나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52897 [1] 경기도 광주시 초월읍 지월리 753-7 산호힐하우스 6동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경안 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재 ""설원마을"" 내에 위치하며 주위는 단독주택, 다세
대주택, 아파트, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 출입이 용이하고, 노선버스 정류장과의 거리 및 운행여건 등으로 보아 대중교통
사정은 불편함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 중 4층 401호로서
외벽 : 석재 등 마감.
내벽 : 시멘몰탈위 벽지 도배 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평탄한 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 서측 및 북측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 자연취락지구(지월리자연취락지구), 성장관리계획구역(성장관리지
역(주거형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출
시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도
법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한
법률>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국
인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 2023.02.23일 수원지방법원 성남지원의 임차권등기명령(2023카임
50032)으로 2023.03.13일자 주택임차권(임차보증금, 200,000,000원)이 설정되어 있음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:우견업)로부터 2026.06.01자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경52897 (1)

소재지: 경기도 광주시 초월읍 지월리 753-7 산호힐하우스 6동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 226,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적

토지면적: 73.62㎡ (약 22.27평)

토지지분: 73.625㎡ (약 22.27평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 67.08㎡ (약 20.29평)

건물지분: 67.08㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

건물명: 산호힐하우스 6동 401호

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 (경사지붕)

층수: 4층 중 4층

사용승인일: 2016.12.12

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재 "설원마을" 내에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

차량 출입은 용이하나, 노선버스 정류장과의 거리 및 운행 여건 등을 고려할 때 대중교통 사정은 불편한 편임.

본건은 서측 및 북측으로 도로와 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 8월 26일자 구로세무서장의 압류임.

이후 설정된 권리들은 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (구 우견업)

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-01-11

확정일자: 2020-12-23

배당신고일자: 2023-03-13

대항력: 없음

3.3. 주요 권리 내역

* 등기사항전부증명서상 2023년 2월 23일자 수원지방법원 성남지원의 임차권등기명령(2023카임50032)으로 2023년 3월 13일자 주택임차권(임차보증금 200,000,000원)이 설정되었으나, 이는 말소 대상임.

* 주요 권리 총액: 200,000,000원

3.4. 인수되는 권리

감정평가서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목은 지상권으로 기재되어 있으나, 관련 개요는 없음. 통상적인 경우, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸됨.

4. 상권분석

4.1. 인근 시세 분석

최근 3건의 매매 사례를 분석한 결과, 평당 가격은 약 158만원에서 289만원 사이로 형성되어 있음.

본건의 감정가액(226,000,000원)은 면적(67.08㎡) 대비 약 337만원/㎡으로, 인근 시세보다 다소 높게 평가된 것으로 판단됨.

본건과 유사한 면적(60.83㎡)의 2021년 준공 건물은 176,000,000원에 매매되었으며, 이는 ㎡당 약 289만원에 해당함.

본건(2016년 준공)의 건축 연도를 고려할 때, 인근 시세와의 격차를 감안한 입찰가 산정이 필요함.

4.2. 주변 환경

본건이 위치한 초월읍 지월리 지역은 다세대주택 위주로 형성되어 있으나, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보임.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용은 가능함.

5.2. 주변 교육시설

제공된 정보만으로는 구체적인 교육시설 정보를 파악하기 어려움.

5.3. 주변 교통시설

대중교통 이용은 불편한 것으로 파악되며, 자가용 이용이 편리한 환경임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 복합 정보

* 공식적인 임차인 현황에는 '대항력: 없음'으로 명시되어 있으나, '특이사항' 및 '특수물건정보'에는 '대항력있는 임차인'으로 기재되어 있어 상반된 정보가 혼재함.

* '주의사항' 및 '물건명세서 참고사항'에 따르면, 주택도시보증공사(구 우견업)로부터 2026년 6월 1일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었음. 이는 임차보증금 200,000,000원에 대한 부담이 낙찰자에게 없을 가능성을 시사하나, 정보의 혼재로 인한 확인 필요성이 존재함.

6.2. 대중교통 불편

대중교통 이용 환경이 불편하여 일부 수요층에게는 단점으로 작용할 수 있음.

6.3. 혐오시설 존재 여부

주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 제공된 정보만으로는 특별한 혐오시설의 존재 여부를 파악하기 어려움. (외부 지도 검색 등 추가 확인 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 초월읍에 위치한 다세대주택으로, 감정가 대비 인근 시세가 다소 높게 형성되어 있는 점, 대중교통 이용이 불편한 점은 단점으로 지적될 수 있음.

그러나 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 임차보증금 200,000,000원에 대한 낙찰자의 부담이 없을 가능성이 높다는 점은 긍정적으로 평가할 수 있음. (단, 해당 확약서의 법적 효력 및 처리 과정에 대한 철저한 확인이 선행되어야 함.)

정보의 혼재 가능성에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적이며, 이를 바탕으로 합리적인 입찰가 산정이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 주택도시보증공사(HUG)의 보증금 관련 확약서에 따라 임차보증금 인수 부담이 없을 경우, 시세 대비 저평가된 가격에 낙찰받을 가능성 존재.

* 향후 지역 개발 가능성 및 신축 건물 대비 상대적으로 저렴한 가격으로 취득 가능.

* 부동산 강제경매로 채권자인 HUG가 적극적으로 매각을 진행하고 있어, 경매 절차 진행 가능성이 높음.

9. 예상 입찰가

본건의 면적(67.08㎡)과 건축 연도(2016년)를 고려할 때, 최근 거래 사례 중 2021년 준공된 유사 면적의 트라움(206동, 60.83㎡)이 ㎡당 약 289만원에 거래된 점을 참고하여, 본건의 시세는 ㎡당 약 250만원 ~ 280만원 수준으로 추정할 수 있음.

감정가액(226,000,000원, ㎡당 약 337만원)보다는 낮은 수준으로 접근하는 것이 합리적임.

주택도시보증공사(HUG)의 임차보증금 관련 확약서가 낙찰자에게 유리하게 작용한다고 가정하고, 보수적인 관점에서 시장 가격을 반영한 예상 입찰가는 약 190,000,000원에서 210,000,000원 사이로 판단됨.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 200,000,000원으로 제시함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.