나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9094 [1] 대구광역시 북구 산격동 1308-13 4층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성문감정 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 산격동 소재 "경북대학교 북문" 북측 인근에 위치하며 주위는 동류 형의 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 및 관련 소규모 상가 등이 혼재하여 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 진입 가능하며 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물중 4층 502호 단위세대로서 외 벽 : 외장타일 및 몰탈위페인팅 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감 바 닥 : 내장바닥재 및 타일 등 마감 창 호 : 샷시창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생, 급배수설비, 도시가스공급설비 및 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 동향 완경사 지대에 자체 지반 평탄하게 조성되어 있으며 다세대주택 건 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 8M의 포장도로와 접함니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2015-04-10)(접합), 가축사육제한구역(가 축사육제한구역), 상대보호구역(2025-07-25), 비행안전제6구역(전술)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경9094 (1)

* 소재지: 대구광역시 북구 산격동 1308-13 4층502호

* 구분건물명: 하나빌라

* 건축년도: 1991년

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 108,000,000원

* 토지면적: 35.29㎡ (약 10.68평)

* 건물면적: 60.14㎡ (약 18.19평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 새누리신용협동조합

2. 입지조건

2.1. 주변환경

* 본건은 대구광역시 북구 산격동 소재 "경북대학교 북문" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 및 관련 소규모 상가 등이 혼재된 주거지역입니다.

2.2. 교통

* 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인접 도로(폭 약 8M)와 접하고 있어 차량을 이용한 접근성은 양호한 편입니다.

* 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 본 건의 말소기준권리는 2014년 2월 28일 접수된 새누리신용협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 등기사항 요약

* 근저당 (새누리신용협동조합, 2014.02.28, 65,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전 (황영, 2014.08.21)

* 소유권이전 (김유성, 2015.05.19)

* 근저당 (새누리신용협동조합, 2019.05.23, 13,000,000원) - 말소

* 소유권이전 (김대환외 1명, 2025.08.18, 상속)

* 임의경매개시결정 (새누리신용협동조합, 2025.08.29) - 말소

* 총 등기부채권액: 78,000,000원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 개요 없음)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의: 임대관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 현황에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 건물 정보

* 본건은 1991년 6월 5일 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 502호입니다.

* 외부 마감은 외장타일 및 몰탈위 페인팅, 내부는 벽지 및 타일, 바닥은 내장재 및 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

* 위생, 급배수, 도시가스 공급 및 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

4.2. 토지 이용

* 토지는 세장형의 형상을 하고 있으며, 자체 지반은 평탄하게 조성되어 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

4.3. 주변 상권

* 경북대학교 북문 인근 지역으로 대학생 및 교직원을 대상으로 하는 다양한 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

4.4. 생활 편의시설

* 대학가 인근으로 교육, 의료, 쇼핑 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 관계

* 임대관계가 미상인 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

5.2. 건물 노후화

* 1991년에 건축된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

5.3. 토지이용계획 제한

* 본건 토지는 제2종일반주거지역이며, 비행안전제6구역(전술)에 해당하여 건축 시 고도 제한 등의 영향을 받을 수 있습니다. 또한, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 종합 의견

* 본 물건은 경북대학교 북문 인근이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있어 대학가 상권 및 주거 생활 인프라를 누릴 수 있는 다세대주택입니다.

* 건축년도가 1991년으로 다소 노후화되었으나, 기본적인 설비는 갖추고 있으며 건물 상태는 보통 수준으로 판단됩니다.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수할 임차 보증금은 없으나, 임대 현황이 미상인 점은 명도 시 고려해야 할 사항입니다.

* 감정가는 1억 8백만원이지만, 주변 시세와 건물 연식 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

7. 투자 포인트

* 경북대학교 북문이라는 대학가 핵심 입지에 있어 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 소규모 상권이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 토지와 건물을 일괄 매각함에 따라 소유권 확보에 유리합니다.

8. 예상 입찰가

* 감정가: 108,000,000원

* 건물면적: 60.14㎡ (약 18.19평)

* 주변 시세 분석:

* 인근 1981년식 다세대(36㎡) 최근 매매가: 60,000,000원 (㎡당 약 1,666,667원)

* 인근 2001년식 다세대(74.13㎡) 최근 매매가: 90,000,000원 (㎡당 약 1,214,104원)

* 인근 1993년식 다세대(84.72㎡) 최근 매매가: 110,000,000원 (㎡당 약 1,301,346원)

* 본건의 감정가는 ㎡당 약 1,795,800원입니다. 이는 유사 면적 및 연식의 최근 실거래가 시세(㎡당 약 120만~130만원)와 비교했을 때 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

* 최근 거래된 다세대 주택의 시세 추이를 고려할 때, 본 건의 적정 시가총액은 ㎡당 130만원을 기준으로 계산 시 약 78,000,000원 내외로 추정됩니다.

* 경매 물건의 특성 및 향후 명도 비용 등을 고려하여, 보수적인 관점에서 감정가의 85%~95% 수준을 입찰 희망가 범위로 설정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 102,000,000원

* 권장 입찰가: 95,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.