나이스옥션 법원경매 천안 2025타경686 [1] 충청남도 아산시 음봉면 월랑리 702 아산더샵레이크시티2차 201동 13층1303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김대윤감정 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 아산시 음봉면 월랑리 소재 '월랑초등학교' 남측 인근에 위치하는
'아산더샵레이크시티2차' 단지내 위치하는 아파트로서, 부근은 상가, 단독주택, 공동주택,
공장, 농경지 등이 혼재된 성숙중인 주택지대입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은
보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 아파트내 제13층 제1303호로서,

외벽: 시멘트 몰탈위 페인팅 마감,
내벽: 벽지, 일부 타일 등 마감,
창호: 섀시 창호 등입니다.

이용상태

아파트(건축물현황도면상 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸, 현관, 발코니 등)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비, 도시가스공급설비
등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄한 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 중로의 아스콘 포장도로에 접하여, 간선도로(지방도 628호선(음봉로))와 연계되고
있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(동암지구) , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(동암지구) , 소로3류(폭 8m 미만)(2015-05-21)(소로3-1)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-05-21)(중로2-1)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-05-21)(중로2-2)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2015-05-21) (중로3-2)(접합), 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(예지슬유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(음봉중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (예지슬유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경686 (1)

소재지: 충청남도 아산시 음봉면 월랑리 702 아산더샵레이크시티2차 201동 13층1303호

용도: 아파트

감정가: 217,000,000원

토지면적: 55.09㎡ (약 16.67평)

건물면적: 72.78㎡ (약 22.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

사용승인일: 2015년 12월 23일

1.1. 입지조건

* 위치: 충청남도 아산시 음봉면 월랑리 소재 '월랑초등학교' 남측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건은 '아산더샵레이크시티2차' 단지 내에 위치하며, 부근은 상가, 단독주택, 공동주택, 공장, 농경지 등이 혼재된 주택지대로 점차 성숙되어 가고 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 서측으로는 중로에 접해 있으며, 지방도 628호선(음봉로)과 연계됩니다.

1.1. 1. 주변 시설 (혐오시설 포함)

* 교육시설: 월랑초등학교, 음봉중학교, 예지슬유치원 등 교육 시설이 인근에 위치하여 자녀가 있는 가정에 유리한 환경입니다.

* 잠재적 환경 리스크: 토지이용계획상 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있습니다. 아산시 일대에서는 인근 축사로 인한 악취 발생 민원이 다수 보고되고 있어, 이러한 환경적 요인이 향후 거주 만족도나 시세에 영향을 줄 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 말소기준권리는 2022년 10월 14일 접수된 국민은행의 근저당(채권금액 218,900,000원)입니다.

* 이후 접수된 가압류 및 임의경매 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금이 있는 임차인은 없으며, 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 대상지 인근은 다양한 주거 형태와 상가, 일부 공장 및 농경지가 혼재된 지역으로, 주거 지역으로서의 기능이 강화되고 있는 추세입니다.

* 생활 편의시설은 단지 내 또는 인근 지역에서 어느 정도 확보될 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 상태: 철근콘크리트구조 16층 아파트 중 13층에 위치하며, 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 섀시 창호로 이루어져 있습니다.

* 내부 구조: 아파트로서 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 드레스룸, 현관, 발코니 등으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 승강기 설비가 갖추어져 있으며, 보일러에 의한 난방 및 도시가스 공급 설비가 완비되어 있습니다.

* 아파트 단지 정보: '아산 더샵레이크시티2차'는 796세대 규모의 단지로, 2015년 12월 23일에 사용 승인되었습니다. 총 주차대수는 162대(지하 전기차 충전기 43대 포함)입니다.

* 면적 정보:

* 전용면적: 72.78㎡ (약 22.02평)

* 공급면적(추정): 84.9㎡ ~ 84.98㎡ (약 25.68평 ~ 25.70평) - 최근 거래 자료 기준

1.5. 잠재적 리스크

* 환경 리스크: 앞서 언급된 주변 축사로 인한 악취 발생 가능성은 잠재적 가치 하락 요인이 될 수 있습니다.

* 명도 리스크: 임대 관계가 미상인 점을 고려할 때, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축에 속하는 아파트 단지 내에 위치하며, 권리 관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 외에는 큰 부담이 없는 경매 물건입니다. 주변 교육 환경이 양호한 편이나, 축사로 인한 악취 가능성은 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 최근 준공된 아파트 단지 내 물건으로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리 분석상 낙찰 후 추가 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 아산시의 지역 개발 계획 및 인구 유입 추세 등을 고려할 때 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 217,000,000원

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 7월 15일, 17층 물건이 2억 3,500만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 12일, 15층 물건이 2억 4,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 9일, 2층 물건이 2억 1,000만원에 거래되었습니다.

* 본건은 13층으로, 감정가는 2억 1,700만원입니다. 최근 거래된 2층 물건(2억 1,000만원)과 유사하거나 약간 높은 수준이며, 15층 이상 고층 물건(2억 3,500만원 ~ 2억 4,000만원)보다는 낮은 편입니다.

* 종합적인 판단 시, 본건의 감정가는 시장 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 보입니다. 다만, 주변 악취 이슈 등 잠재적 리스크를 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 2억 2500만원 ~ 2억 3000만원. (감정가 대비 약 103% ~ 106%)

* 최종 입찰가는 현장 조사 결과 및 개인의 투자 성향에 따라 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.