나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57694 [1] 경기도 화성시 남양읍 남양리 2299 남양뉴타운양우내안애아파트 102동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신안 · 평가일 2025.09.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 남양읍 남양리에 소재하는 '대양초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며 주위는 아파트, 근린상가 등이 혼재함.

교통상황

아파트 주차장까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 25층공동주택(아파트)제102동 제3층 제304호로서
외벽: 몰탈위 페인팅마감
창호: 샷시창호등임

이용상태

아파트로 방, 주방, 거실, 화장실, 발코니 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방, 지하주차장시설 등이 되어있음

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-07-19)(화성오산교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계-미상임.

2.본건은 집합건물로 거주자의 프라이버시 침해문제, 이해관계인부재, 잠금장치등으로 인하여, 자세한 내부구조등은 조사불가능하여, 외부관찰, 탐문, 동류형의 표준적이용상황(건축물대장도면 혹은 시중안내도면)등에 의거하여 평가하였고, 내부구조변경이나 하자유무는 구체적확인이 불가능하므로, 이를 충분히 감안하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경57694 (1)

소재지: 경기도 화성시 남양읍 남양리 2299 남양뉴타운양우내안애아파트 102동 3층 304호

용도: 아파트

감정가: 398,000,000원

토지면적: 57.08㎡ (약 17.26평)

건물면적 (전용면적): 84.93㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 오케이저축은행

특이사항: 중복사건

주의사항:

특수물건정보: 중복사건

작성일: 2026년 8월 20일

1.1. 입지조건

위치: 경기도 화성시 남양읍 남양리에 소재하며, '대양초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 아파트 단지, 근린상가 등이 혼재된 지역으로, 남양뉴타운 개발이 진행 중인 곳입니다. 주변에는 양우내안애, 시티프라디움, 남양 아이파크 등 다수의 아파트 단지가 위치하고 있습니다.

교통: 아파트 주차장까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m), 소로3류(폭 8m 미만) 등 다양한 폭의 도로와 접합하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 하나은행 근저당 (2016-05-10, 200,400,000원)

매각으로 소멸되는 권리:

* 하나은행 근저당 (2016-05-10)

* 오케이저축은행 근저당 (2022-06-27)

* 제이비우리캐피탈주식회사 가압류 (2025-05-16)

* 예가람저축은행 가압류 (2025-06-16)

* 오케이저축은행 임의경매 (2025-09-03, 수원지방법원 2025타경57694)

* 하나은행 임의경매 (2026-05-28, 수원지방법원 2026타경477)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서상 기재 없음)

총 등기부채권액: 538,782,694원

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 참고사항: 거주자의 프라이버시 침해, 이해관계인 부재, 잠금장치 등으로 인해 자세한 내부 구조 확인이 불가능하여, 외부 관찰, 탐문, 동류형의 표준적 이용 상황에 의거하여 평가되었습니다. 내부 구조 변경이나 하자 유무는 구체적으로 확인되지 않았으므로, 이를 충분히 감안해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 포함한다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 남양리는 아파트 단지와 근린상가가 혼재된 지역으로, 주거 지역으로서의 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 남양뉴타운 개발로 인해 주거 수요가 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교육: 본건 북측 인근에 대양초등학교가 위치하고 있어 도보 통학이 가능한 교육 환경을 갖추고 있습니다. 해당 지역은 '화성오산교육지원청' 문의 시 상대보호구역에 해당합니다.

편의시설: 인근 근린상가 등을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

주요 도로: 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m), 소로3류(폭 8m 미만)와 접하고 있어 차량 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건: 동일 부동산에 대해 수원지방법원 2025타경57694 (1) 외에 수원지방법원 2026타경477 (하나은행 임의경매) 등 두 건의 임의경매 개시 결정 등기가 존재합니다. 이는 경매 절차 진행 및 낙찰 이후의 복잡성을 야기할 수 있으므로, 법원 관련 부서에 문의하여 정확한 진행 상황 및 통합 여부를 확인해야 합니다.

내부 구조 및 하자 미확인: 감정평가서상, 거주자의 프라이버시, 이해관계인 부재, 잠금장치 등으로 인해 상세 내부 구조, 변경 또는 하자 여부 확인이 불가했습니다. 외부 관찰 및 탐문에 의거 평가되었으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

토지이용계획 제한:

* 가축사육제한구역, 토석채취제한지역, 성장관리권역에 해당합니다.

* 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 경매 시점(2026년 8월 31일) 현재 만료되었습니다. 따라서 현재 시점에서는 해당 허가구역에 해당하지 않으며, 허가 절차는 필요하지 않습니다.

혐오시설: 본건 소재지 인근에서 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 없습니다. 과거 화성시 지역에서 폐기물 처리 시설 관련 논란이 있었으나, 본건과 직접적인 관련성은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 남양읍에 위치한 아파트로, 주변의 개발 상황과 생활 편의성을 고려할 때 주거 가치가 있는 지역입니다. 등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리 부담은 없습니다. 총 등기부채권액이 감정가보다 높은 점은 채무가 많음을 시사하지만, 임의경매 절차에 따라 소멸될 권리들입니다. 그러나 중복 사건 존재, 내부 상태 미확인 등은 주의 깊게 살펴봐야 할 사항입니다. 특히 내부 구조 및 하자 여부는 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

위치: 대양초등학교 인근으로 교육 환경이 양호하며, 남양뉴타운의 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없는 깔끔한 권리 상태입니다.

주거 환경: 주변에 아파트 단지와 상가가 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 398,000,000원

인수할 보증금: 0원

본 물건의 적정 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 아파트의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가, 관리 상태, 시장 동향 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 특히, 내부 상태 미확인과 중복 사건 진행이라는 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사 및 시세 조사를 통해 결정하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.