나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20899 [1] 강원특별자치도 원주시 판부면 서곡리 446 원주더샾아파트 105동 5층504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 원주시 판부면 서곡리 소재 ""파랑어린이공원"" 서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 9층 건물 내 제5층 제504호로서,
외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지바름, 일부 타일 붙임 등
창호 : 하이샷시 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건토지 북서측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

서곡리 446 :제2종일반주거지역, 고도지구(21m이하), 지구단위계획구역(2023-05-12), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2022-06-24)(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2줄 띄우기

1.1. 경매 정보

사건번호: 원주지원 2025타경20899 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOO

1.2. 기본 물건 정보

소재지: 강원특별자치도 원주시 판부면 서곡리 446 원주더샵아파트 105동 5층504호

용도: 아파트

감정가: 455,000,000원

1.3. 건물 및 토지 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 105.02㎡ (약 31.77평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 157.32㎡ (약 47.59평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 105.0167㎡

건물지분: 157.316㎡

2. 입지조건

2줄 띄우기

2.1. 위치 및 주위 환경

강원특별자치도 원주시 판부면 서곡리 소재 "파랑어린이공원" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하며 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편으로 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구(21m 이하), 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류(폭 10m~12m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로와 접해 있습니다. 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역에 해당합니다.

3. 권리분석

2줄 띄우기

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-02-26

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 정 은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 금액이 0원으로 명시되어 있더라도 '대항력 있음'이라는 점은 주의가 필요합니다.

3.2. 등기부 요약

집합건물 등기부상 채무 총액은 698,287,029원입니다.

주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 접수일자 2007-01-09: 소유권이전 (이연미)

* 접수일자 2016-02-26: 소유권이전 (최혜진)

* 접수일자 2023-10-12: 소유권이전 (채재희, 강제경매로 인한 매각)

* 접수일자 2023-10-12: 근저당권 (농협은행주식회사, 374,000,000원, 말소기준권리)

* 접수일자 2025-05-22: 가압류 (우리자산신탁, 179,804,529원, 말소)

* 접수일자 2025-09-02: 임의경매 (농협은행주식회사, 349,529,561원, 말소)

* 접수일자 2026-02-02: 가압류 (주식회사케이알산업, 144,482,500원, 말소)

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (지상권 개요: 없음).

4. 상권분석

2줄 띄우기

4.1. 최근 매매 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 원주더샵아파트 단지 내에서 유사 면적(약 147~148㎡)의 거래 사례가 다음과 같이 확인됩니다.

* 2026년 6월 13일: 400,000,000원 (148.648㎡, 6층)

* 2026년 6월 15일: 360,000,000원 (147.91㎡, 7층)

* 2026년 7월 20일: 385,000,000원 (147.91㎡, 4층)

본건은 157.32㎡로, 최근 거래 사례보다 면적이 약간 크며, ㎡당 시세는 약 243만원 ~ 269만원 수준으로 형성되어 있습니다.

4.2. 최근 전월세 시세

최근 전월세 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 2일: 보증금 20,000,000원, 월세 1,100,000원 (123.34㎡, 5층)

* 2026년 5월 28일: 보증금 290,000,000원, 월세 0원 (148.648㎡, 4층)

* 2026년 5월 27일: 보증금 20,000,000원, 월세 1,000,000원 (147.91㎡, 5층)

4.3. 시세 동향

최근 매매가는 3억 6천만원에서 4억원 사이로 형성되어 있으며, 면적과 층수에 따라 변동이 있습니다. 전월세는 보증금과 월세 비율이 다양하게 나타나고 있습니다.

5. 생활정보

2줄 띄우기

5.1. 단지 정보

아파트명: 원주더샵아파트

주소: 강원특별자치도 원주시 판부면 서곡리 446

사용승인일: 2006년 9월 29일

총 동수: 10동

총 세대수: 342세대

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 9층 건물 (본건 5층)

주차대수: 총 204대 (지상 4대, 지하 18대)

난방방식: 개별난방 (도시가스)

5.2. 편의시설 및 공공시설

단지 인근에 파랑어린이공원이 있으며, 근린생활시설이 위치해 생활 편의성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

2줄 띄우기

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 정 이 존재합니다. 비록 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 법적 권리 분석에 따라 명확한 인수 여부 및 절차를 확인해야 합니다.

6.2. 법적/행정적 제한

토지이용계획상 고도지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역 등에 해당하여 향후 건축 행위 또는 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

감정가(455,000,000원) 대비 등기부채권 총액(698,287,029원)이 상당히 높아 채권자 수가 많고 복잡한 권리관계가 예상됩니다.

7. 종합 의견

2줄 띄우기

본건은 원주시 판부면에 위치한 원주더샵아파트 물건으로, 단지 내에서 비교적 넓은 면적을 차지하고 있습니다. 주위 환경 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 인수되는 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, '대항력 있음'이라는 점은 추가적인 검토가 필요합니다. 토지이용계획상의 일부 제한사항과 높은 채무 총액은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 최근 실거래가를 고려할 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 면적을 고려한 시세 반영 및 경매 절차의 경쟁 양상을 종합적으로 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

2줄 띄우기

* 원주 지역의 안정적인 아파트 단지 내 물건입니다.

* 대항력 있는 임차인이 있으나 인수되는 보증금이 없어 명도 부담이 적을 수 있습니다 (단, 추가 확인 필요).

* 향후 시세 상승 잠재력을 가진 지역의 아파트입니다.

9. 예상 입찰가

2줄 띄우기

현재 시세와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시장가는 약 4억 5백만원에서 4억 2천만원 범위로 추정됩니다.

감정가가 455,000,000원이지만, 최근 거래 사례를 볼 때 다소 높게 형성된 감정가로 판단됩니다.

다만, 면적이 유사 물건 대비 크다는 점과 경매 시장에서의 경쟁 과열 가능성을 감안하여, 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 410,000,000원 ~ 430,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정 하는 것을 추천드립니다. 최종 입찰가는 본인의 자금 계획 및 시장 상황을 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.