나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30687 [1] 강원특별자치도 강릉시 교동 302 3층 302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영서 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 강릉시 교동 소재 ""교동초등학교"" 동측 근거리에 위치하며 주위는 주거지대로 환경은 보통.

교통상황

차량접근이 가능하며 대중교통은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물로서,
외벽 : 페인트
내벽 : 벽지 및 타일
창호 : 샤시창호

이용상태

연립주택.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 연립주택.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약8M 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2015-06-02)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 강릉지원 2025타경30687 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

특이사항: 공동담보

1.2. 물건 현황

소재지: 강원특별자치도 강릉시 교동 302 3층 302호

용도: 연립주택

건축물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물

이용상태: 연립주택

건물 신축일: 2018년 11월 27일 (사용승인일 기준)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 180,000,000원

토지면적: 48.07㎡ (약 14.54평)

토지지분: 48.0726㎡ (약 14.54평)

건물면적: 64.16㎡ (약 19.41평)

건물지분: 64.1568㎡ (약 19.41평)

1.4. 매각 조건

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 및 비고란 정보 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

강원특별자치도 강릉시 교동 소재 "교동초등학교" 동측 근거리에 위치하며, 주위는 주거지대로 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 남측으로 노폭 약 8M 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만) 구역입니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 역사문화환경보존지역 등 다양한 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 다수의 소유권 이전, 압류, 가압류, 전세권 설정 및 임의경매 개시 결정이 등기되었으나, 이들 대부분은 말소기준권리(을7, 2019-10-21, 김성윤 전세권 설정)보다 후순위이거나 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

말소기준권리: 을7 (2019-10-21) 전세권 설정 (권리자: 김성윤, 권리금액: 140,000,000원)

등기부채권 총액: 876,795,311원

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

확정일자: 2019-10-21

대항력: 없음

권리분석 상 인수 보증금 합계: 0원

(참고: 임차인의 전세권 설정일(2019-10-21)이 말소기준권리 설정일과 동일하며, 대항력이 없는 것으로 분석되어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용(개요, 비고)은 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 시세

입력된 최근 매매 정보 분석 결과, 본 물건과 유사한 건물(까르빌, 2018년식, 전용면적 65.1875㎡)이 2026년 5월 163,000,000원에 거래되었습니다. 본 물건의 감정가는 180,000,000원으로, 주변 시세 대비 적정하거나 다소 높은 수준으로 보입니다.

다른 연립주택(1981년식, 1982년식)은 130,000,000원 및 34,000,000원에 거래된 사례가 있어, 건물 연식 및 상태에 따른 가격 차이가 크게 나타납니다.

4.2. 건물 연식 및 특징

본 물건이 속한 건물(까르빌)은 2018년에 준공되어 비교적 신축 건물에 해당합니다. 철근콘크리트 구조의 5층 건물로, 승강기 설비를 갖추고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

교동초등학교 인근 주거지대에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 교동초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 명시된 압류, 가압류 등은 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 임차인 또한 인수할 보증금이 없어 권리 관계는 비교적 명확합니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 지역 제한사항

토지이용계획상 제2종일반주거지역 외에 소로접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 도시계획 및 법률적 제한사항이 존재하므로, 향후 토지 이용 및 건축 관련 규제에 대한 사전 검토가 필요합니다.

6.3. 혐오시설 확인

주변 환경 조사 결과, 본 물건 인근에서 심각한 혐오시설(산업폐기물 처리장, 대규모 공장 등)이 직접적으로 확인되지는 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2018년에 준공된 비교적 신축 연립주택으로, 강릉시 교동의 주거지역에 위치하고 있습니다. 권리 관계가 명확하고 인수할 보증금이 없는 상태에서 경매가 진행되므로, 낙찰 후 명도 절차에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다. 주변 시세 대비 감정가 수준을 고려할 때, 적절한 입찰을 통해 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 하자 및 노후화 관련 부담이 적음.

* 깔끔한 권리 관계: 말소기준권리 이외의 권리는 소멸되므로 권리 인수에 따른 위험이 없음.

* 우수한 입지: 학교 및 주거지역 인접으로 생활 편의성 높음.

* 공동담보 물건: 통상 단독 담보 물건보다 경쟁률이 낮을 수 있음.

9. 예상 입찰가

감정가 180,000,000원, 최근 유사 물건 실거래가 163,000,000원을 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 160,000,000원 ~ 170,000,000원 범위로 예상됩니다.

보수적인 접근을 고려한 예상 입찰가는 165,000,000원 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.