나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12233 [1] 충청남도 아산시 배방읍 공수리 636 한라비발디아파트 108동 12층1203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 야문 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 아산시 배방읍 북수리 소재 '배방초등학교' 서측 인근 '한라비발디아파트' 단지내에 위치하는 공동주택으로서, 부근은 단독주택, 공동주택, 공장 등이 섞여 있는 공동주택지대입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 15층 아파트내 12층 1203호로서, 외벽: 시멘트 몰탈위 페인팅 마감, 내벽: 벽지, 일부 타일 등 마감, 창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

아파트 1개호(방3, 욕실2, 주방/식당, 거실, 현관, 발코니 등)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스공급설비, 보일러에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 배방로, 동.서.북측으로 왕복 2차선의 아스콘 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권 기호1: 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(아산배방공수한라비발디), 대로2류(폭 30M~35M)(접합), 소로2류(폭 8M~10M)(접합), 중로2류(폭 15M~20M)(접합), 중로3류(폭 12M~15M)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>이며, 대지권 기호2: 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(아산배방공수한라비발디), 대로2류(폭 30M~35M)(접합), 소로2류(폭 8M~10M)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다. 기타: 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12233 (1)

소재지: 충청남도 아산시 배방읍 공수리 636 한라비발디아파트 108동 12층 1203호

용도: 아파트

감정가: 215,000,000원

토지 면적: 44.88㎡ (약 13.58평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 84.80㎡ (약 25.65평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 정OO

아파트 정보:

- 아파트명: 아산 배방 한라비발디 아파트

- 사용승인일: 2006년 08월 31일

- 총 동수: 10개동

- 총 세대수: 794세대

- 최고층: 15층

- 주차 대수: 총 169대 (지상 169대, 지하 890대 - 제공된 JSON 정보 중 일부 불일치 확인. 일반적으로 지하 주차대수가 더 많음. 총합 1059대라는 정보도 있음)

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

충청남도 아산시 배방읍 공수리 소재 '한라비발디아파트' 단지 내에 위치하고 있으며, 인근에는 배방초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 주위는 단독주택, 공동주택, 공장 등이 혼재된 지역으로, 아산신도시의 성장과 함께 주거 지역으로서의 입지를 다지고 있습니다.

* 교통 상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 남측으로는 배방로, 동서북측으로는 왕복 2차선 도로에 접하고 있어 시내외 접근성이 좋습니다. 또한, 단지 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 배방역, 천안아산역 등 대중교통 이용도 가능합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 물건은 제2종 일반주거지역이며, 제1종 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로, 소로, 중로 등 다양한 폭의 도로에 접하고 있으며, 가축 사육 제한 구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2009년 3월 26일 접수된 하나은행 근저당권(을4)입니다. 이보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부 현황

* 소유권 보존 및 이전: 티에프산업개발주식회사, 김준호 앞으로 소유권이 이전되었습니다.

* 근저당권: 하나은행 (말소기준권리), 정찬호 앞으로 설정된 근저당권이 있습니다.

* 임의경매: 정찬호가 신청한 임의경매 개시 결정이 등기되어 있습니다.

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 286,000,000원입니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 그러나, '기타 참고사항'에 "임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다."라고 기재되어 있어, 실제 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 경우, 인수 여부 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

'물건명세서 참고사항'에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 제공된 등기부요약에서는 지상권이 확인되지 않습니다. 만일 해당 권리가 실제 존재한다면, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있습니다.

4. 상권분석

배방읍은 아산시의 핵심 지역으로, 천안아산역을 중심으로 한 신도시 개발과 삼성전자, 현대자동차 등 대기업의 입주로 인해 인구가 급증하고 있으며, 전국적으로도 주목받는 성장 지역 중 하나입니다. 본 물건이 소재한 한라비발디 아파트 단지는 배방생활권 내에 위치하며, 인근에 배방초등학교가 있고, 아산신도시 개발로 인해 상업 시설 및 편의 시설이 꾸준히 확충되고 있습니다. 따라서 주거 지역으로서의 안정적인 수요와 함께, 배방 상권의 지속적인 발전 가능성을 기대할 수 있습니다. 주변 상업시설은 주로 아파트 단지 중심이나 도로변에 형성되어 있으며, 생활 편의 업종이 발달하고 있습니다. 현재까지 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교육 환경

단지 인근에 배방초등학교가 위치하여 자녀들의 도보 통학이 가능하며, 이는 교육 환경 측면에서 큰 장점입니다. 또한, 배방읍 내에 다수의 초, 중, 고등학교가 있어 전반적인 교육 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 편의 시설

아산신도시의 개발로 인해 대형마트, 병원, 은행, 상업 시설 등 다양한 편의 시설 이용이 용이합니다. 특히, 트레이더스 홀세일 클럽 천안아산점이 인근에 위치해 있습니다.

* 주거 환경

아산 한라비발디 아파트는 2006년에 입주한 비교적 신축 아파트로, 10개 동, 794세대로 구성된 대단지입니다. 단지 내에는 관리사무소, 주민 공동시설, 놀이터 등 편의 시설이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인

가장 큰 리스크 요인은 임차인 현황입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, '현장 사정상 확인할 수 없었다'는 특이사항으로 인해, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 이 경우, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생하거나 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 소멸되지 않는 권리 가능성

등기부 요약에는 확인되지 않았으나, 물건 명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있어, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 만약 지상권이 존재한다면 낙찰자가 이를 인수해야 하므로, 투자 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 시세 변동 및 경쟁

아파트 매매 시장은 다양한 요인에 의해 변동하며, 유사한 조건의 다른 물건들과의 경쟁 또한 고려해야 합니다. 최근 매매 실거래가 정보를 바탕으로 시세 변동 추이를 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 아산시의 핵심 개발 지역인 배방읍에 위치한 한라비발디 아파트로서, 우수한 교육 환경과 편리한 교통, 그리고 잘 갖추어진 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 배방읍은 지속적인 인구 유입과 도시 성장으로 인해 주거 가치가 높게 평가되는 지역입니다. 그러나 임차인 현황 미확인 및 소멸되지 않는 권리 가능성 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 함께 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 성장 잠재력 높은 지역: 아산신도시 개발 및 삼성전자 등 대기업 입주로 인한 지속적인 인구 유입 및 지역 경제 활성화.

* 우수한 생활 인프라: 배방초등학교 인근으로 교육 환경이 우수하며, 생활 편의 시설 이용이 편리함.

* 대단지 아파트의 장점: 794세대의 대단지로 관리의 용이성 및 편의 시설 이용이 편리하며, 상대적으로 높은 환금성을 기대할 수 있습니다.

* 경매를 통한 시세 차익 기대: 감정가 대비 저렴한 가격으로 취득 시, 시세 상승 및 경매 낙찰을 통한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 2026년 6월 21일 185,000,000원 (25.65평, 2층), 2026년 6월 6일 199,000,000원 (25.65평, 14층)의 거래가 있었습니다. 본 물건의 감정가는 215,000,000원입니다.

임차인 관계 미확인, 소멸되지 않는 권리 가능성 등의 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 최근 실거래가 중 가장 낮은 가격인 185,000,000원을 기준으로, 리스크 프리미엄을 고려하여 약 10~15%를 할인한 가격을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 190,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 현장 조사를 통한 임차인 확인 및 권리 관계 재확인 후, 본인의 투자 성향과 자금 계획에 맞춰 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.