나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53242 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 761-5 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우전 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 ""덕인초등학교"" 북서측
인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설,
학교 등이 혼재하는 기존주택지대로 제반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등
제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

1998.08.05일에 사용승인된 철근콘크리트조및조적조 평스라브
지붕 3층건내 1층 101호로서
외벽: 치장벽돌 쌓기 마감 등.
내벽: 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등.
창호: 샤시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 주방, 욕실, 보일러실 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 소화전설비 등이 되어있으며, 도시가스
개별난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 으로 로폭 약6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로1류(폭 8m 미만)
(접함), 가축사육제한구역, 절대보호구역, 대기관리권역, 도시교통
정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한
허가구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㅇ임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자 서울보증보험 주식회사(임차권자 한국토지주택공사의 승계인)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026.01.26.자로 제출함[임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53242 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 와동 761-5 1층 101호

용도: 다세대주택

감정가: 123,000,000원

토지 면적: 33.85㎡ (약 10.24평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 58.53㎡ (약 17.71평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험 주식회사)

특이사항: SGI 인수조건 변경

주의사항: 신청채권자 서울보증보험 주식회사(임차권자 한국토지주택공사의 승계인)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026.01.26.자로 제출함. 이에 따라 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함.

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 "덕인초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 기존 주택지대로 제반 환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통임.

건물 구조: 1998년 8월 5일 사용 승인된 철근콘크리트조 및 조적조 평슬라브 지붕 3층 건물 내 1층 101호임. 외벽은 치장 벽돌 쌓기 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임 마감, 창호는 샤시 이중창호임.

이용 상태: 방 3개, 주방, 욕실, 보일러실 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중임.

설비 내역: 위생 설비, 급배수 시설, 소화전 설비 등이 되어 있으며, 도시가스 개별난방 설비가 갖추어져 있음.

토지 형상 및 이용 상태: 세장형의 토지로서 다세대주택 건물 부지로 이용 중임.

인접 도로 상태: 본건 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있음.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로1류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역, 절대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이: 없음.

기타 참고사항: 임대 관계 미상임.

1.2. 권리분석

권리 분석 요약:

말소기준권리: 삼성카드 가압류 (2023.07.24)

경매 신청 채권자: 서울보증보험 주식회사 (2025.09.03 강제경매)

임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 87,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-30

* 확정일자: 2021-09-10

* 대항력: 없음

* 비고: 신청 채권자(서울보증보험 주식회사)가 임차권자(한국토지주택공사)의 승계인이며, 임차인이 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서(2026.01.26)를 제출하였음. 이에 따라 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.

인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 대항력 포기로 매수인이 인수할 보증금 없음)

집합건물 등기부 요약:

* 소유권 변동: 김홍범(1998.08.07) → 인영걸(2006.09.26) → 하민옥(2011.03.11)

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (87,000,000원), 2024.01.10 접수, 말소 예정 (전입 2021.09.30, 확정 2021.09.10)

* 가압류: 삼성카드 (17,391,023원, 2023.07.24), 중소기업은행 (100,567,110원, 2023.07.26)

* 강제경매: 서울보증보험 (91,981,643원, 2025.09.03)

등기부 채권 총액: 204,958,133원

1.3. 상권분석

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보 (2026년 7월 기준) 분석 결과, 본건과 유사한 다세대주택의 거래가 있었습니다.

* 대영빌라 (2003년식, 1층, 61.07㎡): 118,000,000원 (약 19.3만원/㎡)

* 장미아트빌 (2002년식, 3층, 59.38㎡): 98,000,000원 (약 16.5만원/㎡)

* 우정아트빌 (2002년식, 2층, 75㎡): 120,000,000원 (약 16.0만원/㎡)

본건은 1998년식, 1층, 58.53㎡ (약 17.71평) 다세대주택입니다.

건축 연도가 유사하고 1층이라는 점을 고려할 때, 대영빌라의 118,000,000원 거래가격을 기준으로 시세 파악이 가능합니다.

다만, 본건의 감정가(123,000,000원)는 최근 거래 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

최근 거래된 유사 물건들의 가격대는 98,000,000원에서 120,000,000원 사이입니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설 및 환경:

* 덕인초등학교 북서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주거 지역으로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 차량 출입이 용이하며, 인근 버스 정류장 이용이 편리하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

혐오시설 정보:

주변 지역에 유해하거나 혐오 시설이 밀집해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리관계 리스크:

가장 큰 리스크 요인인 임차인의 대항력이 없으며, 임대차보증금반환채권 전액 변제와 무관하게 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되어, 명도 과정에서의 분쟁 소지가 매우 낮습니다. 이는 매수인에게 매우 유리한 조건입니다.

다만, "SGI 인수조건 변경"이라는 특이사항이 있으나 구체적인 내용이 명시되지 않아 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

건물 노후도:

1998년 준공된 건물로, 향후 유지보수 또는 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

채권 총액:

등기부 채권 총액이 감정가보다 높아, 낙찰 후 추가적인 권리 문제가 발생할 가능성은 낮으나, 경매 채권자 및 권리 관계를 면밀히 재확인할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 와동에 위치한 다세대주택으로, 덕인초등학교 인근의 주거 지역에 자리하고 있습니다.

임차인의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의로 인해 명도 관련 리스크가 현저히 낮다는 점이 가장 큰 장점입니다.

건축 연도가 1998년으로 다소 노후되었으나, 기본적인 건물 상태 및 설비는 양호한 것으로 평가됩니다.

감정가는 123,000,000원이지만, 주변 최근 실거래가를 고려했을 때 시세 대비 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

전반적으로 명도 리스크가 낮아 안정적인 투자가 가능한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

명도 리스크 최소화: 임차인의 대항력 포기 및 동의서 제출로 인해 점유 이전 과정에서의 분쟁 소지가 거의 없습니다.

안정적인 입지: 덕인초등학교 인근의 기존 주택지로, 기본적인 생활 인프라 이용이 용이합니다.

명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 깨끗한 등기부 상태로 취득 가능합니다.

가격 경쟁력 확보 가능성: 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 123,000,000원입니다.

주변 다세대주택의 최근 실거래가를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 물건들이 98,000,000원에서 120,000,000원 사이에서 거래된 것으로 나타났습니다.

본건의 경우, 임차인의 대항력 포기로 인한 명도 리스크가 거의 없다는 점을 감안할 때, 시세 범위 내에서 경쟁력 있는 입찰가를 산정할 수 있습니다.

최근 실거래가 상한선 및 감정가를 고려하고, 명도 리스크가 없는 점을 반영하여, 115,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

입찰가를 산정할 때에는 추가적인 권리 분석, 현장 조사 결과, 경매 동향 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.