나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34293 [1] 경기도 김포시 대곶면 대벽리 104-19 가동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 대곶면 대벽리 소재 ""수남초교"" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

기호 2: 자체지반 평탄한 장방형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.
기호 3: 자체지반 평탄한 장방형의 토지로서, 현황 '도로'로 이용중임.

인접 도로상태

본건(기호 2) 남측 및 동측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2014년 9월에 사용승인된
철근콘크리트구조 평슬라브넬지붕 2층건으로서,
외벽: 인조석, 페인팅 등 마감
창호: 샷시 창호임.
(사용승인일:2014-09-30)

이용상태

'단독주택'으로 이용중임.

설비내역

위생시설, 급배수시설, 태양광발전설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""토지, 건물 평가명세표"" 등 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 및 태양광발전설비 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 부천지원 2025타경34293 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유아이제사십차유동화전문유한회사

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 김포시 대곶면 대벽리 104-19 가동 (도로명: 경기도 김포시 수남로22번길 120-25)

* 용도: 단독주택

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 공동담보, 유동화물건, 대항력있는 임차인 있음.

* 주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 및 태양광발전설비 포함.

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 722,075,280원

* 토지면적: 537.00㎡ (약 162.44평)

* 건물면적: 253.93㎡ (약 76.82평)

* 제시외 건물면적: 39.70㎡ (태양광발전설비 포함)

1.4. 토지 및 건물 상세

* 토지: 자체지반 평탄한 장방형 토지, 단독주택 건부지로 이용 중. 남측 및 동측으로 포장도로 접함.

* 건물: 2014년 9월 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 2층 단독주택. 외벽은 인조석, 페인팅 마감. 내부 위생시설, 급배수시설, 태양광발전설비, 난방설비 등 되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 김포시 대곶면 대벽리 소재 "수남초교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

2.3. 지역 지구 현황

* 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 성장관리권역.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

* 말소기준권리: 건물 등기부상 을구 순위번호 6번 우리은행 근저당권(2020년 8월 25일 접수)입니다. 이 권리보다 늦게 설정된 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소 예정 권리:

* 토지: 근저당 (우리은행, 주식회사토포스파이낸셜대부), 근저당부채권질권, 가압류 (인천신용보증재단, 근로복지공단), 압류 (김포시, 김포세무서장).

* 건물: 근저당 (우리은행, 주식회사토포스파이낸셜대부), 근저당부채권질권, 가압류 (인천신용보증재단), 주택임차권 (정일석).

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 박종수

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016년 6월 22일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 보증금 존재 여부 및 금액이 미상일 수 있으므로 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

* 임차인: 정일석

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 6월 9일

* 확정일자: 2025년 3월 21일

* 배당신고일자: 2026년 3월 19일

* 대항력: 없음

* 권리분석: 건물 등기부상 주택임차권(을구 11번)으로 등재되어 있으며, 말소 예정입니다. 보증금 6천만원은 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다.

* 임차인: 최재현

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014년 11월 13일

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 보증금 존재 여부 및 금액이 미상일 수 있으므로 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (현재 파악된 내용 기준. 박종수, 최재현 임차인의 실제 보증금은 별도 확인 필요).

3.3. 말소되지 않는 권리

* 토지 등기부상 을구 순위번호 11번, 12번, 13번 요역지지역권은 매각으로 소멸되지 않고 인수될 수 있습니다. 이로 인해 토지 이용에 제약이 발생할 수 있으므로, 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

* 제공된 주변 연립/다세대 주택의 시세 정보(1997년식, 98.25㎡, 2025년 8월 29일 3.3억원 거래)는 본건(단독주택)과 직접적인 비교가 어렵습니다. 본건의 감정가(약 7.22억원)와 비교 시, 주변 부동산 시장 전반의 가치 수준을 파악하는 참고 자료로 활용할 수 있습니다.

4.2. 유사 물건 거래 동향

* 본 건은 단독주택으로, 인근 단독주택 거래 사례를 직접 파악하여 시세 분석을 해야 정확한 시장 가치 판단이 가능합니다. 현재 제공된 정보만으로는 상세한 시세 동향 분석에 한계가 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: "수남초교"가 북서측 인근에 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주위에 근린생활시설이 소재하며, 차량 이용 시 주변 지역의 대형마트, 병원 등 편의시설 접근이 가능합니다.

* 주변 환경: 농경지가 인접해 있어 한적한 주거 환경을 제공하는 것으로 보입니다. 현재까지 확인된 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 대항력 있는 임차인 박종수: 보증금이 미상으로, 실제 인수해야 하는 보증금이 발생할 가능성이 있습니다.

* 요역지지역권: 토지 등기부상 요역지지역권이 매각으로 소멸되지 않고 인수될 수 있어, 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 물리적/환경적 리스크

* 토지 이용 현황: 토지 기호 3번이 현황 '도로'로 이용 중이므로, 도로로 이용 중인 토지 지분에 대한 권리 관계 및 실제 이용 상황 확인이 필요합니다.

* 가축사육제한구역: 해당 지역은 가축사육이 제한되므로, 축산업 관련 용도로의 활용에 제약이 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 유동화 물건, 공동담보 물건: 복잡한 금융 관계가 얽혀 있을 수 있으므로, 권리 분석 시 더욱 주의 깊은 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 김포시 대곶면에 위치한 단독주택으로, 2014년 신축된 건물입니다. 감정가는 약 7.22억원이며, 토지 537㎡, 건물 253.93㎡에 제시외 건물 및 태양광 설비가 포함된 일괄 매각 물건입니다. 주변은 단독주택, 농경지, 근린생활시설이 혼재하며, 수남초교가 인근에 위치합니다.

권리관계상 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 담보권, 가압류, 압류, 정일석 임차인의 주택임차권 등은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 박종수(보증금 미상)와 매각으로 소멸되지 않는 요역지지역권은 인수될 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축인 단독주택 건물입니다.

* 말소될 권리가 많아 권리관계가 비교적 명확해질 수 있습니다.

* 태양광 발전 설비가 포함되어 있어 추가적인 수익 창출 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

* 주거지역 인근에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 722,075,280원

* 주요 인수 부담: 대항력 있는 임차인 박종수 (보증금 미상), 토지 등기부상 요역지지역권.

본 물건은 대항력 있는 임차인 박종수의 보증금이 미상이라는 점과, 매각으로 소멸되지 않는 요역지지역권이 존재한다는 점에서 추가적인 조사와 신중한 접근이 필요합니다. 주변 시세 정보를 직접 파악하고, 현장 답사를 통해 건물의 실제 상태, 임차인과의 협상 가능성, 요역지지역권으로 인한 실제 이용 제약 등을 면밀히 확인한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서 감정가의 80% 수준인 약 5억 7천 8백만원부터 시작하여, 인수 부담액 및 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 다만, 인수될 것으로 예상되는 보증금이나 지역권으로 인한 가치 하락분만큼 입찰가에서 차감하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.