나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1517 [1] 인천광역시 서구 가좌동 207 동남아파트 비동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영하 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 ""인천건지초등학교"" 남측 인근에 위치하며 본건
인근은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 제반 환경 여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역이 소재하고 있어 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 지상5층 내 제3층 제303호
외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 일부 타일 및 벽지 등 마감.
창호 : 샷시 창호 등 마감.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급, 배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 부정형의 토지로 아파트부지로 이용중에 있음.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로 개설되어 있으며 외곽의 공도와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

2종일반주거지역 , 도로(접합)
가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률> , 상대보호구역(인천서부교육지원청평생교육건강과문의560-6642)<교육환경
보호에 관한 법률> , 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경
보호에 관한 법률> , 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경
보호에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>
토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)
(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))
-별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1517 (1)

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 207 동남아파트 비동 3층 303호

용도: 아파트

감정가: 1억 5천만원

토지면적: 39.28㎡ (약 11.88평)

건물면적 (전용면적): 50.49㎡ (약 15.27평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 토지거래허가구역

2.1. 입지조건

* 본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 인천건지초등학교 남측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경으로는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 제반 환경 여건은 보통 수준입니다.

* 교통 상황으로는 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 단지 내 도로가 개설되어 있으며, 외곽의 공도와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2018년 4월 13일 접수된 국민은행 근저당입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부등본상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 확인되지 않았습니다. (지상권 개요 없음)

* 총 채무액: 등기부채권 총액은 182,027,404원입니다. 이는 감정가 150,000,000원보다 높은 금액으로, 경매 완료 시 인수되는 권리가 없을 가능성이 높습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 아파트 단지 및 다세대 주택 밀집 지역으로 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 지역 내 생활권이 형성되어 있어 일상생활 영위에는 큰 불편이 없을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 인천건지초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 단지 주변의 근린생활시설과 편의점 등을 통해 일상생활에 필요한 물품 구매 및 서비스 이용이 가능합니다.

* 교통: 버스 정류장 및 지하철역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 이동도 용이합니다.

* 녹지/휴식: 단지 인근에 공원이 소재하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본 건 외 다른 경매 사건이 중복으로 진행될 수 있어, 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 본건은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등의 주택 용도 취득 시 허가를 받아야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한: 2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(교육환경), 과밀억제권역 등에 해당됩니다. 이는 향후 건축이나 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

* 채무 총액: 감정가 대비 등기부채권 총액이 높아, 채무 관계는 복잡하지 않을 것으로 예상되나, 경매 진행 중 변동 사항 확인 필요.

* 혐오시설: 주변 반경 내 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 파악되지 않습니다. (단, 인천 서구 가좌동 일대는 과거 공장지대였던 이력이 있으며, 일부 산업시설 관련 지역이 존재합니다.)

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천광역시 서구 가좌동에 위치한 아파트로, 학군 및 교통, 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거 지역에 속해 있습니다.

* 부동산 임의경매로 진행되어 권리관계가 비교적 명확하며, 인수되는 권리가 없어 안전한 낙찰이 기대됩니다.

* 다만, 중복사건 및 토지거래허가구역 지정, 다양한 도시계획적 제한 사항 등은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

* 현재 아파트 재건축 관련 사업성이 거론되는 지역적 특성(소규모재건축사업 관련 정보 확인됨)도 투자 판단에 있어 고려해 볼 만한 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지: 아파트 밀집 지역에 위치하여 실수요자에게 매력적입니다.

* 경매 시세 차익: 감정가 및 현 시세 분석을 통해 저가 매수의 기회를 얻을 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 소규모 재건축 등 지역 개발 논의가 있는 지역은 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 편리한 인프라: 초등학교, 대중교통, 근린생활시설 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 1억 5천만원입니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가, 유사 물건 낙찰가율, 건물의 현 상태(수리 상태, 노후도 등), 명도 비용, 취득세 등 관련 부대 비용을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 임차인이 인수되지 않아 보증금 관련 부담은 없습니다.

* 토지거래허가구역 지정 기간(2025.08.26 ~ 2026.08.25) 중 외국인 주택 취득 시 허가가 필요하다는 점을 고려해야 합니다.

* 현재로서는 감정가 범위 내에서, 혹은 시장 상황에 따라 감정가 대비 80%~100% 수준(약 1억 2천만원 ~ 1억 5천만원)을 고려해 볼 수 있습니다.

* 주의: 본 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 전문가와 상담하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.