나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34349 [1] 경기도 김포시 통진읍 가현리 762 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 김포시 통진읍 가현리소재 가현4리마을회관 남서측인근에 위치하며
주위로는 농경지 및 공장이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

기호1,2토지는 일단지의 사다리형 토지로서 공업용 건부지로 이용중이며
기호6토지는 지목은 임야이나 현황 기호2토지와 함께 이용되고 있으며
기호7,8토지는 도로로 이용되고 있음.

인접 도로상태

기호7,8토지가 지목 및 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1(가현리762),기호2(가현리733-6),기호7(가현리733-5),기호8(가현리733-8) 공히
계획관리지역(계획관리지역) , 성장관리계획구역(산업형, 종합허가과 문의)
가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호6(가현리733-12)
계획관리지역(계획관리지역) , 성장관리계획구역(산업형, 종합허가과 문의)
가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

별첨""건물감정평가요항표""참조.

공부와의 차이

---

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호3건물(가동)
일반철골구조 난연판넬지붕 1층 건물로서
외벽:판넬마감
창호:샤시창호.

기호4건물(나동)
일반철골구조 난연판넬지붕 1층 건물로서
외벽:판넬마감
창호:샤시창호.

기호5건물(다동)
일반철골구조 난연판넬지붕 2층 건물로서
외벽:판넬마감
창호:샤시창호.

이용상태

기호3 및 기호4건물은 공장등으로 이용되고 있으며,기호5건물은 사무실로 이용중임.

설비내역

기호5건물은 위생설비등이 되어있음.

부합물 및 종물

기호4건물에 일반철골구조 판넬지붕 단층 공장 약12.5㎡이 소재함,

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

본 물건은 경기도 김포시 통진읍 가현리에 소재하며, 공장 용도로 사용되는 부동산입니다.

사건번호는 부천지원 2025타경34349 (1)이며, 경매구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 총 5118.00㎡ (약 1,548.5평)입니다.

토지 지분 면적은 4780.4962㎡ (약 1,446.1평)이며, 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 1557.48㎡ (약 471.1평)이며, 건물 지분 면적도 1557.48㎡ (약 471.1평)입니다.

건물 제시외 면적은 12.50㎡ (약 3.8평)입니다.

1.3. 건물 정보

건물은 일반철골구조 난연판넬지붕으로 이루어져 있습니다.

기호3(가동) 및 기호4(나동) 건물은 공장 등으로 이용 중이며, 기호5(다동) 건물은 사무실로 이용 중입니다.

기호5 건물에는 위생설비 등이 갖추어져 있습니다.

기호4 건물에는 약 12.5㎡ 규모의 일반철골구조 판넬지붕 단층 공장(제시외 건물)이 소재합니다.

1.4. 매각 정보

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 제시외 건물도 포함됩니다.

경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

특이사항으로는 유동화물건, 공동담보, 지분매각이 있습니다.

특히, 물건명세서에 따르면 목록 7, 8 토지는 지분매각 대상입니다.

1.5. 감정가

감정가는 4,954,588,800원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 김포시 통진읍 가현리소재 가현4리마을회관 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 농경지와 공장이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 것으로 보입니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 지목

토지(기호1,2)는 일단지의 사다리형 토지로서 공업용 건부지로 이용 중입니다.

토지(기호6)는 지목은 임야이나 현황 기호2 토지와 함께 이용되고 있습니다.

토지(기호7,8)는 도로로 이용되고 있습니다.

2.4. 도로 관계

기호7,8 토지는 지목 및 현황이 도로로 이용되고 있어, 단지 내 주요 진입로 역할을 할 것으로 파악됩니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 대부분 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형)으로 지정되어 있습니다.

다수의 제한사항이 존재합니다.

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한)

* 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)

* 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)

* 성장관리권역

기호6 토지의 경우, 상기 사항 외에 준보전산지로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 요약

등기부등본상 다수의 소유권 이전, 신탁, 근저당, 압류, 임의경매 개시 결정이 등기되어 있습니다.

등기부채권 총액은 토지 및 건물 등기부 합계 6,716,000,000원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

말소기준권리는 2023년 9월 26일 접수된 국민은행의 근저당권 (을12, 채권액 4,716,000,000원)입니다.

따라서 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 채권자 및 채무자 정보

본 건의 임의경매 신청 채권자는 유에이치케이제육차유동화전문유한회사입니다.

그 외 채권자로는 국민은행, 머티리얼즈파크주식회사 등이 있습니다.

압류권자로는 김포시, 서울세관장, 금천구 등이 있습니다.

3.4. 임차인 현황 및 인수 여부

본 건의 임차인 현황에 따르면 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 현황 조사 시 실제 점유 관계 및 임대차 계약 내용을 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권 및 주변환경 분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 김포시 통진읍 가현리는 농경지와 공장, 창고 등이 혼재된 지역 특성을 보입니다.

이는 김포시의 산업 발전 계획 하에 조성된 산업 지역의 일부로 볼 수 있으며, 주변에 유사한 규모의 공장 및 산업 시설들이 다수 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변에는 농경지와 함께 다양한 규모의 공장 및 창고 시설들이 들어서 있습니다.

단지 인근 마을회관이 소재하며, 차량으로 이동 시 생활 편의시설 접근은 가능하나, 대규모 상업 시설까지의 거리는 다소 있을 수 있습니다.

주변 지도상 또는 관련 자료에서 직접적으로 언급된 혐오시설(폐기물 처리 시설, 화장터 등)은 확인되지 않았습니다.

다만, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역으로 지정된 점은 지역의 특성상 고려해야 할 부분입니다.

5. 잠재적 리스크 분석

5.1. 법적/행정적 제한

* 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역: 해당 구역 내 건축 및 개발 행위에 대한 군부대의 사전 협의 및 허가가 필요할 수 있으며, 이는 사업 진행에 제약이 될 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 축산업 관련 사업은 불가합니다.

* 성장관리권역: 수도권정비계획법에 따른 공장총량제 등 일부 규제를 받을 수 있습니다.

5.2. 권리관계 특이사항 (지분매각)

물건명세서에 명시된 목록 7, 8 토지의 지분매각 표기는 해당 필지의 권리 관계가 복잡하거나, 공동 담보 물건의 일부일 가능성을 시사합니다. 비록 본 건은 일괄매각 대상이나, 해당 토지 지분에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

5.3. 기타 잠재 리스크

* 임대 관계 미상: 실제 점유자가 누구인지, 보증금이나 월세는 어떻게 되는지 등 임대차 현황 파악이 중요하며, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 부합물 및 종물: 제시외 건물 12.5㎡가 부합물로 포함되어 있어, 철거 여부 등 고려가 필요합니다.

6. 종합 의견

본 건은 경기도 김포시 통진읍 가현리에 위치한 공장용 부동산으로서, 넓은 대지와 공장 및 사무실로 활용 가능한 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 감정가는 약 49.5억원입니다.

지역은 계획관리지역으로서 산업 시설 입지에 적합한 환경을 갖추고 있으나, 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 가축사육제한구역 등 다수의 행위 제한이 존재하는 점은 사업 추진 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

토지 중 일부 필지(목록 7, 8)가 지분매각으로 표시된 점은 권리 관계에 대한 면밀한 검토를 요구하며, 임대 관계가 미상인 점은 명도 및 권리 분석 시 유의해야 할 부분입니다.

이러한 제한사항과 특이사항에도 불구하고, 실질적인 공장 운영을 위한 설비와 토지 면적을 고려할 때, 잠재적 가치를 지닌 물건으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

* 실물 공장 운영 또는 임대 사업: 넓은 대지 면적과 공장 시설을 직접 활용하거나 임대하여 수익을 창출할 수 있습니다.

* 계획관리지역의 잠재력: 향후 지역 개발 계획이나 용도 변경 등을 통해 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 일괄 매각으로 인한 관리 용이성: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 별도의 복잡한 절차 없이 활용 가능합니다.

* 차량 접근성 양호: 물류 이동 및 작업자 출퇴근에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

8. 예상 입찰가 산정

본 건은 인수할 보증금이 없는 상태입니다.

감정가는 4,954,588,800원입니다.

물건의 제약 사항(군사시설 보호구역, 지분매각 표기 등)과 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 검토하는 것이 합리적일 것으로 보이나, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 주변 시세 확인, 법률 및 행정적 제한에 대한 추가적인 실무 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.