나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53233 [1] 경기도 시흥시 배곧동 229-1 배곧유호엔씨티2차 8층806호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 <배곧동우체국> 남서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주변은 아파트단지 및 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 무난시됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단이용은 대체로 무난시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건내 8층 806호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등
창호 : 샷시 창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시 됩니다.

이용상태

오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)로서, 이는 이해관계인의 부재로 인하여 본건 집합건축물대장상 현황도면, 외부관찰, 인근 주민에의 탐문 등을 참조한 것으로 현황과 다소 다를 수 있사오니 경매진행시 참조하시기 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 실내 소화전, 승강기설비, CCTV, 주차장 등입니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 가장형 토지로서 업무시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 10미터 내외 및 북서측으로 노폭 약 12미터, 남동측으로 노폭 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로를 통하여 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경53233 (1)

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 229-1 배곧유호엔씨티2차 8층806호

용도: 오피스텔

감정가: 85,000,000원

토지면적: 4.50㎡ (약 1.36평)

건물면적: 20.12㎡ (약 6.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 '배곧동우체국' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 오피스텔, 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한: 본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로1류, 소로1류, 소로2류, 중로1류, 중로2류 도로에 접하고 있습니다. 수도권정비계획법상 과밀억제권역이며, 외국인 등의 주택거래에 한하여 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 건물 구조 및 이용 상태

* 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕의 17층 건물 내 8층 806호입니다.

* 외벽: 석재붙임 마감 등

* 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감 등

* 창호: 샷시 창호 마감 등

* 이용상태: 오피스텔로 이용 중이며, 내부 구조는 집합건축물대장상의 현황도면, 외부 관찰, 인근 주민 탐문 등을 참조하여 파악되었습니다. (현황과 다소 차이가 있을 수 있습니다.)

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 실내 소화전, 승강기, CCTV, 주차장 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

1.4. 권리분석

* 말소기준권리: 수원지방법원 안산지원 강제경매 개시결정 등기 (2025.09.03. 접수, 사건번호 2025타경53233)

* 인수되는 권리:

* 을구 순위 4번 주택임차권 (2024.05.22. 접수). 임차인: 김 (김충모 승계인). 임대차보증금: 119,000,000원. 전입일자: 2022.05.09. 확정일자: 2022.04.22.

* 본 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리이며, 임대차보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 차액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 119,000,000원 (임차인 보증금 기준)

1.5. 상권분석

* 본건이 위치한 배곧동은 신도시 개발이 완료된 지역으로, 아파트 단지, 오피스텔, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 활발합니다.

* 오피스텔과 상업 시설이 혼재되어 있어 지역 내 수요층이 형성되어 있으며, 배곧신도시의 발전 추세와 함께 상권의 안정적인 유지 및 성장이 기대됩니다.

1.6. 생활정보

* 편의시설: 인근에 배곧동우체국이 있으며, 다양한 소매점, 병원, 금융기관 등 근린생활시설 이용이 편리합니다. 롯데마트, CGV, 메가박스 등 대형 편의시설도 인접해 있습니다.

* 주거환경: 아파트 단지와 오피스텔이 어우러진 주거 밀집 지역으로, 비교적 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 다수의 광역버스 노선이 운행되어 서울 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다. 다만, 지하철 접근성은 다소 미흡한 편입니다.

* 혐오시설: 주변 지역은 주거 및 상업 시설 위주로 개발되어 있어, 직접적인 혐오시설과의 인접성은 낮은 것으로 판단됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 해당 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 임대차보증금 119,000,000원 전액이 배당을 통해 변제되지 못할 경우, 그 차액을 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 상당한 자금 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 인수 보증금: 총 119,000,000원의 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 공실 위험: 신규 임차인 확보 시, 현재 임차인의 보증금 인수 여부에 따라 자금 부담이 달라지므로 신중한 접근이 필요합니다.

* 건물 노후화: 2019년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 관리비 발생 가능성이 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 배곧신도시 내 오피스텔로, 신도시 개발 완료에 따른 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 119,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이로 인해 실제 총 투자 비용이 감정가나 일반 시세보다 훨씬 높아질 수 있습니다. 따라서 철저한 권리분석과 자금 계획 수립이 필수적이며, 임차인의 배당 여부 및 미회수 금액 발생 시 이를 충당할 수 있는 충분한 자금 여력이 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

* 입지: 배곧신도시 내 상업지역에 위치하여 지역 내 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 편리한 광역버스 교통망을 갖추고 있습니다.

* 개발 호재: 서울대학교 시흥캠퍼스 및 관련 시설 유치, 첨단산업 단지 조성 등 지역 개발 잠재력이 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

본 물건의 최근 시세는 80,000,000원 ~ 94,000,000원 범위로 파악되며, 감정가는 85,000,000원입니다.

권리분석 결과, 매수인은 대항력 있는 임차인의 보증금 119,000,000원 전액 또는 일부를 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

이러한 인수 부담을 고려할 때, 본 건의 순수 부동산 가치(최근 시세 평균 약 80,000,000원)에서 인수해야 할 보증금(119,000,000원)을 차감하면, 실질적인 투자 가능 가치는 음수(-)가 됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 실질적인 투자 금액이 되지 못하므로, 매우 보수적으로 접근해야 합니다. 경매 물건의 최소 입찰가 또는 채권자의 강제 경매 개시 금액(128,721,220원) 등을 고려하여, 현실적으로는 입찰을 재고하거나, 최저 입찰가 수준에서 매우 낮은 금액으로 입찰을 시도해 볼 수 있습니다.

현재 제시된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 입찰 참여 시, 임차인과의 협의 결과, 배당 예상액, 그리고 본인이 인수하게 될 보증금의 정확한 금액을 모두 확인한 후, 총 투자 비용 대비 수익성을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.