나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57627 [1] 경기도 화성시 만세구 향남읍 요리 산30-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부강감정 · 평가일 2025.09.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 향남읍 요리 소재 ""요저수지"" 북서측 인근에 위치하며,주위는 농가주택,농경지,임야,중소규모공장 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량의 접근이 가능하고, 근거리에 버스정류장이 소재하고 있음.

형태 및 이용상태

일련번호 1:부정형의 완경사지로서,밤나무,소나무 등의 자연림상태이나 일부 분묘기지로 이용 중임.
일련번호 2:부정형의 완경사지로서,묵전상태이나 일부 분묘기지로 이용 중임.
-분묘는 2기가 관찰되며,별지 항공지적도,사진용지를 참조하시기 바람.

인접 도로상태

공히 지적도 상 맹지이며,일련번호 1 임야의 동측으로 노폭 약 2~3미터의 비포장 농로(현황도로)에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1
계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트).


일련번호 2
보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트).

제시목록 외의 물건

일련번호 1:자생임목은 거래관행상 토지에 포함하여 평가하였으며,일부 분묘기지로 이용 중이나 이에 구애됨이 평가하되,분묘로 인하여 제한받는 경우의 토지가격을 토지감정평가명세표의 비고난에 병기하였음.

일련번호 2:일부 분묘기지로 이용 중이나 이에 구애됨이 평가하되,분묘로 인하여 제한받는 경우의 토지가격을 토지감정평가명세표의 비고난에 병기하였음.

공부와의 차이

공히 일부 분묘기지로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.각 토지의 분묘기지면적은 지적도,지형 및 본건 종전 담보감정평가서(2024.02.01.)등을 참고하여 개략적으로 산정하였으며,정확한 위치 및 그 면적은 측량이 필요함.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록 2에 대하여 농지취득자격증명 제출요함(미제출시 보증금 미반환)
3. 분묘 2기 소재함(감정평가서 참조). 분묘기지권이 성립할 여지 있음. 최저매각가격은 분묘로 인하여 제한받는 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경57627 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 오OOOOOOO (등기부상 채권자 정보 및 물건명세서 등을 종합 고려 시 오산농업협동조합으로 추정)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 화성시 만세구 향남읍 요리 산30-1

* 용도: 임야

* 매각대상: 토지매각

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 322,092,000원

* 토지 면적: 2370.00㎡ (약 717평)

* 토지 지분: 2370㎡

* 건물 지분: 0㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 화성시 향남읍 요리 소재 "요저수지" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 농가주택, 농경지, 임야, 중소규모 공장 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

* 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하고 있습니다.

* 지적도 상 맹지이나, 일련번호 1 임야의 동측으로 노폭 약 2~3미터의 비포장 농로(현황도로)에 접하고 있어 사실상 통행이 가능합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한

* 일련번호 1: 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한), 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25., 허가대상자: 외국인 등, 허가대상용도: 단독·다가구·연립·다세대주택, 아파트)으로 지정되어 있습니다.

* 일련번호 2: 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한), 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(동일한 허가 조건)으로 지정되어 있습니다.

* 최근 보도에 따르면, 화성시 동탄 지역은 2026년 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 특정 용도의 건축물 신축 시 허가를 받아야 합니다. 본 물건의 토지거래허가구역 지정 기간 및 조건은 제공된 정보에 따르나, 향후 변경될 수 있으므로 최신 공고 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 소유권: 갑1 (1982-11-01) 방명호 / 갑4 (2023-01-06) 방인혁(협의분할에 의한 상속)

* 지상권: 을2 (2009-07-15) 오산농업협동조합 (목적: 건물 기타 공작물 및 수목의 소유, 존속기간: 30년). 이 지상권은 등기부상 '인수'로 표기될 수 있으나, 물건명세서에 의하면 신청채권자 겸 지상권자(오산농협)가 매각으로 인해 지상권 설정등기가 말소되어도 이의를 제기하지 않을 것임을 확인하는 보정서를 제출하여 말소될 예정입니다.

* 근저당권: 을7 (2023-02-06) 오산농업협동조합 (182,000,000원). 본 건의 말소기준권리입니다.

* 근저당권: 을9 (2024-02-07) 오산농업협동조합 (65,000,000원) - 말소.

* 임의경매개시결정: 갑5 (2025-09-03) 오산농업협동조합 (197,953,372원) - 말소.

* 총 등기부채권액: 247,000,000원.

3.2. 말소 기준 권리

* 을7 근저당권 (2023-02-06)

3.3. 인수/소멸 권리 분석

* 말소기준권리인 을7 근저당권보다 선순위인 을2 지상권은 채권자의 보정서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 을7 근저당권 이하의 모든 후순위 권리(을9 근저당권, 갑5 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 현재 명시된 임차인은 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 토지 이용

* 본건 주변은 농경지, 임야, 농가주택, 중소규모 공장 등이 혼재된 농림지역의 특징을 보입니다.

* 대규모 상업시설이나 주거단지 밀집 지역과는 다소 거리가 있습니다.

4.2. 개발 잠재력

* 본건이 속한 지역은 계획관리지역 및 성장관리계획구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 개발에 대한 잠재력을 가지고 있습니다.

* 다만, 토지거래허가구역, 가축사육제한구역 등의 규제와 맹지, 분묘 소재 등의 현황을 종합적으로 고려한 개발 계획 수립이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

* "요저수지" 인근의 비교적 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

* 제공된 정보만으로는 주변의 구체적인 편의시설(마트, 학교, 병원 등)이나 대중교통 이용 편의성에 대한 상세 정보는 파악하기 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 및 규제

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 지정 기간 내 단독·다가구·연립·다세대주택, 아파트 용도의 건축물 신축 시 허가를 받아야 합니다.

* 성장관리권역: 수도권정비계획법에 따른 개발 행위 제한이 적용될 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 모든 축종의 사육이 제한됩니다.

* 최근 뉴스에서는 화성시 동탄 지역을 포함한 일부 지역이 2026년 7월부터 2027년 말까지 토지거래허가구역으로 지정된다는 내용이 있으며, 이는 향후 해당 지역의 부동산 거래 및 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 현황상 문제점

* 지적도 상 맹지: 토지에 직접 접하는 도로가 없어 토지 이용 및 건축에 제약이 발생할 수 있습니다. 다만, 동측으로 비포장 농로가 접해 있어 실제 이용에는 큰 어려움이 없을 수 있으나, 법적인 도로 확보 여부는 확인이 필요합니다.

* 분묘 2기 소재: 분묘기지권이 성립될 여지가 있으며, 이는 토지 이용에 실질적인 제약을 가합니다. 본건은 분묘로 인해 제한받는 가격으로 감정평가되었으나, 이장에 따른 비용 및 절차 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 권리 관련 특이사항

* 을2 지상권 설정등기는 등기부상 '인수'로 보일 수 있으나, 채권자의 보정서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정임을 확인하였습니다. 그러나 최종 말소 여부는 등기부등본 및 관련 서류를 통해 최종적으로 확인하는 것이 중요합니다.

* 현재까지 검색된 정보 내에서 특정 혐오시설에 대한 언급은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

* 본건은 경기도 화성시 향남읍 요리 소재의 임야로, 감정가는 약 3억 2천만원입니다.

* 주요 특징으로는 분묘 2기 소재, 지적도상 맹지(현황 농로 접함), 그리고 계획관리지역, 토지거래허가구역 지정 등이 있습니다.

* 주변은 농경지, 임야, 농가주택, 중소규모 공장 등이 혼재된 농림 지역입니다.

7.2. 총평

* 본 물건은 현재 자연림 상태의 임야로, 토지 이용에 있어 분묘와 맹지라는 제약이 존재합니다.

* 계획관리지역 지정으로 향후 개발 가능성이 있으나, 토지거래허가구역 및 성장관리권역 등의 규제를 수반하므로 개발 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.

* 매각으로 인한 권리 관계는 명확히 정리될 것으로 보이나, 지상권 말소 예정 사항에 대한 최종 확인은 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* "요저수지" 인근의 자연 경관을 활용한 주말농장, 전원주택 부지 등 잠재적 활용 가능성이 있습니다.

* 계획관리지역으로 지정되어 있어, 규제 완화 시 개발 잠재력이 있습니다.

8.2. 고려사항

* 분묘 처리(이장 등) 방안 마련 및 관련 비용 발생 가능성.

* 맹지 해소 및 현황 농로 이용에 대한 법적·실질적 문제 해결 방안 검토.

* 토지거래허가구역 지정에 따른 인허가 절차 준수 및 관련 규제 확인.

* 향후 건축 및 개발 시 관련 법규(국토계획법, 건축법 등) 준수.

9. 예상 입찰가 산정 가이드

* 입찰가 산정 시에는 감정가(322,092,000원)를 기준으로 하되, 다음 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 분묘로 인한 가치 하락분, 이장 비용 및 관련 절차 소요 비용.

* 맹지 해소 및 합법적 도로 확보에 필요한 비용.

* 토지거래허가구역 지정으로 인한 개발 제한 및 허가 관련 제반 비용.

* 주변 유사 토지의 최근 실거래가, 시장 동향 및 향후 개발 가능성을 반영한 가치 평가.

* 취득세, 등록세, 법무사 비용 등 제반 취득 부대 비용과 잠재적 개발 이익을 종합적으로 분석하여 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다.

* 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 특정하기 어려우므로, 반드시 현장 조사를 통해 상세한 가치 평가 및 리스크 분석이 선행되어야 합니다.

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