나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34383 [1] 경기도 김포시 사우동 1260 영재리치빌 에이동 1층101호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 사우동 소재 "김포고등학교" 남측 인근에 위치하고, 본건 주위는 공동 주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 또는 근거리에 버스정류장 및 지하철역(김포골드라인 '사우역') 등의 대중교통시설이 소재함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물내 1층 101호로서, 외벽: 치장벽돌 등 마감 창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 도시형생활주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 동측 포장도로(노폭 약 7m 내외)를 통하여 접근 가능하고, 지적상 서측으로 도로 (노폭 약 4~5m 정도)에 접하나 본건 건물이 속한 토지와 고저차 존재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 역사문화환경보존지역( 문화예술과 협의)<경기도문화재보호조례>, 장애물제한표면 구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(김포여자중학교,김포고등학교)< 교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m,육군17사단관할)<군 사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(김포 재정비촉진지구(도시관리과 협의요함))< 도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 역사문화환경보존지역(문화예술과 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(사우처리분구)<하수 도법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 후첨 ‘사진용지’에서와 같이 건축물현황도상 외부 발코니 부분에 설치된 샤시는 본건에 포함 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 정보

사건번호: 부천지원 2025타경34383 (1)

소재지: 경기도 김포시 사우동 1260 영재리치빌 에이동 1층101호

주요건물명: 영재리치빌 A동

용도: 도시형생활주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한국주택금융공사

1.2. 면적 정보

토지면적: 24.24㎡ (약 7.33평)

건물면적 (전용면적): 38.58㎡ (약 11.67평)

토지/건물 일괄매각 대상입니다.

1.3. 기타 기본 정보

감정가: 167,000,000원

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 사우동 소재 "김포고등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능합니다. 인근 또는 근거리에 버스정류장이 있으며, 지하철 김포골드라인 '사우역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부상 소유권보존, 소유권이전, 신탁말소, 공유자전원지분 이전 등의 권리가 기재되어 있습니다. 말소기준권리는 포천세무서의 압류(2022-11-15)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인: 최

보증금: 152,000,000원

차임: 0원 (무료 임대차)

전입일자: 2021-06-17, 확정일자: 2021-05-17

등기부상 주택임차권(을1)이 등기되었으나 '말소' 표기되어 있습니다.

임차인 현황 상 '대항력: 없음'으로 기재되어 있습니다.

다만, 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 1번 주택임차권등기 (다만 한국주택금융공사의 말소동의 확약서가 제출됨)"라는 특이사항이 있어, 임차인의 권리 여부에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리(을구 1번 주택임차권 등기)보다 늦은 날짜에 등기된 권리(압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 최 의 경우, 등기부상 '말소' 및 '대항력 없음'으로 기재되어 인수되지 않을 것으로 보이나, 물건명세서의 특이사항으로 인해 주의가 요구됩니다. 인수되는 보증금은 0원으로 분석됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 편의시설 및 생활환경

김포고등학교, 김포여자중학교 등 학교시설이 인접해 있어 교육환경이 양호합니다. 사우역을 중심으로 형성된 상업지구 및 편의시설 이용이 가능합니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대해 조사한 결과, 현재 공개된 정보만으로는 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, '장애물제한구역' 및 '진입표면구역' 등 공항 관련 제한 사항이 토지이용계획에 포함되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 관련 리스크

임차인 최 의 경우, 등기부상 말소 및 대항력 없음으로 표시되었으나, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되어 있어 낙찰자가 인수할 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다. 한국주택금융공사의 말소 동의 확약서 제출 여부 및 내용에 따라 실제 인수 여부가 달라질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

5.2. 특수물건 정보 관련 리스크

"HF 인수조건 변경" 특이사항은 한국주택금융공사 관련 대출 조건의 변경 사항으로, 낙찰자의 대출 또는 승계 가능성에 영향을 미칠 수 있습니다.

5.3. 기타 재정비촉진지구 관련 사항

본건이 속한 김포 재정비촉진지구는 향후 지역 개발 계획에 따라 가치 변동이 있을 수 있습니다.

6. 투자 포인트

신축급 도시형생활주택으로, 준신축 건물의 깔끔한 상태를 기대할 수 있습니다.

사우역 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 주변 학군 및 편의시설 이용이 용이합니다.

재정비촉진지구에 포함되어 있어 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 준신축급 도시형생활주택으로 입지 및 생활 편의성이 우수합니다. 감정가는 1억 6천 7백만원이나, 주변 시세 비교 시 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 임차인 관련 불확실성과 HF 인수조건 변경 등의 특수사항을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 철저한 권리 분석 및 현장 확인을 통해 인수 리스크를 최소화하고, 시세 대비 합리적인 가격으로 접근한다면 투자 가치가 있을 것으로 예상됩니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

제공된 주변 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사한 규모의 다세대 주택 거래가는 34.13㎡(약 10.3평)에 7,000만원 (약 205만원/㎡), 45.32㎡(약 13.7평)에 12,400만원 (약 274만원/㎡), 68.48㎡(약 20.7평)에 17,500만원 (약 256만원/㎡) 수준으로 나타났습니다. 본건의 전용면적 38.58㎡ (약 11.67평)을 기준으로 볼 때, 현 시세는 약 8,000만원에서 11,000만원 범위로 추정됩니다. 감정가 1억 6,700만원과는 상당한 차이가 있습니다.

8.2. 예상 입찰가 산정

상기 시세 분석과 감정가, 그리고 임차인 관련 불확실성 및 특수물건 정보를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 현재 시장 가격을 반영한 예상 입찰가는 110,000,000원에서 130,000,000원 사이로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 정확한 인수 여부 및 비용을 파악하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.