나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503287 [1] 대전광역시 유성구 봉명동 629-1 4층406호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 '계룡스파텔' 북서측 인근에 위치하는 '힐링타운 제4층 제406호‘로서, 주위는 각종 상업지역, 업무시설, 도시형생활주택, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 상업지역으로 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근 및 주차가 가능하며, 인근에 버스정류장 및 대전도시철도 1호선의 '유성온천역'이 위치하는 등 제반 교통상황은 편리시 됨.

건물의 구조

일련번호 1) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상9층 건물 중 제4층 제406호로서,
외 벽 : 외장 석재 붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등,
바 닥 : 데코타일깔기 마감 및 타일깔기 마감 등,
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택 1개호로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로 도시형생활주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 소로, 북측으로 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

봉명동 629-1 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법>, 중점경관관리구역(유성)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 임차보증금 90,000,000원의 주택임차권 등기가 되어 있음.

현장조사 시 폐문 부재로 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 도면 및 탐문조사 등에 의하였는 바 경매 진행 시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

1.1. 1.물건 상세

사건번호: 대전지방법원 2025타경503287 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 629-1, 4층 406호 (대전광역시 유성구 온천북로33번길 21-22)

용도: 도시형생활주택

감정가: 100,000,000원

토지면적: 11.24㎡ (약 3.39평)

건물면적: 30.23㎡ (약 9.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 9층 중 4층 406호

건물 사용승인일: 2014년 1월 16일

1.2. 권리분석

1.2. 1.말소기준권리

갑구 6번 가압류 (2024-02-14 접수, 권리자: 김용주)

1.2. 2.주요 권리 내역

* 소유권 보존: 2014-01-29 접수 (권리자: 송규복)

* 주택임차권: 2025-02-28 접수 (을구 5번, 권리자: 이슬아, 권리금액: 90,000,000원)

* 가압류: 2024-02-14 접수 (갑구 6번, 권리자: 김용주)

* 압류: 2024-11-28 접수 (갑구 7번, 권리자: 서대전세무서장)

* 압류: 2025-07-31 접수 (갑구 8번, 권리자: 대전세무서장)

* 강제경매: 2025-09-02 접수 (갑구 9번, 권리자: 이슬아, 개시결정 채권액: 90,000,000원)

1.2. 3.인수되는 권리

* 을구 5번 주택임차권 (임차인: 이슬아, 보증금: 90,000,000원, 전입일자: 2023-02-23, 확정일자: 2023-01-09)은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 단, 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 이는 경매 절차상 배당을 통해 임차인의 권리가 소멸될 것을 전제로 한 표기일 수 있습니다. 등기부등본 및 물건명세서상의 '인수' 표시는 매수인에게 실질적인 인수 부담이 될 수 있으므로, 낙찰 후 임차인과의 명확한 권리 소멸 절차 확인이 필수적입니다.

1.3. 입지 및 주변 환경

1.3. 1.소재지 및 용도

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 '계룡스파텔' 북서측 인근에 위치한 '힐링타운' 건물 내에 있습니다. 주변은 각종 상업지역, 업무시설, 도시형생활주택, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 주거 및 상업 환경이 양호합니다.

1.3. 2.건물 구조 및 설비

철근콘크리트 구조의 9층 건물 중 4층에 위치하며, 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 바닥은 데코타일 및 타일 마감입니다. 난방, 위생, 급배수, 승강기, 화재탐지 및 경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 3.교통 및 편의시설

차량 접근 및 주차가 용이하며, 인근에 버스 정류장이 위치하고 대전도시철도 1호선 '유성온천역'이 가까워 교통이 매우 편리합니다.

1.4. 상권 및 생활정보

* 주변으로 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 도시형생활주택으로 주로 1인 가구나 소규모 가구가 거주하기에 적합합니다.

* 인근에 온천 시설이 있어 관광 특구로 지정되어 있으며, 관광 진흥 관련 시설도 주변에 위치할 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 일반상업지역, 지구단위계획구역, 관광특구, 온천원보호지구 등에 속해 있어 지역 개발 및 활용 계획을 주시할 필요가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 선순위 임차권의 인수 가능성입니다. 보증금 9,000,000만원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 합니다. 이는 부동산의 실제 취득가격을 감정가 및 시세보다 훨씬 높게 만들 수 있습니다.

* 건물 자체는 2014년 사용승인이 되어 비교적 신축에 가깝지만, 주변 '다세대' 주택들의 건축 연도가 1990년대 후반에서 2000년대 초반인 점을 고려하면, 건물의 노후화 및 관리 상태에 따라 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 투자 포인트

* 대전 유성온천역 인근의 편리한 교통과 상업지역의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 도시형생활주택으로서 임대 수요가 꾸준할 가능성이 있습니다.

* 건축 연도가 비교적 짧아 즉각적인 큰 수리 비용 발생 가능성은 낮습니다.

* 임차인이 직접 강제경매를 신청한 경우로, 배당 절차를 통해 임차인의 보증금 또는 채권이 일부라도 회수될 가능성이 있어 인수 부담이 줄어들 여지가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대전 유성구의 역세권 및 상업지구에 위치하여 입지 조건은 우수합니다. 그러나 9,000만원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 이 임차인이 강제경매를 신청한 점은 복합적인 권리 관계를 시사합니다. 배당 절차에서 임차인에게 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 점은 가장 큰 위험 요소입니다. 따라서 철저한 권리 분석과 함께, 임차인과의 협의 가능성 및 배당 예상액 등을 면밀히 검토한 후 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 종합적으로 분석한 결과, 대전 유성구 봉명동 일대의 유사 면적 (약 9.14평) 다세대 주택의 시세는 2026년 기준 평당 약 830만원 ~ 900만원 선으로 추정됩니다. 이를 바탕으로 산정된 물건 자체의 시세는 약 7,500만원 ~ 8,200만원 수준입니다.

감정가는 100,000,000원이나, 90,000,000원의 임차 보증금이 인수될 경우, 예상되는 총 지출 비용이 시장 가치를 초과할 가능성이 있습니다.

그러나, 임차인이 직접 경매를 신청하였고 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시된 점을 감안하여, 보증금 인수 부담이 없을 가능성을 염두에 두고 입찰가를 산정합니다.

이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 약 85% 수준인 85,000,000원으로 제안합니다. 단, 이는 인수되는 보증금이 없다는 전제 하에 시장가치와 경매 물건의 특성을 고려한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 추가적인 권리 분석 결과에 따라 유동적으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.