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 학교, 단독주택, 일반음식점 등으로 형성된 주거 및 생활 편의 시설 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 상황

단지 내 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 신기역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획

* 제3종일반주거지역

* 제1종지구단위계획구역

* 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

* 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 비행안전제2구역(전술)

* 택지개발지구 기타(택지개발완료지구)

* 하천구역에 대하여는 건설과 문의 필요

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

등기부상 말소기준권리는 2018년 02월 20일 접수된 삼성생명보험 주식회사 근저당(36,300,000원)입니다. 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한 (한국토지주택공사)

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 07월 20일

* 확정일자: 2022년 07월 05일

* 배당신고일자: 2024년 08월 07일

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

서울보증보험 주식회사로부터 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 또한, 임차인 한국토지주택공사는 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 임차인의 보증금 중 인수되는 금액은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본건 인근에는 주거지역과 더불어 학교, 일반음식점 등 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

4.2. 아파트 단지 및 건물 정보

본건이 속한 신기모란아파트는 1987년 준공된 총 5개동, 320세대 규모의 단지입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 5층에 위치하며, 외벽은 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일 등으로 마감되었습니다. 위생, 급배수, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

4.3. 편의시설 및 특이사항

* 주변 편의시설: 신기중학교, 상업시설 등

* 특이사항: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 조사는 주민 탐문 조사에 의거하여 동류형 부동산의 표준적인 이용 상황을 상정하여 평가하였으므로, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 인접한 곳에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 노후도

본건 아파트의 사용승인일은 1987년으로, 약 39년 경과한 노후된 건물입니다. 따라서 향후 리모델링 또는 재건축 관련 이슈 발생 가능성을 고려해야 합니다.

5.2. 감정가와 시세의 괴리

감정가 89,000,000원 대비 최근 실거래가는 약 6,300만원 ~ 6,600만원 수준으로 형성되어 있습니다. (실거래 면적 약 38.97㎡ ~ 39.51㎡ 기준) 이는 감정가가 최근 시세보다 높게 책정되었음을 시사합니다.

5.3. 채무 총액

등기부상 채무 총액은 약 106,300,000원 (근저당 36,300,000원 + 강제경매 신청 채권액 72,867,122원)으로, 감정가 89,000,000원을 초과합니다.

6. 종합 의견

본건은 대구 동구 신기동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 교통 환경과 주거 입지를 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 명도에 대한 부담이 적은 편입니다. 다만, 건물이 노후되었고 감정가가 최근 시세 대비 높은 편이라는 점은 투자 시 신중한 접근이 필요합니다. 임차인 관련 확약서 제출로 보증금 인수 부담은 없습니다.

7. 투자 포인트

* 명도 용이: 인수되는 권리 및 임차 보증금이 없어 명도에 따른 부담이 적습니다.

* 교통 편리: 신기역(지하철 1호선) 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도심 접근성: 대구 도심 및 주변 지역으로의 접근성이 양호한 편입니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

최근 아파트 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 38.97㎡ ~ 39.51㎡, 약 11.8평 ~ 11.9평)의 5층 매물이 2026년 4월 30일에 6,600만원, 2026년 6월 24일에 6,300만원에 거래되었습니다.

본건의 등기부상 건물면적은 30.63㎡ (약 9.26평)이나, 실제 이용 면적은 최근 실거래 면적과 유사할 것으로 추정됩니다. 감정가는 8,900만원으로, 이는 최근 실거래가보다 약 2,300만원 ~ 2,600만원 가량 높습니다.

8.2. 예상 입찰가 제안

최근 시세, 감정가, 건물의 노후도, 5층(탑층)이라는 점, 그리고 역세권 입지 등을 종합적으로 고려하였습니다. 감정가와 시세 간의 괴리가 크므로, 시세 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서 예상 입찰가는 7,000만원 수준으로 제안합니다. (이는 보증금 인수액 0원을 전제로 산정된 가격입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.