나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53214 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1408-5 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청계 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 ""초당초등학교"" 동남측 인근에 위치하며, 부근은 다세대
등 공동주택 밀집지역으로 근린생활설, 공원 등이 소재하여 주위환경 보통시됨.

교통상황

차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통상황 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트 구조 평스라브지붕 4층 규모의 다세대주택(101호)으로
외벽: 드라이비트 등
내벽: 벽지 및 타일 붙임.
창호: 샷시 창호 임.

이용상태

다세대 주택으로 이용중이며, 세부이용상황은 후첨 ""내부구조도"" 참고 바람.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근토지와 등고 평탄한 세장형 토지로 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합),가축사육제한구역,
상대보호구역(초당초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역,
성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 용도:단독 다가구 아파트 연
립다세대. 지정기간:2025.8.26 ~ 2026.8.26)

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상이며, 등기사항전부증명서상 주택임차권 등기되어 있음.

물건 비고

신청채권자 서울보증보험 주식회사(임차권자 한국토지주택공사의 승계인)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026.01.26.자로 제출함[임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 안산시 상록구 사동 1408-5, 1층 101호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 안산지원 2025타경53214 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 109,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄하여 매각됩니다.

토지 면적은 25.13㎡ (약 7.6평)이고, 건물 면적은 52.38㎡ (약 15.8평)입니다.

건물은 철근콘크리트 구조 평스라브지붕 4층 규모의 다세대주택 중 1층입니다.

건축물대장상 총 대지 면적은 266.7㎡ (약 80.7평), 건폐율 59.97%, 용적률 235.81%이며, 사용승인일은 2001년 8월 7일입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "초당초등학교" 동남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택 등 공동주택이 밀집된 지역으로, 근린생활시설 및 공원 등이 소재하여 주거 환경이 양호합니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 무난한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로, 신청 채권자는 서울보증보험 주식회사입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2021년 10월 21일자 압류(안산세무서장)입니다.

등기부채권 총액은 90,000,000원으로 기재되어 있습니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 유시형: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024년 5월 7일, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사 (주택임차권): 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2018년 8월 1일, 확정일자 2018년 7월 27일, 배당신고일자 2021년 2월 4일. 대항력 없음.

주요 권리 사항으로 '을3' 주택임차권(한국토지주택공사)이 등기되어 있으며, 이는 말소 예정입니다.

신청채권자인 서울보증보험 주식회사(임차권자 한국토지주택공사의 승계인)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026년 1월 26일자로 제출하였습니다. 이에 따라 매수인은 임대차보증금 반환채권을 인수하지 않아도 되는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 사동은 다세대주택 및 공동주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요를 가지고 있습니다.

인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 단지 및 주거 지역 내 상권으로 형성되어 있습니다.

주변에 대규모 산업단지나 유해시설은 검색되지 않아 주거 환경에 부정적인 영향은 없을 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 초당초등학교가 인접해 있어 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 편리합니다.

* 편의: 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 건물 내부: 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 드라이비트, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다. 급배수, 위생, 도시가스, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 본 건 토지는 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(초당초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.8.26 ~ 2026.8.26)으로 지정되어 있습니다.

* 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간 내에 해당 토지를 거래하는 경우(매수인이 외국인 등일 경우) 관할관청의 허가를 받아야 할 수 있으므로, 실제 매수 시점 및 매수인의 자격에 따라 허가 여부를 확인해야 합니다.

* 임차인 관련 확약서: 신청채권자가 대항력을 포기하고 잔존 임대차보증금 반환채권을 포기한다는 확약서를 제출하였으나, 확약서의 법적 효력 및 이행 여부에 대한 최종적인 확인은 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 사동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택입니다.

권리 분석상 임차인 관련하여 매수인이 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단되어, 낙찰 후 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

초등학교와 근린시설이 인접하여 주거 편의성이 우수하며, 감정가 109,000,000원에 대한 시세 대비 적절한 입찰가 산정이 중요합니다.

토지거래허가구역 지정 기간 및 조건 등 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 임대차 보증금 인수 부담 없음: 신청채권자의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 보증금 미변제에 따른 추가 부담이 없을 것으로 보입니다.

* 우수한 교육 환경: 초당초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 세대에게 매력적인 조건입니다.

* 안정적인 주거 수요: 다세대주택 밀집 지역으로 지속적인 주거 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

* 2026년 7월, 전용 66.65㎡ (2022년식) : 268,000,000원

* 2026년 7월, 전용 71.52㎡ (2020년식) : 249,000,000원

* 2026년 7월, 전용 59.83㎡ (2001년식) : 105,000,000원

본 건은 2001년식 다세대주택으로, 건물 면적은 52.38㎡입니다.

가장 유사한 매매 사례인 2001년식, 전용 59.83㎡ 물건이 105,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 적정 시세는 105,000,000원에서 120,000,000원 사이로 추정됩니다.

감정가 109,000,000원을 기준으로, 보증금 인수 부담이 없는 점과 현 시세 동향을 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

적정 입찰가 범위: 105,000,000원 ~ 110,000,000원.

본 건의 낙찰가는 105,000,000원 ~ 108,000,000원 수준에서 결정될 가능성이 높다고 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.