나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57606 [1] 경기도 오산시 갈곶동 181-14 더베르디움 비동 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 갈곶동 소재 '대원초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,
다세대주택, 중소규모 공장 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 내 비동 2층 201호로서,

외벽 : 치장벽돌 붙임 및 드라이비트 마감 등,
내벽 : 미상 임.
창호 : 플라스틱 샷시 창호 등 임.

이용상태

일련번호 가) : 공부상 도시형생활주택 임.

*후면 '건물내부구조도' 참조.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 및 승강기 등의 설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4미터 ~ 5미터 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축문뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.~
2028.11,19.) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상 임.

물건 비고

서울보증보험주식회사: 경매신청채권자로 임차권자 한국주택금융공사의 임차보증금반환채권 양수인임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경57606 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험주식회사

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 내 비동 2층 201호

용도: 도시형생활주택

감정가: 171,000,000원

1.2. 위치 및 면적 정보

소재지: 경기도 오산시 갈곶동 181-14 더베르디움 비동 2층201호

토지 면적: 41.98㎡ (약 12.7평)

건물 면적: 59.74㎡ (약 18.1평) - 전용면적 기준

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 오산시 갈곶동 소재 '대원초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 중소규모 공장 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

제반 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당합니다.

가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2023.11.20.~2028.11.19.)으로 지정되어 있어, 매수 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2016년 12월 26일 접수된 이미라 근저당권입니다.

본 경매 사건의 신청 채권자인 서울보증보험주식회사는 해당 말소기준권리보다 후순위인 강제경매 신청 채권자입니다.

등기부상 채권 총액은 545,800,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

* 한국토지주택공사

보증금: 164,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 2월 28일

확정일자: 2022년 1월 20일

배당신고일자: 2024년 3월 15일

대항력: 없음

비고: 본 임차인의 임차보증금반환채권은 서울보증보험주식회사에 양도되었습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 시세

최근 매매 사례 분석 결과, 주변 연립/다세대 주택의 거래가는 다음과 같습니다.

- 2026년 4월, 갈곶동 211-8번지 (1987년 건축, 47.76㎡): 85,000,000원

- 2026년 4월, 갈곶동 212번지 (2008년 건축, 26.04㎡): 45,000,000원

- 2026년 3월, 갈곶동 78-3번지 (2023년 건축, 47.31㎡): 200,000,000원

4.2. 시세 분석

본 물건(더베르디움 비동 2층 201호, 2015~2016년경 건축)은 주변의 비교 대상 물건들과 비교 시 건축 연도가 중간 정도에 해당합니다.

가장 최근에 거래된 2023년 건축 물건(47.31㎡)의 시세는 200,000,000원으로, 평당 약 422.7만원의 높은 가격대를 형성하고 있습니다.

반면, 1987년 및 2008년 건축된 물건들은 4500만~8500만원 수준으로, 평당 약 170만~180만원 수준의 시세를 보입니다.

본건의 건물 면적(59.74㎡)을 고려할 때, 2023년 건축 물건의 시세(평당 약 422.7만원)를 적용하면 약 252,460,160원의 잠재적 가치를 추정할 수 있습니다.

반면, 1987년 건축 물건의 시세(평당 약 177.9만원)를 적용하면 약 106,260,784원의 가치를 추정할 수 있습니다.

감정가 171,000,000원은 이러한 시세 편차를 고려했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 위치: 경기도 오산시 갈곶동 소재 '대원초등학교' 남서측 인근

* 교육시설: 대원초등학교, 오산중학교 등 인접

* 편의시설: 다양한 근린생활시설 인접

* 주거환경: 단독주택, 다세대주택, 중소규모 공장 등이 혼재하는 지역

6. 잠재적 리스크

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 2028년 11월 19일까지 지정되어 있어, 매수 후 해당 구청의 거래 허가를 받아야 합니다.

* 주변 혼재된 용도: 주거지역 외 중소규모 공장 등이 혼재하여 주거 쾌적성에 영향을 줄 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 545,800,000원으로, 물건의 감정가 대비 높은 편입니다.

* 주변 시세 편차: 최근 거래 사례 간 시세 차이가 크게 나타나, 정확한 시세 파악에 주의가 필요합니다.

* 주변 시설: 지도상으로 인근에 대규모 혐오시설은 확인되지 않으나, 중소규모 공장이 혼재되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 오산시 갈곶동에 위치한 도시형생활주택으로, 학교 및 근린생활시설 접근성이 양호한 편입니다.

권리분석 결과, 매각으로 인해 모든 기존 권리가 소멸되므로 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

다만, 토지거래허가구역 지정, 주변의 혼재된 용도, 높은 채권 총액 등은 투자 시 고려해야 할 잠재적 리스크 요인입니다.

주변 시세는 건축 연도 및 단지에 따라 큰 편차를 보이나, 본건의 감정가는 중간 수준에서 합리적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 모든 권리 소멸: 낙찰자는 법적으로 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 입지 조건: 학교와 편의시설이 인접해 있어 실거주 또는 임대 투자 모두 적합합니다.

* 건축 연도: 2015~2016년 건축된 건물로, 연식이 오래되지 않아 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 잠재적 가치 상승: 오산시 지역 개발 계획에 따른 향후 부동산 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 최근 신축급 물건의 시세와 비교 시, 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 구간이 존재합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수되는 보증금이 없어 낙찰자가 추가로 부담해야 할 임차보증금이 없습니다.

주변 시세 분석 결과, 신축급 물건의 시세(약 422.7만원/㎡)를 적용하면 약 252,460,160원의 가치를 추정할 수 있습니다.

반면, 오래된 물건의 시세(약 170-180만원/㎡)를 적용하면 약 103,186,016원 ~ 106,260,784원의 가치를 추정할 수 있습니다.

감정가 171,000,000원은 이 두 시세 범위의 중간에 위치하며, 합리적인 수준으로 평가됩니다.

최근 거래된 신축급 물건의 시세를 고려하되, 본건의 건축 연도 및 주변 환경을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가인 171,000,000원에서 120% 수준인 205,200,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

이 범위는 시세 대비 합리적인 수준에서 경쟁력 있는 입찰가를 산정하기 위한 가이드라인입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.