나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1278 [1] 인천광역시 중구 운남동 348-3 영종국제재래시장 2동 3층 나동-301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영주 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 본건위치
본건은 인천광역시 중구 운남동 소재 ‘운남초등학교' 북동측 인근에 소재함
○ 주위환경
서쪽 일대는 정비된 주택지대이며, 기타는 전답 및 주택 등이 혼재된 생산녹지지대임

교통상황

○ 차량접근성: 자유로움
○ 대중교통여건 : 보통임
-버스: 인근 간선도로(운남로)변으로 버스 정류장 소재함
-전철: 해당사항 없음

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 3층 건물 내 3층 나동-301호로서
○외부마감: 치장벽돌 마감
○외부창호: 알미늄새시 마감

이용상태

○ 인터넷컴퓨터게임시설제공업소(PC방)임-공실 상태임

설비내역

○ 부대설비 : 급배수설비, 위생설비, 전기설비 등

토지의 형상 및 이용상태

○ 형상지세 : 7필 일단의 부정형 평지
○ 이용상태 : 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

○ 서측으로 소로의 아스팔트 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○ 운남동 348-3, 347-1, 347-2, 348-2 :
생산녹지지역(2013-02-04), 성장관리계획구역(2023-05-08)(중구 성장관리계획 결정(변경) 및
지형도면 고시), 성장관리권역<수도권정비계획법>
○ 운남동 349-3, 349-9, 352-1 :
생산녹지지역(2013-02-04), 성장관리계획구역(2023-05-08)(중구 성장관리계획 결정(변경) 및
지형도면 고시), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

○ 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상임
○ 기타: 2개업체에서 본건이 속한 건물의 일부분에 대해 유치권을 주장하고 있음
(본건에 대한 유치권 표시는 발견할 수 없었으나 유의 바람)

물건 비고

1. 감정평가서에 의하면 본건이 속한 나동 건물은 호별로 유치권자가 존재하나 본건에 해당사항이 있는지 불분명하며(별도의 유치권신고는 없음.), 관리비 등 공용설비 사용료 체납여부 또한 불분명한 상태임.
2. 공부상 인터넷컴퓨터게임시설제공업소이나 공실상태임.
3. 현황조사서에 의하면 건물번호 표시가 없으나 2동과 나동이 하나의 건물이며 백운종합건설 상호가 표시된 건물이 본건으로 확인됨.(현장에서 만난 관계자에 의하면 나동 301호는 백운종합건설이 사용중이라고 진술함.)
4. 본건은 건물 전체가 단전, 단수 상태로 확인됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경1278 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 중구 운남동 348-3 영종국제재래시장 2동 3층 나동-301호

1.3. 용도

근린상가

1.4. 감정가

104,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 330.31㎡ (약 99.92평)

* 토지 지분: 330.31㎡ (약 99.92평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물면적: 308.10㎡ (약 93.21평)

* 건물 지분: 308.1㎡ (약 93.21평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

유동화물건, 유치권

1.10. 감정평가 요약

* 본건은 인천광역시 중구 운남동 소재 '운남초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경은 서측으로 정비된 주택지대이며, 기타 지역은 전답 및 주택 등이 혼재된 생산녹지지역입니다.

* 차량 접근성은 양호하며, 대중교통은 인근 간선도로(운남로)변 버스 정류장 이용이 가능하나, 전철역은 없습니다.

* 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 3층 건물 내 3층 나동-301호이며, 외부 마감은 치장벽돌, 창호는 알루미늄새시입니다.

* 현재 공부상 용도는 인터넷컴퓨터게임시설제공업소(PC방)이나 공실 상태입니다.

* 부대설비로는 급배수, 위생, 전기 설비 등이 있습니다.

* 토지는 7필 일단의 부정형 평지이며, 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태는 서측으로 소로(폭 8m~10m)에 접해 있습니다.

* 토지이용계획은 생산녹지지역, 성장관리계획구역, 성장관리권역입니다.

* 공부와의 차이는 없습니다.

* 임대 관계는 미상이며, 본건이 속한 건물 일부분에 대해 2개 업체가 유치권을 주장하고 있으나, 본건에 대한 유치권 표시는 발견되지 않았습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 인천광역시 중구 운남동에 위치하며, '운남초등학교' 북동측 인근입니다.

* 주변 지역은 서측으로 정비된 주택지대가 있고, 그 외 지역은 전답 및 주택 등이 혼재된 생산녹지지역입니다.

2.2. 교통 여건

* 차량 접근성은 자유롭습니다.

* 대중교통 여건은 보통으로, 인근 간선도로(운남로)변에 버스 정류장이 소재합니다.

* 전철 이용은 불가합니다.

2.3. 도로 접합

* 본건은 서측으로 소로(폭 8m~10m)의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

* 본건 토지는 생산녹지지역, 성장관리계획구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 을1 (근저당권, 신한은행, 2020-11-05 접수, 730,800,000원)

* 본건과 관련된 등기사항은 다음과 같으며, 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (말소)

* 을1: 근저당권 (신한은행, 말소)

* 을2: 근저당권 (최광규, 말소)

* 을3: 근저당권 (임소라, 말소)

* 갑5: 임의경매 (케이에프에스이오공육유동화전문, 말소)

* 갑6: 압류 (중구, 말소)

* 등기부채권 총액: 1,060,800,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인 1: (주)백운주택개발, 박재훈

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2022-10-20

* 대항력: 없음

* 임차인 2: 이준석

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2025-01-14

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 개요

* 본건이 위치한 영종국제재래시장은 영종도 최초의 전통시장으로 조성되었으나, 현재 운영이 중단되고 폐문 상태인 것으로 파악됩니다.

* 주변 지역은 주거 지역과 전답, 주택 등이 혼재된 생산녹지 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 상권 또는 주거 단지 형태를 띨 것으로 예상됩니다.

* 영종국제도시는 복합리조트 개발 등으로 관광 및 상업 기능이 확장되고 있으나, 소비가 복합리조트 중심으로 편중되는 경향이 있어 지역 상권과의 상생 방안 모색이 필요한 상황입니다.

4.2. 상가 이용 현황

* 공부상 업종은 인터넷컴퓨터게임시설제공업소(PC방)이나, 현재 공실 상태입니다.

* 현황 조사 결과, 본건 건물이 속한 나동 건물이 '백운종합건설' 상호가 표시된 건물과 동일하며, 관계자에 따르면 나동 301호는 백운종합건설이 사용 중이라고 진술했습니다. [주의사항 3]

4.3. 잠재적 경쟁 시설

* 주변에 대규모 상업 시설 및 백화점 등은 파악되지 않았습니다. (단, 영종국제도시 내 복합리조트 내 상업시설은 존재)

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 인천운남초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경 접근성이 좋습니다.

5.2. 편의 시설

* 인근에 마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하지만, 운남초등학교 주변으로 기본적인 생활 편의시설이 분포될 것으로 예상됩니다.

* 현재 본건 건물이 공실 상태이며 단전, 단수 상태로 확인되어 즉시 이용 가능한 생활 편의는 제한적입니다. [주의사항 4]

5.3. 주거 환경

* 주변은 주택지대가 혼재되어 있어 일반적인 주거 지역 환경을 갖추고 있습니다.

5.4. 혐오 시설

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급되는 혐오 시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 관련 불확실성

* 본건이 속한 나동 건물에는 호별로 유치권자가 존재할 수 있다는 감정평가서 내용이 있습니다. [주의사항 1]

* 비록 본건에 대한 별도의 유치권 신고는 없으나, 2개 업체에서 건물 일부분에 대해 유치권을 주장하고 있어, 본건에도 유치권이 존재할 가능성이 있음을 유의해야 합니다. [감정평가서요약 요향표, 물건명세서 참고사항]

6.2. 미확인 관리비 및 공용 설비 사용료 체납

* 관리비 등 공용 설비 사용료 체납 여부가 불분명한 상태입니다. [주의사항 1]

6.3. 공실 및 단전, 단수 상태

* 공부상 PC방 용도이나 현재 공실 상태입니다. [주의사항 2]

* 건물 전체가 단전, 단수 상태로 확인되어 즉시 영업 또는 거주가 불가능하며, 설비 복구 비용이 발생할 수 있습니다. [주의사항 4]

6.4. 영업 중단된 시장 내 위치

* 본건이 위치한 영종국제재래시장이 현재 운영이 중단되어 폐문 상태인 것으로 파악됩니다. 이는 상권의 활성화 및 임대 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.5. 건물 번호 표시 불명확

* 현황 조사 시 건물 번호 표시가 없었으며, 2동과 나동이 하나의 건물로 확인되었습니다. 관계자의 진술에 따라 본건이 나동 301호로 확인되었으나, 공부와의 차이점은 없으나 현장 확인 시 혼란이 있을 수 있습니다. [주의사항 3]

7. 종합 의견

본 물건은 인천 중구 운남동에 위치한 근린상가로, 토지 및 건물 면적이 상당한 편입니다. 주변에 운남초등학교가 있고 차량 접근성이 양호하다는 장점이 있습니다. 그러나 본건이 속한 영종국제재래시장이 현재 운영이 중단된 상태이며, 건물 전체가 단전, 단수 상태라는 점은 큰 단점입니다. 특히, 명확히 확인되지 않은 유치권 존재 가능성, 미납 관리비 체납 가능성 등은 인수 시 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 중대한 위험 요소입니다. 공부상 PC방 용도이나 현재 공실 상태이며, 향후 상가로서의 활용 가능성은 주변 상권 활성화 여부에 달려 있습니다.

8. 투자 포인트

* 잠재적 개발 가치: 영종국제도시는 복합리조트 개발 등 대규모 개발이 진행 중인 지역으로, 장기적인 관점에서 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 넓은 면적: 300㎡가 넘는 건물 면적은 다양한 업종으로의 활용 가능성을 시사합니다.

* 감정가 대비 저렴한 가격 기대: 유치권, 단전/단수, 시장 폐문 등 다수의 위험 요소를 고려할 때, 입찰 시 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 104,000,000원을 기준으로 하되, 상기 명시된 유치권, 미납 관리비, 단전/단수 복구 비용, 공실 기간 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 고려 대상에서 제외됩니다. 구체적인 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 추가적인 상태 확인, 주변 시세 조사, 유치권 관련 상세 조사 등이 필수적입니다. 따라서, 본 물건의 잠재적 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요하며, 철저한 사전 조사 후 보수적인 범위 내에서 입찰가를 결정할 것을 권고합니다.

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