나이스옥션 법원경매 안산 2025타경822 [1] 경기도 시흥시 장곡동 807 숲속마을아파트 203동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 장곡동에 소재하는 ""장곡고등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하여 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 경사스라브지붕 지하1층/지상18층 건 내 2층 201호로서
외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등
내벽 : 벽지처리 등
창호 : 하이삿시 창호 등

이용상태

아파트(별첨 내부구조도 참고) 용도이나 현재는 알파영어논술 장곡켐퍼스로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 건물부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로 개설되어 있으며, 외부 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(2022-05-17)(집산도로)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-04-03)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-04-03)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 안산지원 2025타경822 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경기도 시흥시 장곡동 807 숲속마을아파트 203동 2층201호

용도: 아파트

건축연도: 1999년

건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조 경사스라브지붕 지하1층/지상18층 건물 내 2층 201호

총 층수: 18층 중 2층

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 460,000,000원

토지면적: 63.44㎡ (약 19.19평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 134.68㎡ (약 40.74평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 시흥시 장곡동에 소재하며, ""장곡고등학교"" 남측 인근에 위치합니다.

주위에는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 성장관리권역 등의 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권이전(갑1, 갑2, 갑3), 근저당권(을12, 을17), 가압류(갑8), 임의경매 개시결정(갑9, 갑10) 등의 권리 변동이 있었습니다.

말소기준권리는 2014년 8월 21일 접수된 국민은행의 근저당권(을12)이며, 현재 등기부상의 모든 근저당권, 가압류, 임의경매 개시결정은 말소된 상태입니다. 이는 매각으로 인해 모든 권리가 소멸됨을 의미합니다.

등기부채권 총액은 549,036,424원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 문수륜

보증금: 30,000,000원

차임: 1,200,000원

전입일자(사업일자): 2023-07-26

확정일자: 2023-03-16

배당신고일자: 2025-09-25

대항력: 없음

* 임차인: 이태윤

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-07-26

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

권리분석상 두 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 권리 분석 요약

본 물건은 매각으로 인해 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)가 소멸되는 안전한 물건입니다.

임차인이 존재하나 대항력이 없으며, 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건이 소재한 숲속마을 아파트 단지 내에는 근린생활시설이 다수 포함되어 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주거지 특성

주변에 아파트 단지와 학교(장곡고등학교 인근)가 밀집한 전형적인 주거지역입니다. 공동주택 및 생활편익시설, 유치원 등이 단지 내 또는 인근에 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 숲속마을벽산신화

주소: 경기도 시흥시 장곡동 807

사용승인일: 1999년 8월 30일

총 동수: 18개동

총 세대수: 1246세대

최고층: 18층

주차대수: 총 208대 (지상 12대, 지하 36대)

5.2. 내부 및 부대 시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 갖추어져 있습니다.

현재 본 건(203동 2층 201호)은 아파트 용도이나, 현재 '알파영어논술 장곡캠퍼스'로 이용 중입니다.

건물 내 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 면적 관련 불일치

제공된 정보의 건물면적(134.68㎡, 약 40.74평)과 최근 매매 정보에 기재된 전용면적(excluUseAr)의 차이(88.63㎡, 59.965㎡)가 상당합니다. 본 건의 실제 전용면적을 정확히 파악할 필요가 있습니다.

6.2. 용도 불일치 (현재 상가 이용)

본 건은 현재 아파트 용도이나, 상가(영어학원)로 이용 중입니다. 향후 주거용으로 전환 시 내부 리모델링 또는 용도 변경 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 유동화 및 중복 사건

본 건은 유동화 물건 및 중복 사건으로 분류되어 있습니다. 이는 채권 관계의 복잡성을 시사할 수 있으나, 등기부상 모든 권리가 말소된 점으로 보아 경매 절차상 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 장곡동에 위치한 숲속마을아파트 단지 내 부동산으로, 주거 및 생활 환경이 양호한 편입니다.

모든 권리관계가 말소되어 법적 하자 없이 낙찰받을 수 있으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담이 적습니다.

다만, 제공된 건물 면적과 최근 거래된 아파트의 전용 면적 간의 차이가 크다는 점, 현재 상가로 이용 중인 점은 입찰 전 반드시 확인하고 고려해야 할 사항입니다.

주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 실제 면적 및 상태에 따라 가치 판단이 달라질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 매각으로 모든 선순위 권리가 소멸되어 인수할 권리가 없습니다.

* 명도 용이성: 임차인이 대항력이 없어 명도 과정이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 주거 인프라: 아파트 단지 내 및 주변으로 기본적인 생활 편의시설과 교통망이 잘 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매가(27,900만원 ~ 39,000만원)와 감정가(46,000만원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 면적 및 실제 사용 가능 면적에 따라 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

현 시세 및 시장 상황, 그리고 본 건의 잠재적 리스크를 고려하여 감정가의 90% 수준인 414,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이는 시장 상황 및 본건의 실제 가치 판단에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.