나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34281 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 117-8 성원파크타운 나동 지층2호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 괴안동 소재 ""부천동중학교"" 북동측 인근에 위치하며,
주위일대는 동류형의 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로
주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 지하철역 및 버스정류소 등이 근거리에
소재하여, 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

2001. 12월경에 사용승인을 득한 철근콘크리트조 철근콘크리트평스라브지붕
지상4층 지하1층건 다세대주택 건물 내의 지층2호로서,
외벽:콘크리트 위 드라이비트 등 마감.
내벽:몰탈 위 벽지 등 마감.
창호:샷시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형인 토지로서 평탄하며, 현황 공동주택(다세대주택) 건물의 부지 등으로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 다세대주택은 북서측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역),
상대보호구역(부안초), 과밀억제권역,
토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항은 미상임.

물건 비고

건물 외벽에 "2동 나" 표시 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34281 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 117-8 성원파크타운 나동 지층2호

용도: 다세대주택

감정가: 121,000,000원

토지면적: 23.59㎡ (약 7.13평)

건물면적: 45.63㎡ (약 13.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 괴안동 소재 ""부천동중학교"" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 동류형의 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 무난한 편입니다.

차량 접근이 가능하며, 지하철역 및 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 장방형으로 평탄하며, 현재 공동주택(다세대주택) 부지로 이용 중입니다.

건물은 북서측으로 공도와 접해 있습니다.

토지이용계획으로는 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(부안초), 과밀억제권역에 해당합니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.))으로 지정되어 있습니다.

1.1. 1.건축물 정보

건물은 2001년 12월경 사용승인을 받은 철근콘크리트조의 다세대주택 건물입니다.

외벽은 콘크리트 위 드라이비트 마감, 내벽은 몰탈 위 벽지 마감, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다.

급배수, 위생, 난방 설비 등을 구비하고 있습니다.

건물 외벽에는 "2동 나" 표시가 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 인천세무서장의 압류(2022.08.25.)입니다.

등기부채권 총액은 약 37억 1천 2백 50만원입니다.

본 경매 절차에서 대부분의 등기된 권리(주택임차권, 압류, 가압류)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

을구 순위 5번 주택임차권등기가 있으나, 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 말소될 예정입니다.

인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.2. 1.임차인 현황

임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사 입주자 김현숙)

보증금: 115,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-12-15

확정일자: 2020-11-20

배당신고일자: 2024-05-21

대항력: 없음 (따라서 낙찰자가 인수하지 않습니다.)

1.3. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근에 부천동중학교가 위치하고 있어 교육 환경이 고려됩니다.

대중교통 이용이 무난하여 시내 접근성이 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육시설: 부천동중학교, 부천부안초등학교, 부천양지초등학교 등이 근거리에 위치합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 및 지하철역을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 지역 내 근린생활시설을 통한 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 일정 규모 이상의 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다. (외국인 등 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.))

* SGI 인수조건 변경: SGI(서울보증보험) 관련 인수조건 변경 사항이 있어, 계약 시 추가적인 확인이 필요합니다.

* 임대차 관계: 임대차 관계는 미상이나, 임차인의 대항력이 없어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 건물 외벽 표시: 건물 외벽에 "2동 나" 표시가 있어, 관리상태 등 참고가 필요합니다.

* 주변 혐오시설: 인근에 즉각적으로 파악되는 혐오시설은 없으나, 부천시 내 대규모 폐기물 처리 시설 등이 다른 지역에 위치하고 있어, 추가적인 현장 조사 및 주변 환경에 대한 꼼꼼한 확인이 권장됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부천시 소사구 괴안동에 위치한 다세대주택으로, 주변의 주거 환경 및 교통 여건이 무난한 편입니다.

건물은 2001년에 건축되어 연식이 있으나, 전반적인 관리 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

권리 관계가 비교적 명확하고, 인수되는 임차 보증금이 없어 권리 분석상 큰 부담은 없습니다.

다만, 토지거래허가구역 및 SGI 인수조건 변경 등 특이사항은 입찰 전 반드시 확인하고 유의해야 합니다.

지하층에 위치하고 있어 쾌적성이나 일조량 등에서 지상층 대비 가치 하락 요인이 있을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소 예정이며, 인수되는 보증금이 없어 낙찰자가 권리상 부담이 적습니다.

* 편리한 교통 및 생활 환경: 지하철역 및 버스 정류장이 인근에 위치하고, 주거 밀집 지역에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 지역 개발 가능성: 부천시 원도심 재건축 등 지역 개발 계획이 추진 중인 지역으로, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 121,000,000원입니다.

제공된 주변 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적 및 건축 연도의 다세대주택은 100,000,000원에서 142,000,000원 사이의 시세가 형성되어 있습니다.

본건은 지층에 위치하고 있으나, 감정가가 시세 범위 내에 적절하게 책정된 것으로 판단됩니다.

토지거래허가구역 및 SGI 인수조건 변경 등 특이사항을 고려하고, 권리상 인수 부담이 없는 점, 그리고 지층이라는 점을 감안할 때, 현 시세 및 감정가를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가는 120,000,000원으로 제안합니다. (다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 입찰 경쟁 상황을 면밀히 검토 후 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.