나이스옥션 법원경매 공주 2025타경102 [1] 충청남도 공주시 봉정동 71-1 101동 1층102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금빛 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 봉정동 소재 세칭 "새재교차로" 남측 인근에 위치하는 통칭 "늘푸른빌리지" 제101동 제1층 제102호, 제102동 제2층 제201호로서, 주위는 농경지, 단독주택, 임야 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 벽식구조 슬래브지붕 제4층 건물 중 제101동 제1층 제102호, 제102동 제2층 제201호로서, - 외벽 : 인조석 붙임 등 마감, - 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, - 창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1,2) 공히 연립주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로서 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 외곽으로 포장도로에 접하고, 단지내 도로를 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호(1,2,3) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 공주지원 2025타경102 (1)

소재지: 충청남도 공주시 봉정동 71-1 101동 1층102호

용도: 연립주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 청OOO (청주농업협동조합으로 추정)

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 204.06㎡ (약 61.73평)

토지지분: 204.0625㎡ (약 61.73평)

건물면적: 120.22㎡ (약 36.36평)

건물지분: 120.215㎡ (약 36.36평)

본건은 총 4층 건물 중 1층에 위치함.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 226,000,000원 (2억 2천 6백만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 봉정동 소재 "새재교차로" 남측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 임야 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임. "늘푸른빌리지"라는 명칭으로 불리고 있음.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 토지 이용 현황 및 계획

토지는 부정형의 완경사지로, 현재 연립주택 건부지로 이용 중임.

토지이용계획상으로는 자연녹지지역, 가축사육제한구역에 해당함.

2.4. 주변 환경 분석

주변은 전원주택 단지와 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 도시의 번잡함보다는 비교적 조용하고 한적한 환경을 갖추고 있음. 현재까지 파악된 정보 상 주변에 혐오시설은 확인되지 않았음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본 상 소유권 보존, 소유권 이전(주식회사 홍인유통, 이선자, 김지연), 근저당(청주농업협동조합), 임의경매(청주농업협동조합) 등의 권리 내역이 확인됨.

3.2. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리는 2020년 8월 3일 접수된 청주농업협동조합의 근저당권(을22)임.

이하 모든 권리(을22, 갑23 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

등기부요약 상 '을7' 권리에 "인수"라고 표기되어 있으나, 이는 일반적인 경매 절차에서 매수인이 인수해야 하는 부담으로 이어지지 않으며, 말소기준권리보다 선순위 권리가 아니므로 매각으로 소멸된다고 판단됨.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있음.

3.3. 임차인 현황 및 분석

임차인: 김현미

보증금: 5,000,000원 (5백만원)

차임: 600,000원 (60만원)

전입일자: 2025년 10월 22일

확정일자: 2025년 06월 30일

배당신고일자: 2025년 11월 14일

대항력: 없음.

본 임차인은 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금은 경매를 통해 배당받게 되므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원임.

3.4. 특이사항

본 물건은 공동담보로 경매가 진행되었음.

4. 상권분석

본건이 소재한 지역은 주로 단독주택 및 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 주거 기능 위주의 환경임. 따라서 상업 시설이 밀집한 도심형 상권이라기보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설 위주로 형성되어 있을 것으로 보임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 외곽으로 포장도로에 접하고 단지 내 도로를 통해 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 기본적인 교통 및 생활 편의는 제공됨. 다만, 대형 쇼핑몰이나 백화점 등은 차량 이동이 필요할 것으로 예상됨.

5.2. 교육시설

주변 지역에 초등학교, 중학교 등이 분포하고 있으며, 도보 거리보다는 차량 이동이 필요한 경우가 많을 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

* 권리 관계: 등기부 상 '을7' 권리 내역의 '말소: 인수' 표기는 특이사항이나, 일반적인 경매 절차 및 말소기준권리, 인수보증금 0원임을 고려할 때 낙찰자에게 인수되는 부담은 없을 것으로 보이나, 명확한 확인이 필요함.

* 지역 특성: 농경지, 임야 등이 인접한 지역 특성상 일부 소음이나 냄새 등 생활 편의에 영향을 줄 수 있는 요소가 있을 수 있음 (가축사육제한구역).

* 건물 노후도: 2015년 준공된 건물로 비교적 현대적이나, 공동주택 특성상 주기적인 관리가 중요함.

7. 종합 의견

본건은 공주시 봉정동에 위치한 연립주택으로, 비교적 최근 연식(2015년 준공 추정)을 가진 물건임. 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 것이 가장 큰 장점임. 주위 환경은 전원적인 느낌이 강하며, 교통 및 생활 편의 시설은 기본적인 수준을 갖추고 있음.

8. 투자 포인트

* 권리 분석상 낙찰자가 부담해야 할 추가적인 권리(임차인 보증금, 미소멸 권리 등)가 없어 안정적인 투자가 가능함.

* 비교적 현대적인 건물 연식으로 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮음.

* 주변 개발 및 지역 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일한 "늘푸른빌리지" 단지의 유사 면적(120.215㎡) 물건이 2024년 4월 30일에 23,000만원에 거래된 이력이 있음. 본건의 감정가는 22,600만원으로, 최근 실거래가와 유사한 수준으로 평가된 것으로 보임. 다른 "초원빌라"의 경우 면적이 더 작고 연식이 오래된 물건으로, 거래가가 4,500만원~4,700만원 수준으로 파악되어 직접적인 비교는 어려움.

9.2. 입찰가 산정

감정가 22,600만원은 최근 실거래가 23,000만원과 근접한 수준임. 권리상 인수 부담이 전혀 없다는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 가격에서 입찰을 고려해볼 수 있음.

입찰 희망가는 22,000만원에서 23,500만원 범위 내에서, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수를 고려하여 전략적으로 결정하는 것이 권장됨.

본 보고서에서는 22,500만원을 중심으로 입찰가를 고려하는 것을 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.