나이스옥션 법원경매 천안 2025타경687 [1] 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 1동 2층243호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 기마 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 배방읍 구령리 1012 소재 ""아산현충사 I.C."" 북동측 근거리에
위치하는 아산시 탕정면 용두리 728 ""유니콘 101"" 1동 구분건물 중 제2층 제243호 및
제8층 제806호로서, 주위는 지식산업센타,근린생활시설 및 단독주택의 혼합지로 주위
환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하고, 인근에 버스정류소가 소재하여 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 2층, 지상 10층 건물 내 제2층 제243호 및
제8층 제806호로서
(사용승인일 2022.12.29)
외벽은 강화 유리 및 석재 마감
내벽은 벽지, 몰탈 위 페인팅 등 마감
바닥은 데코타일 마감
천장은 텍스 마감
창호는 샤시 마감.

이용상태

2층 243호 공장(지식산업센터)
8층 806호 공장(지원시설-기숙사)임.

설비내역

위생 급배수 설비, 난방설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로 공장(지식산업센터) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 중로인 포장 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역,지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구), 중로1류(폭 20m∼25m)
(중로1-탕35)(접함)

가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>,
가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>,
온천공보호구역(온천공보호구역)<온천법>, 택지개발지구(2012-07-05)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

본건은 현장 조사시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여 본건의 내부 상태는 표준적인
설비 및 이용 상태를 기준하여 평가하였기에 경매 진행시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경687 (1)

* 소재지: 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728, 유니콘101 1동 2층 243호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕, 지상 10층 건물 내 제2층 제243호. 사용승인일 2022년 12월 29일. (감정평가서 요약상, 본건 외 8층 806호도 포함되어 있으며, 806호는 지원시설-기숙사로 기재되어 있습니다.)

* 용도: 지식산업센터 (2층 243호)

* 감정가: 225,000,000원

* 토지 면적: 18.77㎡ (약 5.68평)

* 건물 면적: 56.58㎡ (약 17.12평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 소재지: 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728, 유니콘101 1동 2층 243호

* 주위 환경: 본건은 아산현충사IC 북동측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 근린생활시설, 단독주택이 혼합된 지역으로, 주거 및 상업 활동이 복합적으로 이루어지고 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 접근성: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

* 도로 상황: 건물의 북측으로 중로(폭 20m~25m)가 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 지역 지구: 본건이 속한 지역은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 (아산탕정 택지개발사업지구)이며, 중로1류 (폭 20m~25m) 도로에 접해 있습니다.

* 주변 시설: 본건 인근 지역은 계획된 택지개발지구 및 산업단지 개발 지역으로, 유사한 지식산업센터 및 상업 시설이 다수 분포하고 있습니다. 지도상으로 확인 시, 본건 주변에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2023년 6월 2일 접수된 국민은행의 근저당(채권액 214,800,000원)이 말소기준 권리입니다.

* 등기부상 권리 관계:

* 소유권 이전 1번 신탁 말소 (2023-06-02, 권리자: 조서우)

* 근저당 (2023-06-02, 권리자: 국민은행, 채권액: 214,800,000원) - 말소기준권리

* 임의경매 개시 결정 (2025-08-27, 권리자: 국민은행, 채권액: 295,807,460원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 상기 근저당 및 임의경매 개시 결정 등 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 등기부상 인수해야 할 부담 있는 권리가 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 임대 관계는 미상입니다. (금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.)

1.3. 상권분석

* 업종 특성: 본건은 지식산업센터 및 지원시설(기숙사)로 활용되는 건물 내에 위치하고 있어, 관련 업종의 사업체 및 근로자들을 배후 수요로 확보할 수 있습니다.

* 지역 개발: 아산 탕정 택지개발사업지구 내에 위치하고 있어, 지속적인 지역 개발과 함께 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

* 상업 인프라: 주변으로 신축된 지식산업센터 및 근린생활시설들이 자리하고 있어 기본적인 상업 및 편의 인프라가 갖추어져 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 위치하여 입주자 및 이용자의 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 대중교통 버스정류장이 근접해 있어 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인: 현재 임차인 현황이 파악되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 임대차 계약 내용 및 점유 관계에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

* 현장 내부 확인 불가: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 본 건의 내부 상태를 정확히 확인하지 못했습니다. 내부는 표준적인 설비 및 이용 상태를 기준으로 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있으며, 경매 진행 시 반드시 재확인이 필요합니다.

* 향후 개발 제한 가능성: 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 온천공보호구역 등으로 지정되어 있으나, 지식산업센터 용도에는 직접적인 영향이 적을 것으로 판단됩니다. 그러나 지역 개발 계획에 따른 향후 용도 변경 또는 제한 가능성은 주시할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2022년 12월에 사용 승인된 신축급 지식산업센터 내 구분 건물로, 아산 탕정 택지개발지구라는 미래 가치가 높은 지역에 위치하고 있습니다. 건물 상태가 양호하고, 토지 및 건물 모두 일괄 매각 대상이며, 등기부상 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수할 권리가 없는 안전한 물건입니다. 다만, 임대차 관계 미상 및 현장 방문 시 내부 확인이 불가했던 점은 향후 명도 및 활용에 있어 주의 깊은 검토가 필요한 부분입니다. 이러한 리스크 요인을 고려하더라도, 지역 개발 가치와 건물의 신축성을 감안할 때 잠재력이 높은 투자 대상으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 12월 사용 승인을 받은 비교적 신축 건물의 일부입니다.

* 성장 지역: 아산 탕정 택지개발사업지구라는 미래 가치가 높은 지역에 위치하고 있습니다.

* 권리 분석 안정성: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰 후 모든 권리가 소멸되는 안전한 권리 분석이 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 225,000,000원입니다.

인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 추가로 인수할 보증금은 없습니다.

예상 입찰가는 현재 시장 상황, 건물의 정확한 내부 상태, 향후 예상 임대 수요, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 감정가는 시장 가치를 반영하는 중요한 기준이 될 수 있으므로, 이를 참고하여 투자 가치를 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.