나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512078 [1] 인천광역시 남동구 논현동 631-4 아라트라움 4층407호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 남동구 논현동 소재 "인천논현역(지하철 수인분당선)" 북서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트, 오피스텔, 다가구주택, 근린생활시설 및 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 인천논현역(지하철 수인분당선) 및 노선버스정류장이 소재하므로 제반 교통사정은 양호시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물 내 제4층 제407호로서, (사용승인일 : 2017.01.24.) -외벽 : 석재붙임 및 페인팅마감 등, -창호 : 새시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 차량용기계식승강기설비, 소화전설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 건부지(업무시설)로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역(2025-08-14)(논현2 지구단위계획구역) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임. 2)기타 -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 위치 및 주위 환경

인천광역시 남동구 논현동 631-4번지에 위치한 본건은 인천논현역(수인분당선)에서 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 오피스텔, 다가구주택, 근린생활시설 및 각급 학교 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 인천논현역(수인분당선)과 다수의 버스 노선이 정차하는 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 따라서 제반 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로

본건이 속한 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 현재 업무시설(오피스텔)의 부지로 이용되고 있습니다. 건물의 서측으로는 노폭 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

2.4. 지역 지구 지정

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(논현2 지구단위계획구역), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인에 한하여 토지거래계약 허가를 받아야 하는 구역(2025.08.26. ~ 2026.08.25.)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건은 주택도시보증공사의 신청으로 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다. 등기부등본상 말소기준권리 이후 여러 권리가 설정되었으나, 대부분 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

3.2. 말소기준 권리

본건의 말소기준권리는 2023년 8월 17일 접수된 대양종합건설주식회사의 가압류(채권금액 20,000,000원)입니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부등본상 을구 1번 순위로 주택임차권(안기완, 보증금 200,000,000원)이 존재하나, 해당 임차권은 말소 예정으로 기재되어 있으며, 권리분석상 인수되는 보증금은 0원으로 확인됩니다. 물건명세서에 HUG의 말소 동의 확약서 제출 시 매각으로 소멸되지 않는 권리로 언급되나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시된 점을 미루어 보아 매수인이 부담할 임차보증금은 없을 것으로 판단됩니다.

3.4. 권리 분석 요약

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 등기부채권 총액은 220,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 아파트, 다가구주택이 밀집해 있으며, 다양한 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 이용 형태

본건은 현재 오피스텔로 이용 중이며, 건물 내 총 111세대가 거주하거나 업무 시설로 활용하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

인천논현역(수인분당선)이 인근에 위치하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 다수의 버스 노선을 이용한 시내 접근성도 우수합니다.

5.2. 주거 환경

주변이 아파트 단지 및 다른 오피스텔, 주택 등으로 둘러싸여 있어 비교적 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다. 또한, 각급 학교가 인접해 있어 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

5.3. 건물 및 설비

본건은 2017년 1월 24일 사용 승인된 철근콘크리트구조의 15층 건물 중 4층 407호입니다. 위생, 급배수, 승강기, 차량용 기계식 주차 승강기, 소화전 및 도시가스 난방 설비 등이 완비되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 관련

등기부등본상 주택임차권이 존재했으나, 권리 분석 결과 매각으로 소멸되거나 인수 부담이 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 임차권 관련 등기 내역은 최종 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 지역 규제

본건 토지는 상대보호구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당하며, 외국인에 한한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 해당 규제 사항을 숙지해야 합니다.

6.3. 기타

감정가는 225,000,000원이나, 최근 매매 사례를 볼 때 시세 대비 적정 수준인지 추가적인 시장 조사가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천논현역 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하고, 주변 환경 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 입지 조건이 우수합니다. 건물 연식 또한 비교적 신축(2017년 준공)에 해당하며, 권리관계도 명확하여 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 지역 규제 사항 및 임차권 관련 등기 내용에 대한 최종적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천논현역(수인분당선) 초역세권 입지

* 쾌적하고 편리한 주거 및 상업 혼합 환경

* 비교적 신축 건물(2017년 준공)

* 명확한 권리관계 및 낮은 인수 부담

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 동일 건물 내 유사 면적(공급면적 기준) 오피스텔의 거래가는 3.4백만원 ~ 4.25백만원/㎡ 수준으로 파악됩니다. 본건의 공급면적 53.78㎡를 감안할 때, 시장 가치는 약 182,400,000원에서 228,700,000원 범위로 추정됩니다. 감정가 225,000,000원을 고려할 때, 보수적으로 접근하여 215,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.