나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50882 [1] 강원특별자치도 양구군 방산면 칠전리 OOOO 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 양구군 방산면 칠전리 소재 '직연폭포' 남동측 근거리에 소 재하는 토지로서, 주위는 과수원, 농경지 및 임야 등으로 이루어진 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 불가능하며, 제반 교통상황은 불편시 됨.

형태 및 이용상태

부정형 완경사의 분묘 등임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-09-19)(닭, 오리, 메추리, 개, 돼지 제한지역 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 토지 대부분은 목측 상 현황 '분묘 등'임.

공부와의 차이

공부상 지목 '전'이나, 현황 대부분 '분묘 등'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-지상 분묘 2기 소재함
-공부상 '전'이나 현황 '대부분 분묘 등'임
-농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수), 증명원 제출기간내 발급위해 미리 신청 요-문의:방산면사무소

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경50882 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현대카드주식회사 (현OOOOOOOO)

감정가: 2,917,200 원

매각대상: 토지매각

2.2. 물건현황

소재지: 강원특별자치도 양구군 방산면 칠전리 65-1

용도: 전

토지면적: 442.00㎡ (약 133.7평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.3. 특이사항 및 주의사항

* 현황 지상 분묘 2기 소재함.

* 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 '대부분 분묘 등'으로 이용되고 있음.

* 농지취득자격증명 필요 (미제출 시 입찰 보증금 몰수). 증명원 발급을 위해 미리 방산면사무소에 문의 필요.

* 토지이용계획상 보전관리지역, 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 개, 돼지 제한지역)에 해당함.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변환경

본건은 강원특별자치도 양구군 방산면 칠전리 소재 '직연폭포' 남동측 근거리에 위치함. 주변은 과수원, 농경지 및 임야 등으로 이루어진 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

3.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 불가능하며, 인접 도로 상태는 맹지임. 따라서 제반 교통 상황은 매우 불편할 것으로 판단됨.

3.3. 주변 시설 (외부 검색 기반)

지리적 특성상 주변은 농경지 및 임야 위주로 형성되어 있으며, 대규모 상업시설이나 편의시설은 부족할 것으로 예상됨. 다만, '직연폭포'라는 관광지가 인근에 있어 특정 시기에는 관광객의 왕래가 있을 수 있으나, 일반적인 생활 편의시설과는 거리가 있음. 양구군 방산면은 비교적 자연환경이 잘 보존된 지역임.

4. 권리분석

4.1. 등기부현황

* 소유권 변동:

* 1996-09-14: 정병훈 (협의분할에 의한 재산상속)

* 2012-04-17: 경두현 외 1명 (매매)

* 2012-06-27: 정병훈 (공유물분할)

* 말소기준권리: 2025-08-25 접수된 현대카드주식회사의 강제경매 개시결정 (갑4).

* 매각 후 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권'이 언급되었으나, '지상 분묘를 위한 분묘기지권 성립여부 불분명'으로 기재되어 있음. 이는 경매 후에도 분묘기지권이 존속할 가능성이 있음을 시사함.

4.2. 임차인 현황

본 건에는 인수할 임차인이 없으며, 인수 보증금 합계는 0원임.

5. 상권분석

본건은 농경지 및 임야로 둘러싸인 지역에 위치하며, '직연폭포' 인근이라는 점 외에는 특별한 상업적 가치를 지닌 지역으로 보기 어려움. 농업 관련 시설이나 소규모 지역 기반 시설 외에는 상권 형성의 가능성이 매우 낮음.

6. 생활정보

인근에 대중교통이 불편하고 차량 접근이 어려우며, 상업 및 생활 편의시설 또한 부족할 것으로 예상되므로, 기본적인 생활 기반 시설 이용에 불편이 따를 수 있음. 자연 환경 속에서 조용하게 지내고자 하는 경우를 제외하고는 일반적인 주거지로 적합성이 떨어짐.

7. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 현황이 '분묘 등'으로 이용되고 있어, 농지로서의 취득 자격 요건을 갖추기 어려울 수 있으며, 미제출 시 입찰 보증금 몰수 위험이 있음.

* 분묘기지권 성립 가능성: 지상에 분묘 2기가 존재하며, 이에 대한 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 경매 후에도 해당 토지의 사용에 제약이 발생할 수 있음.

* 맹지 및 교통 불편: 차량 접근이 불가능한 맹지 상태로, 토지 이용 및 개발에 심각한 제약이 따름.

* 현황 이용 불일치: 공부상 지목은 '전'이나 실제 현황이 '분묘 등'으로 이용되고 있어, 공부와의 차이로 인한 민원 발생 가능성이 있음.

* 가축사육제한구역: 향후 가축 사육과 관련된 행위에 제한이 있을 수 있음.

8. 종합 의견

본건은 감정가액이 비교적 낮지만, 입지, 교통, 현황 이용 상태, 권리 관계 등 여러 측면에서 매우 높은 리스크를 안고 있는 물건임. 특히, 분묘 존재로 인한 분묘기지권 문제와 농지취득자격증명 발급의 어려움은 본건 취득 시 가장 큰 장애물이 될 것으로 판단됨. 맹지이고 차량 접근이 불가능하다는 점 역시 토지 활용도를 극히 제한하는 요소임.

9. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 상대적으로 낮은 감정가는 투자 매력으로 비춰질 수 있으나, 상기한 리스크를 충분히 고려해야 함.

* 자연환경: '직연폭포' 인근의 자연 경관을 활용한 특정 목적(예: 자연장지, 개인 묘지 등 - 단, 관련 법규 및 허가 가능성 검토 필수)으로 활용할 가능성을 희박하게나마 고려해 볼 수 있으나, 현실적인 제약이 많음.

10. 예상 입찰가

본건은 여러 중대한 리스크 요인을 내포하고 있어, 적극적인 입찰을 추천하기 어려운 물건입니다. 특히 농지취득자격증명 확보 가능 여부와 분묘기지권 성립 여부에 따라 실질적인 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

본 건의 낙찰가는 현재 감정가액 2,917,200원을 기준으로, 본 건이 안고 있는 높은 위험성을 고려하여 매우 신중하게 접근해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정은 관련 법규 검토 및 현장 답사를 통해 분묘기지권 성립 가능성, 농지취득자격증명 발급 가능성 등을 면밀히 확인한 후에 가능할 것이며, 현재로서는 감정가의 50% 이하 수준에서 제한적으로 고려하는 것을 제안합니다. 다만, 이는 일반적인 가이드라인이며, 실제 입찰 시에는 해당 물건의 특성과 시장 상황을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.