나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57640 [1] 경기도 화성시 영천동 873-5 동탄역 센테라아이티타워2 지1층비102호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공간 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 '다원중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 아파트단지, 상업업무용건물 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

라멘조 평지붕 13층 건물 내 제지1층 제비102호로서, 외 벽: 석재붙임 마감 등, 내 벽: 몰탈위 페인트 마감 등. (사용승인일 : 2020-10-28)

이용상태

공부상 지식산업센터로 기준시점 현재 상호 "Way Gate" 간판이 있음.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형의 토지로 지식산업센터 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 서측으로 광로, 남측으로 중로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 광로3류(폭40m~50m)(동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-114)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

공부상 지식산업센터임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경57640 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 영천동 873-5 동탄역 센테라아이티타워2 지1층비102호

* 용도: 지식산업센터

* 감정가: 403,000,000원

* 토지면적: 44.06㎡ (약 13.33평)

* 건물면적: 129.60㎡ (약 39.21평)

* 총면적: 173.66㎡ (약 52.54평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 대항력 있는 임차인 존재

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 화성시 영천동에 위치하며, '다원중학교' 서측 인근 지역에 소재합니다.

* 주변 환경은 지식산업센터, 아파트 단지, 상업업무용 건물 등이 혼재된 지역입니다.

* 차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. (교통 상황 보통)

1.2. 건물 및 토지 정보

* 건축물 현황: 본건은 라멘조 평지붕 구조의 13층 건물 내 지하 1층 비102호에 해당합니다. (사용승인일: 2020년 10월 28일)

* 구조 및 마감: 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 몰탈 위 페인트 마감 등으로 구성되어 있습니다.

* 이용 현황: 공부상 용도는 지식산업센터이며, 현재 "Way Gate" 간판이 부착되어 있습니다.

* 설비 현황: 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 주차 설비 등이 설치되어 있습니다.

* 토지 현황: 본건 토지는 세장형의 형태이며, 지식산업센터 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 도로 접합: 본건 서측으로는 광로, 남측으로는 중로에 각각 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다.

* 주요 용도 및 제한 사항으로는 광로, 중로 접합, 가축사육제한구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구, 토지거래계약 허가구역(외국인 등 특정 대상 및 용도 제한) 등이 있습니다.

1.4. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 2021년 2월 19일 접수된 국민은행 근저당입니다.

* 매각으로 인해 등기부상 을1 근저당, 갑3 가압류, 갑4 임의경매, 갑5 압류 등 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

* 다만, '대항력 있는 임차인' 정미영 씨가 존재하며, 2020년 1월 10일 전입(사업자) 신고를 하였습니다.

* 현재 제공된 정보상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 중대한 위험 요소이므로, 낙찰 시 보증금 10,000,000원을 인수해야 할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이 부분은 반드시 추가 확인이 필요합니다. (임차인 이름은 정 로 표시)

1.5. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 지식산업센터, 아파트 단지, 상업 시설 등이 복합적으로 형성되어 있어 활발한 상업 활동이 예상됩니다.

* 인근에 다원중학교가 위치하여 지역 내 수요가 있을 것으로 판단됩니다.

* "Way Gate"라는 상호 간판이 있는 것으로 보아, 해당 공간은 현재 운영 중인 사업장일 가능성이 있습니다.

1.6. 생활정보

* 주변에 아파트 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 본건은 지하 1층에 위치하나, 건물 내 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 제공된 정보상 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 정 씨(전입/사업일자 2020.01.10)의 보증금 10,000,000원 인수 여부가 불확실합니다. '인수 보증금 합계 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 요건을 갖춘 임차인이므로 낙찰 후 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

* 유동화 물건: 유동화 전문 회사 등이 채권을 관리하는 물건으로, 일반 경매 물건과 다소 다른 절차나 특수성이 있을 수 있습니다.

* 공부상 용도: 공부상 지식산업센터로 되어 있어, 일반 상가나 주거용으로 사용 시 용도 변경 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

* 본건은 사용승인일이 2020년으로 비교적 최신 건물에 속하는 지식산업센터 건물 내 지하 1층 상가로, 지역 내에서 입지 및 교통 환경이 비교적 양호한 편입니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 유동화 물건이라는 특수성으로 인해 권리 분석에 더욱 신중해야 할 필요가 있습니다.

* 공부상 용도와 실제 이용 용도 간의 차이 여부, 임차인과의 보증금 인수 문제는 반드시 사전에 명확히 확인해야 할 사항입니다.

1.9. 투자 포인트

* 사용승인일이 2020년으로 비교적 최신 건물에 속하여 건물 노후도가 낮습니다.

* 지식산업센터, 아파트 단지, 상업시설이 혼재된 지역에 위치하여 배후 수요가 있을 것으로 기대됩니다.

* 주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량 접근성이 좋습니다.

1.10. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 403,000,000원입니다.

* 제공된 정보에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원으로 파악됩니다.

* 따라서, 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 감정가 수준인 403,000,000원 내외로 고려할 수 있습니다.

* 하지만, 대항력 있는 임차인 관련 리스크가 명확히 해소되지 않은 점을 감안할 때, 입찰 참여 시에는 이러한 위험 요소를 충분히 반영하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.