나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57711 [1] 경기도 화성시 남양읍 신남리 산96-8 화성시청역서희스타힐스4차숲속마을 209동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 ""화성시청"" 남측인근에 위치하며 주위는 아파트, 전원주택, 상가주택, 근린생활시설, 농경지, 임야등이 혼재하는 읍소재지 내 공동주택(아파트)로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장 및 수도권제2순환고속도로 ""화성IC""등이 소재하여 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상21층건 중
제209동 제6층 제603호로서
외벽 : 몰탈위 페인트 마감 및 일부 대리석 붙임마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.
(방3, 거실, 주방, 욕실2, 드레스룸, 다용도실, 발코니 등)

설비내역

위생 및 급배수설비, 냉난방설비, 화재경보설비, 승강기설비, 도시가스설비, 소화전설비, 스프링쿨러설비, 화재탐지설비,주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 토지로 서측으로 하향 완경사지인 부정형토지로 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로는 북측 및 동측 주출입구를 통하여 인근 공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

신남리 산 96-8 :계획관리지역, 지구단위계획구역(신남1지구), 경관녹지(2017-08-23)(저촉), 소공원(2017-08-23)(저촉), 저류시설(2017-08-23)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.08.26.~26.08.25., 외국인등대상,건축물의용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

신남리 산199 : 계획관리지역, 지구단위계획구역(신남1지구), 경관녹지(2017-08-23)(저촉),가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)

신남리 199-2 : 계획관리지역, 지구단위계획구역(신남1지구), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉),가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)

신남리 199-3 : 계획관리지역, 지구단위계획구역(신남1지구), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉),가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)

신남리 199-4 : 계획관리지역, 지구단위계획구역(신남1지구), 경관녹지(2017-08-23)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉),가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)

신남리 199-7 : 계획관리지역, 지구단위계획구역(신남1지구), 경관녹지(2017-08-23)(저촉), 공공공지(2017-08-23)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉),가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경57711 (1)

소재지: 경기도 화성시 남양읍 신남리 산96-8 화성시청역서희스타힐스4차숲속마을 209동 6층603호

용도: 아파트

감정가: 302,000,000원

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평) - 전용면적

토지면적: 0.00㎡ (집합건물 특성상 개별 토지 지분이 표기되지 않은 것으로 판단됩니다.)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신용보증기금 (추정)

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 경기도 화성시 남양읍 남양리에 소재한 화성시청 남측 인근에 위치하며, 주변으로는 아파트, 전원주택, 상가주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 읍소재지 내 공동주택 단지로, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 또한 수도권제2순환고속도로 "화성IC"가 인접해 있어 수도권 광역 이동성이 양호한 편입니다.

토지: 본건이 속한 토지는 6필지가 일단으로 이루어져 있으며, 서측으로 하향하는 완경사의 부정형 토지로 현재 공동주택 부지로 이용 중입니다. 단지 내 도로는 북측 및 동측 주출입구를 통해 인근 공도와 연결되어 있습니다.

이용계획: 본건 토지는 계획관리지역, 지구단위계획구역(신남1지구)에 속하며, 경관녹지, 소공원, 저류시설, 중로1류 등 다양한 도시계획시설과 저촉되고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있으며, 외국인 및 특정 용도(단독, 다가구, 연립, 다세대주택, 아파트) 토지에 대한 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.08.26 ~ 2026.08.25).

혐오시설: 제공된 정보 내에서는 인근 혐오시설에 대한 언급이 없었으며, 일반적인 주변 환경 분석만으로는 혐오시설의 존재 여부를 단정하기 어렵습니다. 상세 조사를 권장합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 2월 5일자 우리은행 근저당권 (176,000,000원)이 말소기준권리입니다.

말소 대상 권리: 말소기준권리보다 후순위인 경기신용보증재단 및 신용보증기금의 가압류, 신용보증기금의 강제경매 개시 결정 등 모든 권리가 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수 대상 권리: 매각으로 인해 인수되는 별도의 유치권, 지상권 등은 없는 것으로 파악됩니다. (단, 물건명세서상 지상권 개요가 공란으로 표기되어 있어, 이에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

임차인 현황:

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2024-12-24. 대항력 없음.

* 박 : 보증금 30,000,000원, 차임 750,000원. 전입일자 2024-02-07, 확정일자 2025-09-12. 배당신고일자 2025-09-19. 대항력 없음.

상기 임차인들은 모두 대항력이 없어, 보증금 인수 부담은 없습니다.

특이사항: 대지권 미등기 상태로, 대지권의 유무 및 범위는 알 수 없습니다. 다만, 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 산정되었습니다.

채권 총액: 등기부채권 총액은 236,373,489원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 남양읍 지역은 화성시청을 중심으로 주거, 상업, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능이 갖추어져 있습니다.

아파트 단지 주변으로는 전원주택, 상가주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 전형적인 읍소재지 외곽의 복합적인 주거 및 개발 가능 지역의 특징을 보입니다.

대중교통 이용은 인근 버스정류장을 통해 가능하며, 수도권제2순환고속도로 화성IC 인접으로 수도권 광역 이동성이 좋습니다.

상권의 직접적인 활성화보다는 배후 주거지의 안정적인 수요를 기반으로 할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 본건은 철근콘크리트 구조, 철근콘크리트 지붕의 지상 21층 건물 중 6층에 위치한 아파트(209동 603호)입니다.

내부 구조: 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 드레스룸, 다용도실, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

마감 상태: 외벽은 몰탈 위 페인트 및 일부 대리석 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

생활 편의 시설: 위생 및 급배수 설비, 냉난방 설비, 도시가스 설비, 승강기, 소화전, 스프링쿨러, 화재탐지 설비, 주차장 등 아파트로서 필요한 각종 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

면적 정보: 건물 전용면적은 59.99㎡ (약 18.15평)이며, 공급면적에 대한 정보는 별도로 제공되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대지권 미등기: 가장 큰 리스크 요소로, 대지권의 존재 여부 및 권리 관계가 불확실합니다. 이로 인해 소유권 행사에 제약이 발생하거나, 낙찰 후 대지권 확보를 위한 추가적인 비용 및 절차가 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 최저매각가에 대지권 가격이 포함되어 있어, 향후 대지권 확보 시 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

토지이용계획상 제약: 경관녹지, 소공원, 저류시설, 중로1류 등 도시계획시설과의 저촉, 가축사육제한구역, 토지거래허가구역 지정 등은 향후 토지의 활용이나 재산권 행사에 있어 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

임대관계 미상: 현재 점유 관계가 불명확하며, 임대차 계약이 존재할 경우 이에 대한 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. (단, 현황상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 화성시청 인근에 위치한 아파트로, 감정가 대비 채무 총액이 낮고 주거 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 편입니다.

그러나 대지권 미등기라는 매우 중대한 하자가 존재하며, 이는 매각 이후 가장 큰 관리 포인트가 될 것입니다. 또한, 일부 토지이용계획상 제약 사항도 존재합니다.

이러한 리스크를 감안할 때, 신중한 접근이 요구되며, 대지권 확보 가능성 및 관련 비용에 대한 충분한 사전 조사가 반드시 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

화성시청 인근 지역 개발 잠재력: 화성시청을 중심으로 한 지역의 지속적인 개발 및 도시화 가능성이 있습니다.

감정가 대비 낮은 채무 총액: 총 채무액이 감정가를 하회하여 경매 절차 상 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

대지권 확보 시 가치 상승 기대: 대지권 미등기라는 리스크가 해소되고 대지권이 확보될 경우, 해당 부동산 가치의 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 302,000,000원입니다. 채권 총액 236,373,489원 대비 감정가에 상당한 여유가 있습니다. 대항력 있는 임차인은 존재하지 않으므로 인수되는 보증금은 없습니다.

그러나 대지권 미등기라는 중대한 하자가 존재하며, 이는 낙찰 후 해결해야 할 가장 큰 과제입니다. 따라서, 대지권 미등기 관련 추가 비용 및 위험을 충분히 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

감정가의 75%~85% 수준인 약 2억 2천 6백만원 ~ 2억 5천 6백만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 현장 조사 및 법률 전문가의 자문을 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.