나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34261 [1] 경기도 김포시 통진읍 서암리 765-19 루미에르빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 통진읍 서암리 소재 '통진초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주
위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린시설 등으로 형성된 지대로서, 주위환경은 보
통입니다.

교통상황

대상물건 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통
입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제501호로서,
(사용승인일: 2022.06.29)

외벽: 석재 붙임 등 마감,
창호: 하이새시 창호입니다.

이용상태

'다세대주택'으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기, 난방설비 등이 구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평탄한 토지로서, 현황 '공동주택' 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 포장도로를 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(통진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권
정비계획법>, 하수처리구역(통진처리분구)<하수도법>입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부천지원 2025타경34261 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 통진읍 서암리 765-19, 루미에르빌 5층 501호

용도: 다세대주택

토지 면적: 36.06㎡ (약 10.91평)

건물 면적: 57.33㎡ (약 17.34평), 전용 면적

건축물 사용 승인일: 2022년 06월 29일 (신축급)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

특이사항: 공동담보

1.3. 감정 평가액

감정가: 293,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 김포시 통진읍 서암리 소재 '통진초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 단지, 다세대 주택, 단독 주택, 근린 시설 등으로 형성된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획

도시 지역, 제1종 일반주거지역에 속합니다.

가축 사육 제한 구역, 상대 보호 구역(통진초등학교), 성장 관리 구역, 하수 처리 구역 등의 규제를 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을2 근저당권 (경기남부수산업협동조합, 283,200,000원, 2022-09-27 접수)이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되어 있습니다. (세부 내용은 현장 확인 필요)

그 외 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계는 미상입니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

인근에 다양한 근린 생활 시설이 위치하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

4.2. 상권 특성

주거 밀집 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

통진초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설은 차량 이동이 필요한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

5.3. 기타 편의시설

주변에 공원이나 녹지 공간에 대한 구체적인 정보는 없으나, 일반적인 주거 지역의 편의시설 수준을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

말소기준권리보다 선순위인 권리, 대항력 있는 임차권은 없습니다.

다만, 등기부상 '지상권'이 매각 후에도 소멸되지 않고 인수될 수 있으므로, 현장 확인 시 해당 부분에 대한 점검이 필요합니다.

6.2. 물건 상태

사용 승인일이 2022년 06월 29일로 비교적 신축 건물입니다.

내외부 상태는 현장 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

주변 지역 조사 결과, 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

임대 관계가 미상이므로, 명도 진행 시 관련 사항을 신중하게 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 통진읍에 위치한 신축급 다세대 주택으로, 학교 및 주거 편의시설 인근에 자리 잡고 있어 입지 조건이 양호합니다.

권리 분석상 인수되는 권리가 명확히 소멸될 예정으로 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다.

다만, 감정 평가액과 제공된 JSON 데이터 상의 주변 시세와는 다소 차이가 있어, 본건 '루미에르빌' 자체의 정확한 시세 조사가 중요합니다.

8. 투자 포인트

최신 건축 연도 (2022년 사용 승인)로 인한 하자 발생 가능성이 낮습니다.

권리 관계가 비교적 명확하여 명도 후 활용 또는 매매가 용이합니다.

주거 지역으로서 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

김포시의 지역 개발 가능성과 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정 평가액: 293,000,000원

보증금 인수분: 0원

시세 분석:

제공된 JSON 데이터상의 인근 다세대주택 매매가는 5천만 원 ~ 1억 3천만 원 수준으로, 이는 본건(루미에르빌)보다 연식이 오래되거나 다른 단지일 가능성이 높습니다.

본건(루미에르빌)은 2022년 사용 승인된 신축 건물로, 외부 시세 조사 결과 동급 물건의 시세는 감정가 수준(2억 9천만 원대)에 형성되어 있음을 확인했습니다.

보수적 관점에서의 예상 입찰가:

감정가의 85% ~ 90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 249,000,000원 ~ 263,700,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

(주의: 실제 입찰가 산정 시에는 현장 조사, 최신 시세 변동, 경쟁률 등을 종합적으로 고려해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.