나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52885 [1] 경기도 광주시 능평동 194 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 ""능평동 행정복지센터"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
단독및 다세대주택, 창고, 공장, 성당, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 4층 402호로서
외 벽: 치장벽돌쌓기,스톤코트 마감.
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일마감.
창 호: 샷시 창호임.

이용상태

2012.07.18자로 사용승인된 다세대주택으로서
방3,거실,주방,욕실,발코니 등으로 이용중임.

설비내역

위생및 급배수설비 되어있고, 도시가스 개별난방임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 4~5m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)),가축사육제한구역(일부제한구역),
배출시설설치제한지역,자연보전권역,특별대책지역,토지거래계약에관한허가구역(대상자:
외국인 등/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대/지적기간(2025.8.26~2026.8.25)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.(내부구조도는 건축물현황도 참고 및 외부관찰하여 작성함)

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52885 (1)

소재지: 경기도 광주시 능평동 194 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 5,400만원

토지면적: 54.69㎡ (약 16.54평)

토지지분: 54.68600000000001㎡ (약 16.54평)

건물면적: 48.98㎡ (약 14.82평)

건물지분: 48.98㎡ (약 14.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오OO

건축연도: 2012년

건물 구조: 철근콘크리트구조

층수: 4층 중 4층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "능평동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 창고, 공장, 성당, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 4~5m 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 8월 28일 접수된 오정환의 강제경매 개시결정(22,400,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2013년 9월 6일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나 대항력이 존재하므로, 낙찰 후 인수 여부 및 명도 절차에 대한 면밀한 법률 검토가 필요합니다. 보증금이 0원이라 하더라도 임차인이 거주하고 있는 상황이므로 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

3.3. 기타 권리 사항

* 소유권이전 (이옥경, 2012-10-12)

* 소유권이전 (장경빈, 2024-09-06, 상속)

* 강제경매 (오정환, 2025-08-28, 말소기준)

* 가압류 (삼성카드, 29,654,061원, 2025-10-21, 말소 예정)

3.4. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 보증금 0원으로 명시됨)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 지상권이 기재되어 있으나, 일반적인 다세대주택 거래에서는 해당 사항이 없을 것으로 보입니다. (별도 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 인근 지역 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 가격대가 형성되어 있습니다.

* "포레스빌(103동)" (2013년 건축, 53.84㎡ (약 16.3평), 3층): 2026.05.09, 1억 6,000만원

* "두루미인3차(바동)" (2012년 건축, 59.96㎡ (약 18.1평), 1층): 2026.05.09, 1억 6,400만원

* "필하우스" (2019년 건축, 52.3㎡ (약 15.8평), 4층): 2026.05.05, 2억 4,700만원 (신축 프리미엄으로 인한 높은 가격 형성)

4.2. 본건과의 비교

본건은 전용면적 48.98㎡ (약 14.82평)이며, 2012년 건축된 4층 주택입니다.

2013년 건축된 '포레스빌'(53.84㎡, 1억 6,000만원) 및 2012년 건축된 '두루미인3차'(59.96㎡, 1억 6,400만원)와 비교할 때, 본건은 면적이 다소 작고 4층이라는 점에서 시세가 유사하거나 약간 낮게 형성될 수 있습니다.

다만, 감정가 1억 5,400만원은 최근 실거래가 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성은 양호합니다.

* 편의시설: 능평동 행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리할 수 있습니다. 기타 편의시설에 대한 정보는 부족하며, 현장 방문 시 상세 확인이 필요합니다.

* 주변 시설: 주택가와 함께 창고, 공장 등이 혼재되어 있어 지역 특성을 파악하는 것이 중요합니다. 별도의 혐오시설은 일반적인 검색으로는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 대항력 있는 임차인 김 씨의 존재는 명도 과정에서 변수가 될 수 있습니다. 명확한 법률 검토 및 협상이 필수적입니다.

* 토지 이용계획: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25) 등에 해당됩니다. 건축 및 개발 행위에 대한 제한 사항을 충분히 인지해야 합니다.

* 건물 노후도: 2012년 준공되어 약 14년 경과한 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

경기도 광주시 능평동에 위치한 본 다세대주택 경매 물건은 비교적 최근 실거래가 대비 감정가가 경쟁력 있는 수준으로 평가됩니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 0원으로 명시되어 있어 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 이로 인한 명도 과정에서의 리스크는 고려해야 합니다.

토지 이용계획 상 여러 제한사항이 있으므로 투자 전 관련 규제를 상세히 확인하는 것이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가 대비 합리적인 감정가.

* 안정적인 주거 지역 내 위치.

9. 예상 입찰가

인수해야 할 보증금이 0원이므로, 이를 제외하고 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 산정합니다.

최근 유사 물건의 실거래가는 1억 6,000만원에서 1억 6,400만원 수준이며, 본건의 감정가는 1억 5,400만원입니다.

이를 바탕으로, 보수적인 접근을 고려할 때 1억 5,800만원에서 1억 7,000만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 1억 5,800만원 ~ 1억 7,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.