나이스옥션 법원경매 안산 2025타경817 [1] 경기도 안산시 상록구 월피동 514-6 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠 프로퍼티 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 월피동 소재 "안산광덕초등학교" 북동측 인근에 위치하고, 주변은 단독/다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건 내, 외벽 : 외장타일 마감 등 창호 : 새시창 등임.

이용상태

본건은 다세대주택 으로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 급배수/위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 자루형 평지로 다세대주택 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약6M 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(광덕초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건의 임대관계 미상임. - 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 상 현황도면 및 외관탐문 등에 의하여 표준적인 상황을 기준하였음.

물건 비고

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의한 전세사기피해자의 우선매수권 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 안산시 상록구 월피동 514-6번지 3층 302호에 소재한 다세대주택입니다. 사건번호는 안산지원 2025타경817 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다. 감정평가액은 200,000,000원입니다. 토지 면적은 42.66㎡(약 12.91평)이며, 건물 면적은 75.85㎡(약 22.95평)로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 홍 입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 월피동에 위치하며, 주변으로는 안산광덕초등학교 북동측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있어 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 상황 역시 보통으로 평가됩니다. 건물은 북동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 을구 11번 주택임차권(접수 2023.09.08, 권리자 홍정진, 보증금 200,000,000원, 전입 2021.08.12, 확정일자 2021.06.02)이 있습니다. 이 임차권은 말소기준권리보다 선순위는 아니지만, 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 할 의무가 있습니다. 이는 등기부등본상 '인수'로 기재되어 있습니다.

말소기준권리는 2024년 11월 21일 접수된 안산시의 압류(세무과-01 5840)입니다.

주요 권리사항으로는 공유자우선매수신고 가능성, 대항력 있는 임차인 홍정진의 존재, 공동담보 물건이라는 점 등이 있습니다. 강제경매 신청 채권자는 홍 이며, 등기부상 채권 총액은 200,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 월피동 지역은 주거지로서의 특성이 강하며, 단독 및 다세대주택과 함께 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 안산광덕초등학교가 인근에 있어 교육 관련 수요가 예상되며, 차량 및 대중교통 이용이 가능한 수준으로 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

본건 주변에는 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 교통은 차량 접근이 용이하고 버스 정류장을 이용할 수 있어 편리한 편입니다. 주거 지역 내에 위치하고 학교가 인근에 있어 비교적 정온한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 위험 요소는 대항력 있는 임차인 홍정진의 보증금 200,000,000원 인수 가능성입니다. 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 매수인이 이를 추가로 부담해야 하므로, 총 매수 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

또한, 공유자 또는 전세사기 피해자가 우선매수권을 행사할 경우 입찰이 무효가 될 수 있는 가능성도 고려해야 합니다.

건축물 관련 정보에 따르면, 본건은 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 여러 제한이 따릅니다.

1.6. 종합 의견

본건은 안산시 상록구 월피동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 200,000,000원입니다. 입지적으로는 주거 지역 내에 자리하고 있으며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다. 그러나 권리 관계상 가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인 홍정진의 보증금 200,000,000원 인수 여부입니다. 이 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 하므로, 추가적인 비용 부담이 발생할 수 있습니다. 또한 공유자 및 전세사기 피해자의 우선매수권 행사 가능성도 잠재적 리스크로 신중히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건은 권리 관계의 명확화 및 보증금 인수 문제가 해결된다는 가정 하에, 현 시세 대비 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다. 안산시 상록구는 꾸준한 주거 수요가 있는 지역이며, 본건은 학교와 생활 편의시설과의 접근성이 양호합니다. 신축 아파트에 비해 가격 경쟁력을 가질 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 주변 지역의 다세대주택 실거래가를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 72.29㎡ ~ 76.34㎡)을 가진 비교적 신축(2013년~2015년식) 건물들이 2026년 7월 기준으로 193,000,000원에서 205,000,000원 사이에 거래되었습니다.

본건은 2008/2009년식으로 앞서 언급된 신축 건물들보다 연식이 오래되었음을 감안할 때, 순수한 물건 자체의 가치는 보증금 인수 부담이 없다고 가정하더라도 약 160,000,000원에서 180,000,000원 수준으로 평가될 수 있습니다.

하지만 본건에는 대항력 있는 임차인 홍정진의 보증금 200,000,000원이 존재하며, 이 금액이 배당을 통해 전부 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 하는 매우 높은 위험이 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 이러한 위험을 최대한 반영하여 신중하게 산정해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 120,000,000원 을 예상 입찰가의 기준으로 제안합니다. 이 금액은 법원에 납부하는 입찰가이며, 실제 총 매수 비용은 보증금의 배당 여부에 따라 결정될 것입니다. 보증금 200,000,000원이 전액 배당되지 않을 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 배당 현황을 면밀히 분석하고 임차인과 소통하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.