나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512070 [1] 인천광역시 남동구 만수동 889-7 노블리안 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '인천만수북초등학교' 남서측 인근에 위치하며,
주위는 본건과 동유형의 오피스텔(주거용) 및 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활
시설 등이 혼재하는 주거지역으로 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역 '인천2호선 만수역'
이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 2층 202호로서,
(사용승인일자: 2021.10.29)
외벽: 드라이비트 및 미장스톤, 돌붙임 마감 등,
내벽: 벽지 마감 등,
바닥: 장판깔기 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재경보설비, 소화설비, 난방설비, 도시가스설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 대체로 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하며 도로상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호1
준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)), 과
밀억제권역, 철도보호지구(2016-07-30), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국
인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512070 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 889-7 노블리안 2층202호

건물명: 노블리안

용도: 오피스텔 (주거용)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

사용승인일자: 2021년 10월 29일

1.1. 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경512070 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 889-7 노블리안 2층202호

건물명: 노블리안

용도: 오피스텔 (주거용)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

사용승인일자: 2021년 10월 29일

1.2. 면적 정보

토지면적: 16.52㎡ (약 4.99평)

건물면적: 48.48㎡ (약 14.66평)

토지/건물 일괄 매각 대상

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '인천만수북초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 만수역이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2023년 11월 22일자 남동구의 압류 (갑7)

주요 권리 내역:

* 소유권이전 (갑6, 2022-04-29)

* 주택임차권 (을5, 김보민, 235,000,000원) - 매각으로 소멸 예정 (주택도시보증공사 말소 동의 확약서 제출)

* 강제경매 (갑8, 주택도시보증공사, 235,000,000원) - 본 경매 개시 결정

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

보증금: 235,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-29

확정일자: 2022-04-18

배당신고일자: 2024-05-23

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 매각으로 소멸 예정

* 임차인: 최

보증금: 1,000,000원

차임: 6,000원

전입일자: 2025-03-19

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 확정일자 및 배당신고가 없어 경매 절차에서 우선변제권 없음.

3.3. 인수/소멸 권리 분석

말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

주택임차권(을5)은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

따라서 낙찰자는 건물 등기부상 모든 권리 부담 없이 소유권을 취득하게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

본 물건과 유사한 면적(약 48.48㎡)의 오피스텔은 인근 지역에서 시세가 약 1억 7천만원에서 1억 9천만원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다. 이는 건물 연식(2021년 준공) 및 입지 조건을 고려한 가격입니다.

4.2. 주변 환경

주변에 인천만수북초등학교 및 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 양호합니다. 혐오시설에 대한 정보는 현재 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 인천만수북초등학교 인근

* 교통시설: 인천 2호선 만수역 및 다수의 버스 노선 이용 가능

* 편의시설: 주변 상업시설 및 근린생활시설 이용 편리

6. 잠재적 리스크

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 본 건 토지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등에 한해 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다. (현재 시점(2026년 7월) 기준으로 허가 기간 내에 해당됩니다.) 외국인 구매 시 허가 절차가 필요합니다.

* 공동담보: 공동담보 물건이 존재할 경우, 경매 절차 및 배당에 변동이 있을 수 있으나, 본 건의 경우 HUG의 강제경매 개시 결정으로 진행되어 명확한 권리 관계 파악이 필요합니다. (제공된 정보상으로는 특별한 문제가 없어 보입니다.)

7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 권리관계 명확: 모든 선순위 권리(임차권 포함)가 매각으로 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 등기부상의 권리를 취득합니다.

* 우수한 입지: 지하철역, 초등학교, 생활 편의시설 인접

8. 종합 의견

인천광역시 남동구 만수동에 위치한 노블리안 오피스텔(202호)은 신축급 건물로서 권리 관계가 매우 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 물건입니다. 입지 조건 또한 준수하며, 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 현재 적용 중인 외국인 토지거래허가구역 지정은 외국인 투자자에게만 해당되는 제한사항입니다. 전체적으로 안정적인 투자 가치를 지닌 오피스텔로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 177,000,000원

현재 시장 시세 및 경쟁 상황을 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

* 시세 분석: 유사 면적 오피스텔 거래가 1억 7천만원 ~ 1억 9천만원 범위.

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 185,000,000원

(경쟁 입찰 상황 및 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.