나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34385 [1] 경기도 김포시 운양동 1305-1 한강신도시리버에일린의뜰 605동 21층2101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 운양동 소재 ""김포제일고등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난시됨.

건물의 구조

한강신도시리버에일린의뜰 21층 건물내의 제605동 제21층 제2101호로서,
(사용승인일 : 2017.11.21.)
외벽: 석재 및 수성페인팅 마감
창호: 하이섀시 창호 등 임.

이용상태

아파트(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 20미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(모담초등학교,모담중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(운양처리분구)<하수도법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경34385 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 웰OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 운양동 1305-1 한강신도시리버에일린의뜰 605동 21층 2101호

용도: 아파트

감정가: 460,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 60.20㎡ (약 18.23평)

토지지분: 60.1994㎡ (약 18.21평)

건물면적 (전용면적): 84.89㎡ (약 25.69평)

건물지분: 84.8915㎡ (약 25.69평)

분양면적: 별도 명시된 정보 없음

1.4. 건물 정보

아파트명: 한강신도시리버에일린의뜰

사용승인일: 2017년 11월 21일

건물 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 21층 (본건은 21층)

내부 확인: 폐문부재로 내부 확인 불가

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 김포시 운양동에 소재하며, "김포제일고등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역으로 전반적인 주거 환경은 양호합니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 접근성이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

등기부등본상 말소기준권리인 근저당권(을16, 웰컴저축은행주식회사, 2021-11-16 접수)보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 임의경매개시결정(갑12, 웰컴저축은행, 2025-09-03 접수) 또한 말소기준권리보다 늦어 소멸됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 및 "지상권개요"는 해당사항 없으므로, 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존: 아이에스동서주식회사 (2017-12-05)

* 소유권이전 (매매): 오성태 (2018-02-23)

* 근저당권: 웰컴저축은행주식회사 (2021-11-16, 금626,400,000원, 말소기준권리)

* 임의경매: 웰컴저축은행 (2025-09-03, 570,352,525원)

총 등기부채권액: 626,400,000원

4. 상권분석

4.1. 주거 및 편의시설

본건이 속한 "한강신도시리버에일린의뜰"은 총 7개 동, 439세대로 구성된 아파트 단지입니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 상권

주위 일대는 아파트 단지와 김포제일고등학교 등 교육시설, 그리고 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의

* 주소: 경기도 김포시 운양동 1305-1

* 아파트 단지 규모: 7개동, 439세대

* 관리사무소 연락처: 031-985-8055

* 주차: 총 57대 (지상 12대, 지하 14대, 기타 31대 - *정보상 주차 대수 합계와 지상/지하 주차 대수 합계 간 차이가 있으나, 총 57대 기준으로 판단*)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

5.2. 단지 내 시설

* 전기차 충전기: 지하 7대

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

폐문부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했으므로, 실제 내부 상태 및 점유 관계 등에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.2. 임대 관계 미상

임대차 관계가 불분명하여, 추후 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획상 제한사항

* 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 장애물제한표면구역, 진입표면구역: 공항 관련 규제로 인해 향후 건물 증축 또는 용도 변경에 제한이 있을 수 있습니다.

* 상대보호구역, 중점경관관리구역 등: 지역 특성에 따른 추가적인 관리 및 제한 사항이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 운양동에 위치한 "한강신도시리버에일린의뜰" 아파트 21층으로, 비교적 최근에 사용 승인된 신축급 아파트입니다. 주변으로 학교와 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경은 우수한 편입니다. 권리분석 상 특별히 인수해야 할 부담은 없으나, 내부 미확인 및 임대 관계 미상 등 명도 관련 잠재적 리스크는 존재합니다. 공항 관련 규제 사항이 있으나, 이는 통상적인 아파트의 경우 큰 제약이 되지 않을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 최상층 뷰 및 조망: 21층 최상층으로 일조권 및 개방감이 우수할 것으로 예상됩니다.

* 편리한 생활 인프라: 주변에 학교 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

* 무권리 인수: 매각으로 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수할 권리 관계는 없습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 보면 2026년 5월 16층 84.90㎡가 41,800만원, 2026년 6월 14층 84.89㎡가 42,300만원에 거래되었습니다. 본건은 21층 최상층임을 감안할 때, 현재 시세보다 약간 높은 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다. 감정가는 46,000만원이나, 시장 상황 및 내부 상태 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 435,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.