나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34357 [1] 경기도 부천시 오정구 삼정동 274-11 반도연립 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이원 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 삼정동 소재 ""부천삼정초등학교"" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 대중교통여건은
보통시됨.

건물의 구조

연와조 스라브지붕 3층 건물내 3층 301호로서
외벽 : 벽돌쌓기 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 난방시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약8미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합)
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 항공표면
<공항시설법> , 상대보호구역(상대보호구역(삼정초)[기타사항은부천교육지원청에문의]
<교육환경보호에관한법률>)<교육환경 보호에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

-본건 등기사항전부증명서에 ""주택임차권""이 등재되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

-본건 건물은 사용승인일이 ""1986.07.23."" 으로서 누수 등에 취약한 것으로 보이는 바,
누수 등에 대하여 재확인 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경34357 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 오정구 삼정동 274-11 반도연립 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 103,000,000 원

토지면적: 28.72㎡ (약 8.69평)

건물면적: 44.28㎡ (약 13.39평)

건축물 사용승인일: 1986년 7월 23일

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 삼정동 소재 "부천삼정초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기사항 요약

말소기준권리: 2025년 08월 29일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 (을구 9번) 입니다.

등기부채권 총액: 108,000,000 원으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이근호 (주택도시보증공사)

보증금: 108,000,000 원

차임: 0 원

전입일자: 2022년 04월 26일

확정일자: 2022년 03월 11일

대항력: 없음

권리분석 결과, 해당 임차권은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. "인수 보증금 합계"가 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수할 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 주택임차권이 언급되어 있으나, 이는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출 여부에 따라 달라질 수 있는 부분이므로, 입찰 전 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 권리 분석 종합

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높습니다.

주택도시보증공사의 강제경매가 말소기준권리이므로, 을구 9번 주택임차권(이근호)은 말소될 것으로 보입니다.

다만, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 주택임차권이 명시되어 있는 점은 특이사항이며, 이는 HUG의 말소 동의 확약이 있음을 전제로 한 것인지, 혹은 별도의 인수 여지가 있는 것인지 면밀한 확인이 필요합니다. 현재까지의 정보로는 인수 보증금은 0원으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 및 시설

본건 주변에는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하고 있습니다.

가까운 거리에는 부천삼정초등학교가 위치합니다.

4.2. 지역 특성

본건은 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류 (폭 8~10m) 도로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역(삼정초), 과밀억제권역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교육시설: 부천삼정초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 버스정류장이 인근에 소재합니다.

5.2. 기타

* 건축물 구조: 연와조 스라브지붕 3층 건물 내 3층 301호입니다.

* 설비내역: 급배수 및 위생설비, 도시가스 설비, 난방 시설이 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용: 세장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 주변 시설: 제공된 정보 및 JSON 데이터 분석 결과, 본건 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화 및 유지보수

사용승인일이 1986년 7월 23일로 건물 노후화가 상당하며, 특히 누수에 취약할 수 있다는 점이 감정평가서에 명시되어 있습니다. 입찰 전 누수 등 건물 상태에 대한 정밀 점검이 필수적입니다.

6.2. 권리관계 불분명 가능성

물건명세서상의 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 문구와 등기부등본상의 임차권 말소 표기 간의 모순은 인수 여부에 대한 잠재적 리스크를 내포합니다. 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인 보증을 제공한 점, 그리고 "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항은 해당 물건의 거래 과정이나 권리 관계에 HUG의 개입이 있음을 시사하며, 이는 입찰 전 반드시 명확히 확인해야 할 부분입니다.

6.3. 기타 제약사항

토지이용계획상 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 향후 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요 및 평가

본건은 경기도 부천시 오정구 삼정동에 위치한 1986년 준공된 다세대주택으로, 감정가는 1억 3백만 원입니다. 건물 면적은 44.28㎡로, 주택도시보증공사가 채권자이자 임차인 관련 이슈가 있는 다소 복잡한 물건입니다. 건물 노후화 및 누수 취약성은 주요 단점입니다.

7.2. 시장 동향

제공된 주변 시세 정보에 따르면, 비슷한 면적(44.7㎡)의 신축빌라(2019년 준공)는 1억 8천 8백만 원에 거래되었습니다. 또한, 노후된 빌라(1995년 준공, 33.045㎡)도 1억 1천 4백만 원에 거래되었습니다. 본건의 감정가(1억 3백만 원)는 주변 실거래가 대비 낮게 책정된 것으로 보이며, 이는 시장 가치와 괴리가 있을 가능성을 시사합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 저평가 가능성

현 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 추정됩니다. 주변 실거래가 수준으로 시세가 반영된다면 상당한 시세차익을 기대할 수 있습니다.

8.2. HUG 관련 이슈

주택도시보증공사(HUG)가 채권자이며 임차인 보증금까지 보증했기에, HUG의 적극적인 자산 관리 및 매각 절차 진행이 예상됩니다. "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항은 HUG의 특정 매각 전략이 있을 수 있음을 암시하며, 이를 면밀히 분석하면 투자 기회를 포착할 수 있습니다. 인수 보증금 0원은 낙찰자의 부담을 덜어주는 요인입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 예상가

본건의 건물면적(44.28㎡)은 최근 1억 8천 8백만 원에 거래된 44.7㎡ 면적의 빌라(2019년 준공)와 유사합니다. 또한, 1995년 준공된 33.045㎡ 면적의 빌라가 1억 1천 4백만 원에 거래되었습니다.

건물의 연식(1986년 준공)을 감안하더라도, 감정가(1억 3백만 원)보다는 주변 실거래가를 반영한 가격으로 접근하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

성경빌라의 평당 시세(약 1,140만원/평)를 적용할 경우: 13.39평 * 1,140만원/평 = 약 1억 5,265만원.

마메든의 평당 시세(약 1,390만원/평)를 적용하고 연식 감가를 고려할 경우, 그보다 낮은 수준으로 책정될 수 있습니다.

9.2. 입찰 전략 제안

종합적인 판단하에, 본건의 예상 입찰가는 감정가 103,000,000원 이상으로, 잠재적 시장 가치 및 건물 노후화, HUG 관련 특이사항 등을 종합적으로 고려하여 110,000,000원에서 140,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. HUG의 인수조건 및 임차권 관련 최종 확인 후, 리스크를 충분히 반영한 가격 전략 수립이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.