나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34314 [1] 경기도 부천시 원미구 약대동 80-7 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 원미구 약대동 소재 '부천초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주
위는 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린시설 등으로 형성된 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트경사지붕 5층 건물 내 제2층 제201호로서,
- 외벽 : 치장벽돌 등 마감,
- 창호 : 하이새시 창호 등 임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평탄한 토지로서, '공동주택' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 4미터의 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(상대보호구역(부천초)(기타사항은부천교육지원청에문의)<교육환경보호에관한법률>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(부천초병설유)(기타사항은부천교육지원청에문의)<교육환경보호에관한법률>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

등기사항전부증명서 및 건축물대장상 소재지번이 80-7, 80-8로 기재되어 있으나, 80-8토지는 80-7번으로 합병되어 말소됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경34314 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 약대동 80-7 2층201호

용도: 다세대주택

경매구분: 청산을위한형식적경매

채권자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 건물정보

토지면적: 35.68㎡ (약 10.8평)

토지지분: 35.68㎡ (약 10.8평)

건물면적: 56.64㎡ (약 17.1평)

건물지분: 56.64㎡ (약 17.1평)

건물구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트경사지붕 5층 건물 내 제2층 제201호

외벽: 치장벽돌 등 마감

창호: 하이새시 창호 등

1.3. 감정가 및 경매정보

감정가: 237,000,000원

매각대상: 기타

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 토지거래계약에관한허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

특이사항: 형식적경매, 토지거래허가구역, 대항력있는임차인, 선순위임차권

공부와의 차이: 등기사항전부증명서 및 건축물대장상 소재지번이 80-7, 80-8로 기재되어 있으나, 80-8토지는 80-7번으로 합병되어 말소됨.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경기도 부천시 원미구 약대동 소재 '부천초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린시설 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 권순호

보증금: 195,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 1월 7일

확정일자: 2021년 12월 13일

배당신고일자: 2024년 1월 23일

대항력: 있음 (권 임차인)

3.2. 등기부상 권리관계

등기부상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 갑구 3, 4: 소유권이전 (말소 예정 없음)

* 을구 5: 주택임차권 (권순호, 195,000,000원) - 접수일자 2024년 1월 23일, 인수 조건

* 갑구 5: 임의경매 (채권자: 망, 말소 기준 권리) - 접수일자 2025년 8월 27일

3.3. 인수되는 권리

본 건의 가장 큰 권리상 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 권순호 씨의 주택임차권입니다. 등기부상 을구 5번으로 등재된 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 임차인의 보증금은 195,000,000원이며, 이는 등기부채권 총액과 일치합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 물건명세서상 '잔액을 매수인이 인수함'이라는 문구가 있으므로 보증금 전액 변제 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

최근 매매 및 임대 정보를 분석한 결과, 주변 다세대주택의 시세는 면적과 건물 연식에 따라 다소 차이를 보입니다.

* 2026년 3월 거래된 39.6㎡ 면적의 복지빌라7동(169-83)은 67,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 170만원)

* 2026년 3월 거래된 72.2㎡ 면적의 금성아트빌은 185,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 850만원)

* 2026년 5월 거래된 48.4㎡ 면적의 제네스빌A동은 192,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,315만원)

본 건은 전용면적 56.64㎡ (약 17.1평)이며, 감정가는 237,000,000원입니다. 이는 평당 약 1,386만원으로, 제네스빌A동의 최근 거래가를 고려할 때 유사한 수준의 시세로 평가된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본 건은 부천초등학교 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리할 수 있습니다. 주변에 근린시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성: 임차인 권순호 씨의 보증금 195,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 부담해야 합니다. 이는 총 투자 비용을 증가시키는 주요 리스크 요인입니다.

* 토지거래허가구역: 본 건은 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 번거로움이 있을 수 있습니다.

* 형식적 경매: 본 경매는 청산을 위한 형식적 경매로, 일반 경매와 달리 매각 조건이 다소 다를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 원미구 약대동의 다세대주택으로, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 감정가는 주변 시세와 유사한 수준으로 평가되었습니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성이 가장 큰 위험 요소로 작용하므로, 입찰 전 배당표를 면밀히 분석하여 임차인 보증금 변제 가능성을 반드시 확인해야 합니다. 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 인수되는 보증금액을 고려한 총 투자 비용을 산정하여 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 주변 시세 대비 저평가 가능성: 임차인 보증금 인수 부담을 고려하여 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 안정적인 주거 지역: 부천초등학교 인근의 주거 밀집 지역으로, 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 형식적 경매의 특징 활용: 청산을 위한 경매 특성상 협상의 여지가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금을 제외하고 산정하도록 하겠습니다.

감정가: 237,000,000원

인수 가능한 임차인 보증금: 195,000,000원

예상 총 투자 비용 목표액 (감정가 기준) = 237,000,000원

인수 보증금 제외 예상 입찰가 = 예상 총 투자 비용 목표액 - 인수 가능한 임차인 보증금

예상 입찰가 = 237,000,000원 - 195,000,000원 = 42,000,000원

따라서, 현재 물건 정보 및 규정에 따라 산정된 예상 입찰가는 42,000,000원입니다.

이는 투자자가 총 237,000,000원을 투자하는 것을 전제로 했을 때의 입찰가이며, 실제 입찰 시에는 임차인 보증금 변제 현황, 법원 통지 내용, 기타 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 또한, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '잔액 인수'라는 문구 간의 상충 가능성에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

지도상 주변 검색 결과, 해당 물건지 인근에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.