나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3813 [1] 대전광역시 서구 내동 2 맑은아침아파트 109동 20층2002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우남감정 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 가장동 소재 가장동행정복지센터 서측 건너편에 위치하고, 주위는
본건 아파트 대단지, 가장동 삼성래미안아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주택
지대로 환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량통행 무난하고, 인근에 시내버스정류장이, 원거리에 지하철 용문역이 있어
교통상황 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 맑은아침아파트 109동 내 20층 2002호로서
외벽 : 시멘트몰탈 위 페인팅 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기, 지하주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 전체 1단지로서 장방형에 가까운 평지로 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 외곽으로 아스팔트포장도로(대로 2류 및 3류 등)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역,시가지경관지구(일반)(2018-08-10),대로2류(폭30m~35m)(접합),
소로3류(폭8m미만)(접합)
가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,
상대보호구역(2016-12-20)<교육환경보호에관한법률>,
상대보호구역(2023-08-21)<교육환경보호에관한법률>,
절대보호구역(2016-12-20)<교육환경보호에관한법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

대전지방법원 2025타경3813 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경3813 (1)

* 소재지: 대전광역시 서구 내동 2 맑은아침아파트 109동 20층 2002호

* 용도: 아파트

* 감정가: 639,000,000원

* 토지면적: 53.58㎡ (약 16.21평)

* 건물면적: 134.14㎡ (약 40.58평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (케이씨유엔피엘대부주식회사)

* 특이사항: 중복사건, 특수물건정보: 중복사건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 서구 내동에 위치한 맑은아침아파트 단지 내 109동 20층 2002호입니다. 주변은 대규모 아파트 단지와 근린생활시설 등이 혼재된 정비된 주택지대로, 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 가장동행정복지센터 서측 건너편에 자리하고 있습니다.

* 교통상황: 차량을 이용한 접근이 용이하며, 단지 인근에 시내버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 원거리에 지하철 용문역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건이 속한 맑은아침아파트 단지는 아스팔트 포장도로에 잘 접해 있으며, 단지 외곽으로 대로 2류 및 3류 도로가 인접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 소유권: 본건은 집합건물로, 등기부등본 상 소유권 보존 및 이전 이력이 확인됩니다.

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2020년 2월 27일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을15)이며, 채권 금액은 311,796,000원입니다. 이 권리를 포함하여 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 제공된 정보 상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, '지상권개요'에 대한 상세 정보는 누락되어 있어 잠재적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 말소되는 권리: 을15 근저당권 외 다수의 근저당권(을16, 을17, 을18, 을19, 을20) 및 임의경매 개시 결정 등기(갑17, 갑18)가 모두 말소 처리될 예정입니다.

* 임차인 현황: 임대 관계는 현재 파악되지 않았으며(미상), 인수해야 할 보증금은 0원입니다. 임차인의 현황 및 대항력 유무에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 아파트 단지 내 및 인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 주거지대 내에 위치하여 안정적인 주거 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물구조: 본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕의 20층 건물 중 20층에 위치한 아파트(109동 2002호)입니다. 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시 창호로 마감되어 있습니다.

* 이용상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기, 지하주차장 등의 기본적인 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

* 단지 정보:

* 아파트명: 맑은아침아파트

* 사용승인일: 2004년 6월 12일

* 총 세대수: 2199세대

* 최고층/최저층: 25층/2층

* 총 주차대수: 498대 (지하 53대, 지상 6대, 전기차 충전기 지하 147대 포함)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 면적 정보:

* 전용면적: 본 건물의 전용면적은 제공된 JSON 데이터에 따르면 약 77.61㎡ ~ 84.89㎡ (약 23.48평 ~ 25.68평) 수준으로 추정됩니다.

* 공급면적: 본 물건의 공급면적(건물면적)은 134.14㎡ (약 40.58평)입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인: 임차인의 존재 여부 및 임대 관계가 파악되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 보증금 인수 부담은 없으나, 점유 관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 중복 사건: '중복사건'이라는 특이사항은 복수의 경매 절차가 진행 중이거나, 과거 유사한 절차가 있었음을 시사합니다. 이는 권리관계의 복잡성이나 추가적인 법적 절차의 가능성을 내포하므로 주의 깊은 확인이 요구됩니다.

* 혐오시설 유무: 주변 환경에 대한 조사 결과, 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 대규모 주거단지 인근의 자동 쓰레기 집하시설(크린넷) 운영으로 인한 악취 민원 사례가 보고된 바 있어, 해당 시설의 위치 및 거리를 파악하여 추가적인 생활 환경 영향을 검토하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대전광역시 서구 내동에 위치한 맑은아침아파트 109동 2002호로, 134.14㎡(약 40.58평)의 비교적 넓은 공급면적을 갖춘 아파트입니다. 단지 내 편의시설 및 우수한 교통 접근성 등 주거 환경이 양호한 편입니다. 감정가는 639,000,000원으로 책정되었으나, 최근 거래된 유사 면적(약 77~85㎡)의 실거래가는 3억 5천만원에서 3억 6천 8백만원 수준입니다. 이는 본건의 면적이 상당히 넓다는 점을 고려한 것으로 판단됩니다. 권리관계는 말소기준권리 외 인수되는 권리가 없어 비교적 명확하나, 임대차 관계 미확인 및 중복사건 여부는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 면적: 동일 아파트 단지 내에서 비교적 큰 면적(134.14㎡)을 확보하고 있어, 주거 만족도 및 자산 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 편리한 생활 인프라: 대중교통 접근성이 우수하며, 단지 내 및 주변의 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 외 인수되는 부담이 없어 권리분석이 깔끔합니다.

* 대규모 단지: 2199세대의 대단지로, 관리비 절감 및 단지 내 커뮤니티 시설 이용이 용이할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 법원 감정가는 639,000,000원입니다. 최근 2026년 7월에 거래된 동일 단지 내 유사 면적(약 77~85㎡) 아파트 실거래가는 350,000,000원에서 368,000,000원 수준입니다.

본 건은 이보다 넓은 면적(134.14㎡)을 가지고 있으며, 감정가는 이를 반영한 것으로 보입니다. 시세 분석 결과, 약 134㎡ 면적의 아파트에 대한 시장 가격은 감정가보다 낮거나 유사한 수준으로 추정할 수 있습니다.

잠재적 리스크(임대차 관계 미확인, 중복 사건)를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에, 본 건의 예상 입찰가는 570,000,000원에서 610,000,000원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가 산정 시에는 주변 시세, 경쟁 입찰 상황, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하시어 신중한 판단을 하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.