나이스옥션 법원경매 부천 2025타경3369 [1] 경기도 김포시 대곶면 대명리 487-10 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호원 · 평가일 2025.09.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 대곶면 대명리 소재 "대명항어판장" 동측 인근에 위치하며, 주위는 어시장, 상가, 근린생활시설 등으로 형성되어 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건은 김포시 외곽지대에 소재하여 대중교통사정은 보통이하이며, 본건까지 차량출입 가능함.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형의 근린생활시설부지로 북측도로와 등고, 평탄함.

인접 도로상태

북측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리 구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 일반건축물대장에 위반건축물로 등재 되어 있으나 그 내용이 표시되지 않았아오니 재확인하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2 : 철근콘크리트구조 기타지붕 3층으로 외벽 : 타일 마감 등 내벽 : 타일 및 벽지 마감 등 창호 : 샷시 유리창 등

이용상태

기호2 : 공부상 제2종근린생활시설이나 현황은 공실임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 건물개황도 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함(감정평가서 참조)
-목록2 공부상 제2종 근린생활시설이나 현황은 공실임
-각 목록 부동산의 정확한 면적이나 인접토지와의 경계,위치 등은 측량 등 별도 확인 요함
-목록2 건물은 일반건축물대장상무단증축으로 인한 '위반건축물'로 등재되어 있으니 경매진행시 참고 바람

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 부천지원 2025타경3369 (1) 사건번호로 진행되는 경기도 김포시 대곶면 대명리 487-10 소재 근린시설입니다. 총 감정가는 1,183,392,000원이며, 토지는 330.00㎡ (약 99.8평)이고 건물은 546.00㎡ (약 165.2평)입니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 한OO입니다. 본건에는 위반건축물이라는 특이사항이 있습니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 김포시 대곶면 대명리 소재 "대명항어판장" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 어시장, 상가, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통으로 평가됩니다. 김포시 외곽지대에 소재하여 대중교통 사정은 보통 이하이나, 차량 출입은 가능합니다. 토지 형태는 대체로 사다리형의 근린생활시설 부지이며, 북측 도로와 등고하고 평탄한 상태입니다. 본건은 북측으로 포장도로와 접해 있습니다. 토지이용계획상으로는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 성장관리권역, 하수처리구역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2016년 1월 4일 접수된 중소기업은행 근저당권(을13)이며, 금액은 480,000,000원입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다.

현재 파악된 임차인은 FANGSHIYI, JINJISHUN, 박미란 총 3명입니다.

* FANGSHIYI: 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2024-09-12, 대항력 없음.

* JINJISHUN: 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2024-09-19, 대항력 없음.

* 박미란: 보증금 0원, 차임 10,000,000원, 전입(사업)일자 2024-07-31, 대항력 없음.

인수해야 할 보증금은 총 0원입니다. 임차인 박미란의 차임(월세) 10,000,000원은 일반적이지 않은 금액으로, 현장 확인 및 추가 검증이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 "대명항어판장" 인근에 위치하여 어시장, 상가, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 어시장 특성상 해산물 관련 업종, 식당, 상점 등이 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 현재 건물은 공부상 제2종 근린생활시설이나 현황은 공실입니다. 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 음식점, 카페, 소매점 등의 업종에 잠재력을 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

교통 환경은 김포시 외곽 지역에 위치하여 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있으나, 차량 접근은 용이합니다. 편의시설로는 인근 대명항 상권을 이용할 수 있으며, 그 외 편의시설은 김포 시내로의 이동이 필요할 수 있습니다. 어시장 및 상가 밀집 지역으로, 조용하고 쾌적한 주거 환경과는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 일반건축물대장상 무단 증축으로 인한 '위반건축물'로 등재되어 있어, 향후 건축 관련 행위 시 법적 제약 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등 다수의 토지 이용 규제를 받고 있어 개발 및 활용에 제약이 따릅니다.

* 현황 공실: 현재 건물이 공실 상태이므로, 공실 기간 장기화 시 수익성 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 면적 및 경계 확인: 정확한 면적, 인접 토지와의 경계, 위치 등은 별도의 측량을 통해 확인이 필요합니다.

* 특이 임차인: 임차인 박미란의 경우 보증금 0원, 차임 10,000,000원, 대항력 없음으로 파악되었으며, 차임 금액이 비정상적으로 높아 추가 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 검색 결과, 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 지역 개발 계획(국가어항 개발 등)이 진행 중으로 향후 주변 환경 변화 가능성이 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 경기도 김포시 대명항 인근에 위치한 근린생활시설로, 토지 및 건물 일괄 매각됩니다. 감정가는 11억 8천여만 원이며, 권리상 인수할 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 위반건축물 등재, 복잡한 토지 이용 제한, 현황 공실, 비정상적인 임차인 정보 등은 주의 깊게 검토해야 할 리스크 요인입니다. 대명항 개발 사업과 연계하여 미래 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

8. 투자포인트

* 입지: 대명항이라는 지역적 특색과 관광 잠재력을 가지고 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 관리가 용이합니다.

* 현재 공실: 인수 후 리모델링 또는 업종 변경을 통해 가치 증대 기회를 모색할 수 있습니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸되어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 지역 개발: 국가어항 개발 사업 등 주변 지역의 개발 계획은 향후 투자가치에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

9. 예상입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 감정가 1,183,392,000원을 기준으로 하되, 위반건축물, 토지이용제한, 현황 공실, 특이 임차인 정보 등 잠재적 리스크 요인을 면밀히 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수할 보증금이 없으므로 낙찰가의 100%가 매각대금으로 납부되며, 권리 분석상 별도의 채무를 인수할 필요는 없습니다.

다만, 예상 입찰가 산정은 상세한 현장 조사, 주변 시세 비교, 향후 활용 방안에 대한 면밀한 검토 후에 이루어져야 하므로, 여기서는 구체적인 금액을 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.