나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12237 [1] 충청남도 천안시 서북구 성성동 696 천안레이크타운푸르지오 108동 19층1901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 아파트단지는 충청남도 천안시 서북구 성성동 소재 ""천안성성초등학교"" 북서측 인근에
위치하고, 주변은 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 성성택지지구이며,
접근성 및 주변환경 등으로 보아 제반 여건은 보통시 됨.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량의 출입이 가능하고, 인근의 시내간선도로상에 버스정류장이
소재하며, 노선버스의 운행여건 등을 고려하면 대중교통이용의 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 35층으로 19층 1901호
(사용승인일 : 2017.07.21)

외벽 : 페인팅 및 석재붙임 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 샤시창호 임.

이용상태

아파트로 이용중임.
(방4, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등)

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스 공급시설, 난방설비(개별) 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지인 토지로서 ""아파트건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 북측 및 남측, 서측으로 왕복4차선인 시내간선도로를 이용하여
접근가능하며, 도로의 폭 및 계통, 연속성 등의 도로여건은 양호시됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역) , 제3종일반주거지역(2017-01-11) , 지구단위계획구역(2017-01-11),
대로3류(폭 25m~30m)(성성2지구)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(2018-06-01)
(소로1-440, 보행자전용도로)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합)
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2018-05-31)(천안성성초등학교(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(성성지구-초등학교1(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>
중점경관관리구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경12237 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 성성동 696 천안레이크타운푸르지오 108동 19층 1901호

* 용도: 아파트

* 감정가: 469,000,000원

* 토지 면적: 39.92㎡ (약 12.08평)

* 건물 면적: 84.91㎡ (약 25.68평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중소기업은행

* 사용승인일: 2017년 07월 21일

* 해당 동 최고층수: 35층 (본건 19층)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건 아파트 단지는 천안성성초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성된 성성택지지구 내에 있습니다. 제반 여건은 보통시됩니다.

* 교통상황: 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근 시내간선도로에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

* 접근성: 단지 북측, 남측, 서측으로 왕복 4차선 시내간선도로를 이용한 접근성이 양호합니다.

* 지역 개발: 성성동은 천안의 신흥 주거지로 부상하며 불당동과의 가격 격차가 줄어들고 있으며, 대규모 브랜드 아파트 단지 조성이 활발히 이루어지고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 11월 15일 접수된 중소기업은행 근저당권(600,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 2017-11-15 중소기업은행 근저당권

* 2025-01-03 부산치과의사 가압류

* 2025-01-13 삼성카드 가압류

* 2025-01-15 중소기업은행 가압류

* 2025-02-10 토스뱅크주식회사 가압류

* 2025-04-22 하나캐피탈 가압류

* 2025-08-27 중소기업은행 임의경매개시결정

이 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 별도의 명확한 내용이 없어 해당 권리의 존재 여부 및 상세 내용을 추가 확인해야 합니다.

* 인수되는 보증금/채권: 인수 보증금 합계 0원으로, 특별히 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 성성택지지구 내에 위치하여 주거환경이 우수하며, 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

* 지역 특성: 천안시의 신흥 주거 지역으로 발전 가능성이 높으며, 업성저수지 수변생태공원 개발 등 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 단지 정보: 천안 레이크타운푸르지오 아파트로, 2017년 준공되었으며 총 8개 동 995세대로 구성되어 있습니다.

* 단지 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간 등이 있습니다.

* 주차: 총 1,202대 (세대당 약 1.2대)의 주차 공간이 마련되어 있으며, 주차장을 대부분 지하에 설치하여 지상 조경 공간을 넓혔습니다.

* 주변 교육시설: 단지 인근에 천안성성초등학교, 천안가람초등학교, 천안가람중학교 등이 있으며, 고등학교는 2026년 개교 예정인 천안호수고등학교가 있습니다.

* 주변 편의시설: 단지 내 및 인근에 상업시설이 잘 갖추어져 있으며, 이마트, 코스트코, 신세계백화점 등도 근거리에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리관계: 다수의 가압류가 존재했으나 모두 말소 예정으로 권리 관계는 비교적 명확해 보입니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권' 항목은 반드시 현장 확인 또는 등기부 재확인을 통해 명확히 파악해야 합니다.

* 점유 관계: 인수 보증금 0원으로 명확히 임차인이 인수되지는 않으나, 실제 거주자 또는 점유 관계에 대한 현장 조사가 필수적입니다.

* 향후 공급 물량: 성성지구 일대에 대규모 아파트 공급 계획이 있어, 향후 공급 물량 증가로 인한 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 검색 결과, 현재까지 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다. 그러나 최종 입찰 전 현장 방문 시 직접 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 천안시 서북구 성성동에 위치한 신축급 아파트로, 생활 편의성과 주거 환경이 우수합니다.

* 건축물 사용 승인일(2017년)을 고려할 때 비교적 최신 축에 속하며, 성성택지지구 내 핵심 입지를 자랑합니다.

* 등기부상 권리관계는 명확하게 정리될 것으로 예상되나, '소멸되지 않는 권리' 항목에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

* 제공된 최근 실거래가 정보(2026년 6월 기준)를 바탕으로 시세 분석 시, 본건의 감정가(469,000,000원)는 최근 최고 실거래가(420,000,000원)보다 높은 수준입니다.

8. 투자 포인트

* 브랜드 단지: '푸르지오' 브랜드 아파트로, 비교적 높은 선호도를 가집니다.

* 신흥 주거지: 천안시의 주요 개발 지역인 성성택지지구 내 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 쾌적한 주거 환경: 업성저수지 및 다수의 근린공원이 인접하여 자연 친화적인 환경을 제공합니다.

* 우수한 생활 인프라: 교통, 교육, 상업 시설 접근성이 양호하여 생활 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석 (2026년 6월 기준):

* 84.9077㎡, 28층: 400,000,000원

* 84.9077㎡, 23층: 420,000,000원

최근 거래된 유사 면적(84.91㎡)의 아파트들은 400,000,000원에서 420,000,000원 사이에 거래되었습니다.

* 감정가: 469,000,000원

본 건의 감정가는 최근 실거래가 상단보다 높은 수준입니다.

* 예상 입찰가 산정:

최근 시세를 기준으로 80~90% 수준을 목표로 할 경우, 370,000,000원 ~ 400,000,000원 범위에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

이는 인수 보증금이 0원임을 감안한 가격입니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 권리관계 재확인, 경쟁 물건 분석 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.