나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52894 [1] 경기도 광주시 송정동 OOOOOO 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경기도 광주시 송정동 소재 ""광주시청"" 서측 인근에 위치하고, 주위는
근린생활시설, 다세대주택, 아파트단지 등이 소재하며, 제반 주위환경은 대체로 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장, 간선도로가 소재하여 시내 및 인근
시군구와 연계가 용이한바, 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건(기호1,3)토지는 대체로 완경사지를 평탄하게 조성한 2필지 일단의 사다리형의 토지로,
상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건(기호1,3) 남서측으로 중로, 북동측으로 세로 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3) : 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 중로1류
(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(허용기준구역(2구역))<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지
<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>,
특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등
/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.
~2026.8.25.)임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)
철근콘크리트조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 4층 건물
외벽 : 외장석재 붙임 등 마감.
내벽 : 몰탈위페인팅, 내부 인테리어 등 마감.
창호 : 새시창호 등 마감.

이용상태

본건(지2층~4층)은 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도, 첨부사진""과 같이 제시외건물(ㄱ~ㄴ) 이 소재하는바, 업무에
참고하시기 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상.
2)기타사항 : 본건 건물은 공부상 지2층~4층 건물이나, 지1층,지2층은 남측 도로측에서는
현황 1,2층이니 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 본 건 건물은 지2층~4층 건물이나, 지1층, 지2층은 남측 도로측에서는 현황 1, 2층 임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52894 (1)

소재지: 경기도 광주시 송정동 362-25

건물명: 동하빌딩

용도: 근린생활시설

감정가: 4,042,573,600원

토지면적: 835.00㎡ (약 252.6 평)

건물면적: 1366.96㎡ (약 413.5 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

본건은 경기도 광주시 송정동 소재 "광주시청" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 단지 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 시내 및 인근 시군구와의 연계성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 토지 및 건물 등기부상 2024년 7월 25일 접수된 광주농업협동조합의 근저당권 (을30/을22)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 건물 등기부상 을구 9번 전세권설정(2019.4.16.등기), 권리자: 주식회사지파크개발, 권리금액: 80,000,000원 (매수인 인수)

* 건물 등기부상 을구 11번 전세권설정(2021.7.9.등기), 권리자: 제일건설주식회사, 권리금액: 30,000,000원 (매수인 인수)

총 인수되는 전세금액은 110,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 20,000,000원

차임: 700,000원

전입/사업일자: 2022-10-25

확정일자: 2022-11-09

대항력: 있음

* 임차인: 사단법인한국비비에스경기도연맹

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2020-11-16

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상이므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 양

보증금: 80,000,000원

차임: 2,500,000원

전입/사업일자: 2019-12-06

대항력: 있음

* 임차인: 이

보증금: 10,000,000원

차임: 600,000원

전입/사업일자: 2024-01-29

대항력: 있음

* 임차인: 주식회사미라지에프앤티

보증금: 20,000,000원

차임: 800,000원

전입/사업일자: 2022-01-14

대항력: 있음

* 임차인: 주식회사지파크개발

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2019-07-22

대항력: 있음 (전세권 인수와 중복)

대항력 없는 임차인 현황:

* 임차인: 윤

보증금: 30,000,000원

차임: 2,500,000원

전입/사업일자: 2025-01-10

대항력: 없음

* 임차인: 제일건설주식회사

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음 (전세권 인수)

* 임차인: 주식회사유비앙텍

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2024-12-24

대항력: 없음

등기부채권 총액:

* 토지: 3,880,000,000원

* 건물: 3,990,000,000원

총 합계: 7,870,000,000원 (말소기준 권리 외 다른 채권 포함)

1.3. 상권분석

본 건물은 제1종 근린생활시설로 이용 중이며, 주변에 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 단지가 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

광주시청 인근에 위치하여 행정 중심지로서의 접근성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 및 간선도로를 통한 대중교통 및 차량 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 광주시청이 인근에 있어 공공 서비스 이용이 용이하며, 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 다수의 대항력 있는 임차인 존재: 총 60,000,000원의 보증금(김 , 이 , 주식회사미라지에프앤티) 및 80,000,000원의 보증금(양 )이 추가로 인수될 가능성이 있습니다. 특히, 보증금 및 차임이 미상인 사단법인한국비비에스경기도연맹의 존재는 불확실성을 높입니다.

* 인수되는 전세권: 주식회사지파크개발(80,000,000원)과 제일건설주식회사(30,000,000원)의 전세권이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 제시외 건물: 면적 30.20㎡의 제시외 건물이 존재하며, 일괄매각 대상입니다.

* 건물 현황: 공부상 지2층~4층이나, 남측 도로에서는 지1층, 지2층이 현황 1, 2층으로 보인다는 점을 유의해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항:

- 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(일반형)

- 중로1류(폭 20m~25m) 접함

- 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(2구역), 배출시설설치제한지역

- 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등/2025.8.26.~2026.8.25.)

* 혐오시설: 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 유무를 확인할 수 없습니다. 외부 조사를 통해 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 송정동의 광주시청 인근에 위치한 근린생활시설 건물로, 교통 및 행정 접근성이 양호합니다. 그러나 다수의 대항력 있는 임차인과 매각으로 소멸되지 않는 전세권이 존재하여 인수해야 할 보증금 규모가 상당합니다. 또한, 토지 이용계획상 여러 제한 사항이 존재하므로, 투자 전에 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 광주시청 인근의 우수한 입지 조건.

* 지역 개발 가능성이 있는 성장관리계획구역 내 위치.

* 상당한 규모의 토지 및 건물 면적을 활용한 사업 확장 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 4,042,573,600원을 기준으로 하되, 아래의 인수 부담액을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 인수되는 전세금: 110,000,000원 (주식회사지파크개발 80,000,000원 + 제일건설주식회사 30,000,000원)

* 대항력 있는 임차인 보증금 (총계, 미상 보증금 제외): 210,000,000원 (김 20,000,000원 + 양 80,000,000원 + 이 10,000,000원 + 주식회사미라지에프앤티 20,000,000원 + 주식회사지파크개발 80,000,000원)

* 총 합산 잠재적 인수 금액: 320,000,000원

* 사단법인한국비비에스경기도연맹의 보증금은 미상이므로, 실제 부담액은 더 늘어날 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 주변 시세 조사, 실제 임대차 계약 내용 확인, 명도 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 본 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 최적의 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.