나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101364 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 1393 래미안안양메가트리아 115동 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연신 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '안양초등학교' 동측 인근에 위치하며
주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중
교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 24층건 내 10층 1001호로서,
외벽 : 콘크리트처리후 수성페인팅 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감
창호 : 하이샤시 이중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.
[별첨 ""건물개황도"" 참조]

설비내역

급배수 및 위생설비, 지역난방설비, 승강기설비, 화재경보 및 옥내소화전설비,
지하주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서 아파트 등 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지의 남서측, 북동측 및 북서측 등으로 왕복 4차선, 2차선 등의 포장도로와
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

·지번 1393번지 :
도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역((가칭)
아이비유치원 , 세부사항은 안양과천교육지원청에 반드시 확인?), 상대보호구역
(안양초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.), 대기관리
권역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 정비구역, 도시교통정비지역,
과밀억제권역, 철도보호지구(국가철도공단에 문의 바람), (한강)폐기물매립시설
설치제한지역, 중점경관관리구역임.

·지번 1394번지 :
도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호구역(덕천초등학교.토지전산망의내용은참고
사항일뿐교육청에반드시확인요망), 상대보호구역(안양중앙초등학교. 세부사항은
안양과천교육지원청에 문의하시기 바?), 절대보호구역(덕천초등학교.토지전산망의
내용은참고사항일뿐교육청에반드시확인요망), 대기관리권역, 교통기타용도지역지구
미분류(대도시권), 정비구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 철도보호지구
(국가철도공단에 문의 바람), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리
구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101364 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 1393 래미안안양메가트리아 115동 10층 1001호

용도: 아파트

감정가: 384,000,000원

토지면적: 24.27㎡ (약 7.34평)

건물면적: 39.50㎡ (약 11.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 없음

특수물건정보: 없음

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '안양초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본 건이 속한 단지까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

인접 도로상태

본 건 단지는 남서측, 북동측 및 북서측으로 왕복 4차선, 2차선 등의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

주변 시설

* 지도 검색 결과, 단지 주변에 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 인근에 학교 등 교육시설이 밀집해 있으며, 상업 및 주거 기능이 조화롭게 분포하고 있습니다.

3. 권리분석

등기부 현황

말소기준권리: 을1 (2022-12-08, 우리은행 근저당권, 123,200,000원)

말소기준권리보다 선순위인 권리는 확인되지 않습니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

최종 등기된 권리로는 2025년 9월 2일 접수된 주식회사에이치에스자산대부의 임의경매 개시결정(채권액 176,430,588원)이 있습니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존(갑1) 및 이전(갑2) 등기가 존재하며, 이후 다양한 채권자들의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등의 권리가 설정되었다가 말소되거나 말소될 예정입니다.

임차인 현황

* 임대관계 등은 현재 미상입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 중 대항력은 있지만 보증금/차임이 미상인 경우: 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

아파트 단지 정보

* 아파트명: 래미안안양메가트리아

* 주소: 경기도 안양시 만안구 안양동 1393

* 사용승인일: 2016년 10월 26일 (준공 10년차)

* 총 세대수: 4250세대 (대단지)

* 최고층: 32층 (본건 10층)

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 풍부하게 갖추고 있습니다.

* 주차: 총 4933대 (단지 전체) / 지하주차장 완비 (자료상 혼선이 있으나, 대단지 규모를 고려 시 주차 공간은 충분할 것으로 예상됩니다.)

5. 생활정보

최근 시세 분석

* 본 물건은 전용면적 39.50㎡ (약 11.95평) 아파트입니다.

* 최근 매매 사례 (2026년 7월 기준):

* 39.50㎡ (약 11.95평) 규모의 동일 면적 아파트가 540,000,000원 (2026년 7월 3일) 및 555,000,000원 (2026년 7월 1일)에 실거래되었습니다.

* 이는 본 건의 감정가 384,000,000원 대비 높은 수준으로, 시세 상승 잠재력이 있음을 시사합니다.

* 최근 전월세 사례 (2026년 5월 기준):

* 59.94㎡ 규모 아파트가 보증금 455,000,000원에 거래되었습니다.

* 59.65㎡ 규모 아파트가 보증금 435,000,000원에 거래되었습니다.

* 84.7㎡ 규모 아파트가 보증금 640,000,000원에 거래되었습니다.

* 이를 통해 본 단지의 높은 임대 수요와 임대 가격 수준을 파악할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가와 감정가 사이에 상당한 격차가 존재합니다. 이는 경매 낙찰 시 시세차익을 기대할 수 있는 기회이기도 하지만, 경쟁 입찰이 치열해질 가능성이 높다는 것을 의미합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임차인 유무 및 보증금, 차임 등이 확인되지 않아 명도 또는 임대 수익률 산정에 불확실성이 존재합니다.

* 토지 이용 계획상 제한: 본 건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 철도보호지구(국가철도공단 문의 필요) 등 일부 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 안양시 만안구에 위치한 래미안안양메가트리아 단지 내 아파트로서, 2016년에 준공되어 비교적 신축에 속하며 4,250세대의 대단지를 이루고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하고, 아파트 단지 자체의 인프라도 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

다만, 감정가가 최근 시세보다 현저히 낮게 책정되어 있어 낙찰 경쟁이 치열할 것으로 예상되며, 임대차 관계가 불분명한 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지 및 대단지 규모: 안양초등학교 인근의 편리한 생활 환경과 4,250세대 대단지의 프리미엄을 누릴 수 있습니다.

* 비교적 신축 건물: 2016년 사용승인으로 단지 노후도가 낮아 선호도가 높습니다.

* 시세차익 기대: 최근 실거래가가 감정가보다 월등히 높아, 적정가 이하로 낙찰받을 경우 상당한 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 풍부한 편의시설: 단지 내외의 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석 결과, 본 건의 전용면적 39.50㎡ (약 11.95평)은 최근 540,000,000원에서 555,000,000원 범위에서 거래되었습니다. 감정가는 384,000,000원으로 시세 대비 낮은 편입니다.

입찰가는 이러한 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 낙찰 가능성을 높이기 위해서는 감정가의 120% 수준인 약 460,000,000원 이상을 고려해야 하며, 경쟁이 심화될 경우 최근 실거래가 상단인 550,000,000원 내외까지도 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 460,000,000원에서 550,000,000원 범위로 제안합니다. (인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.