나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34308 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 1028 한라마을 114동 3층305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 ""중원초등학교"" 남측 인근에 위치하며
주위는 상업시설, 업무시설, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통이용 편의도는 양호한편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 중 3층 305호
외벽: 세멘몰탈위 페인트 등 마감
내벽: 벽지 및 일부타일 등 마감
창호: 샷시창호 임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 시설, 난방설비, 승강기, 화재탐지설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 장방형 토지로 한라마을 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로 개설되어 있으며 외곽의 공도와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 개발행위허가제한지역(개발행위허가제한지역) , 지구단위계획구역
(중동지구) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로1류(폭
20m~25m)(접합)
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역
((부흥초)(기타사항은부천교육지원청에문의))<교육환경 보호에 관한 법률> ,
상대보호구역(부광초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역
(상대보호구역(부천중원초)(기타사항은부천교육지원청에문의)<교육환경보호에관한법률
>)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(상대보호구역(중동반석유)[기타사항은
부천교육지원청에 문의])<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(중원고
부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(중원중
부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역(절대보호구역
(부천중원초)(기타사항은부천교육지원청에문의)<교육환경보호에관한법률>)<교육환경
보호에 관한 법률> , 절대보호구역(절대보호구역(중동반석유)[기타사항은
부천교육지원청에 문의])<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역(중원중
부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>
토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.))
-별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경34308 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

용도: 아파트

소재지: 경기도 부천시 원미구 중동 1028 한라마을 114동 3층305호

감정가: 265,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 27.00㎡ (약 8.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 41.85㎡ (약 12.66평) (전용면적 기준)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 중원초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설, 업무시설, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 양호한 편입니다.

2.3. 건물 및 단지 정보

건축구조는 철근콘크리트조 평슬래브지붕의 15층 건물 중 3층 305호입니다. 외벽은 세멘몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 위생 및 급배수 시설, 난방설비, 승강기, 화재 탐지 설비, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

본건이 속한 한라마을 단지 내에는 도로가 개설되어 있으며, 외곽의 공도와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 상태

인접 필지 대비 대체로 등고평탄한 장방형 토지로, 한라마을 아파트 부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2022년 10월 21일 접수된 에스비아이저축은행의 근저당권(180,000,000원)입니다. 소유권 이전 등기(갑1, 갑2)는 말소기준권리보다 선순위이며, 임의경매 개시 결정 등기(갑5)는 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 180,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

본건에는 대항력 있는 임차인으로 한국토지주택공사(입주자 황 )가 존재합니다.

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018년 05월 24일

확정일자: 2018년 05월 02일

배당신고일자: 2025년 09월 17일

대항력: 있음

3.3. 소멸/인수되는 권리

말소기준권리(을14)보다 선순위인 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원은 일반적으로 낙찰자가 인수해야 하나, 제공된 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 인수 여부에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 이는 인수 시 발생할 수 있는 금액적 부담이 없다는 의미일 수도 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재함에도 인수 보증금 합계가 0원인 점은 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 물건명세서상 지상권이 있으나, 상세 내용은 기재되어 있지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업/업무시설 현황

본건 주위는 상업시설, 업무시설, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합 상권 지역입니다. 이는 주거 생활 편의 시설 및 상업 활동이 가능한 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

단지 인근에 중원초등학교가 위치하고 있으며, 주변 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 보호구역으로 지정된 다수의 학교가 소재합니다. 또한, 주거지역과 상업지역이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발 및 토지거래 제한

본건 토지는 제3종일반주거지역, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 제공된 정보에 따르면 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 토지거래허가구역으로 지정되어 있었습니다. (작성일 기준 유효했으나, 현재 시점에서는 기간 만료 가능성 있음). 이러한 제한 사항은 향후 개발 및 거래 시 제약이 될 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 관련 위험

전입일자 및 확정일자, 대항력 있음 여부를 고려할 때, 임차인은 법적으로 거주 권리가 인정됩니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 120,000,000원의 보증금이 존재하는 대항력 있는 임차인이 있다는 사실 자체로 낙찰자에게 예상치 못한 법적 분쟁이나 금전적 부담이 발생할 가능성을 내포하므로, 임차인과의 명도 협상 및 법적 절차 진행 시 각별한 주의가 요구됩니다.

6.3. 기타 제한사항

본건은 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 법규의 적용을 받고 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 원미구 중동에 위치한 아파트 경매 물건으로, 대중교통 이용이 편리하고 주변에 생활 편의시설 및 상업시설이 혼재하여 주거 환경이 양호합니다. 그러나 개발행위허가제한지역 등 토지 이용 제한 사항이 존재하며, 무엇보다 대항력 있는 임차인이 존재함에도 불구하고 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기된 점은 본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 철저한 권리 분석과 임차인과의 명확한 소통 및 법적 절차 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 잘 갖춰진 주거 및 상업 인프라: 아파트 밀집 지역에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 우수한 교통 접근성: 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

* 상대적으로 낮은 감정가: 시장 가치 대비 경쟁력 있는 입찰 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 265,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원 인수가 예상되나, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상충하는 부분이 있어 명확한 확인이 필요합니다. 만약 임차인 보증금을 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 상황이라면 감정가 이상으로 입찰을 고려해 볼 수 있으나, 인수해야 한다면 낙찰가는 감정가에서 인수 보증금을 차감한 금액을 기준으로 신중하게 산정해야 합니다. 정확한 인수 보증금 및 명도 가능성을 다각도로 검토한 후, 시세 및 유사 물건의 낙찰가율을 참고하여 합리적인 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. (예상 입찰가 산출은 법률 전문가 또는 경매 컨설턴트와의 상담을 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.