나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512065 [1] 인천광역시 서구 연희동 699-10 금호빌라 104동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 ""연희동행정복지센터"" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 다세대 및 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재한바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층건내 제3층 제302호로서
외벽 : 적타일붙임 등 마감
내벽 : 벽지 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급.배수설비, 위생설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희3 지구단위
계획구역)), 도로(접함), 가축사육제한구역(2025-05-20)＜가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 토지거래계약에관한허가구역(토지
거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025.8.26~2026.8.25)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512065 (1)

소재지: 인천광역시 서구 연희동 699-10 금호빌라 104동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 96,000,000원

토지면적: 23.80㎡ (약 7.2평)

건물면적: 38.62㎡ (약 11.7평)

토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 1994년

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 "연희동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 및 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통임.

건물의 구조: 철근콘크리트조 슬라브 지붕 4층 건물 내 제3층 제302호임. 외벽은 적타일 붙임 등 마감, 내벽은 벽지 등 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태: 세장형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건은 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안 중인 지역(연희3 지구단위계획구역)), 도로(접함), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 3월 6일자 인천세무서장의 압류 등기(갑8)가 말소기준권리가 됨.

매각으로 소멸되는 권리:

* 을구 13번 순위의 주택임차권 (박소영, 보증금 110,000,000원)은 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임.

* 이 외 갑9 강제경매, 갑10 압류 등 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 것으로 판단됨.

인수되는 권리: 없음. (상기 HUG 임차권 관련하여 말소 동의가 있으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됨.)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (법적 대리인: 박소영)

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 7월 28일

* 확정일자: 2022년 7월 8일

* 배당신고일자: 2024년 8월 9일

* 대항력: 없음.

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련하여 추가 확인 필요.

4. 상권분석

주변 환경: 본건이 위치한 인천광역시 서구 연희동은 다세대주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거 지역임.

유사 부동산 거래 사례 분석 (최근 매매):

* 2026년 1월 5일, 인천 서구 연희동 733-5번지 "삼백타운" (2001년식), 전용면적 57.54㎡, 매매가 150,000,000원.

* 2026년 1월 15일, 인천 서구 연희동 745-10번지 "세종맨션" (2002년식), 전용면적 59.38㎡, 매매가 66,000,000원. (주의: 해당 거래는 면적 및 시세 대비 이례적으로 낮은 가격으로, 추가적인 내부 상태나 특이사항 확인이 필요함.)

* 2026년 1월 19일, 인천 서구 연희동 688번지 "연희점보주택" (1995년식), 전용면적 52.39㎡, 매매가 131,000,000원.

시세 분석:

* 제공된 최근 매매 사례는 본건(건물면적 38.62㎡, 약 11.7평)보다 면적이 큰 편(약 16~18평)임.

* 면적 대비 가격을 환산했을 때, 유사 연식 및 지역의 다세대주택은 1평당 약 250만원 ~ 280만원 선에서 거래되는 것으로 추정할 수 있음 (131M / 52.39㎡ ≈ 2.5M/㎡, 150M / 57.54㎡ ≈ 2.6M/㎡).

* 본건의 면적(38.62㎡)에 이 기준을 적용하면, 예상 시세는 약 96,550,000원 ~ 100,412,000원 범위로 추정됨.

* 감정가 96,000,000원은 이러한 시세 범위와 유사하거나 다소 낮은 수준임.

5. 생활정보

인근 편의시설: 본건은 "연희동행정복지센터" 인근에 위치하여 기본적인 행정, 금융, 상업 시설 이용이 편리함.

주변 시설:

* 교육시설: 인천연희초등학교, 인천연희중학교, 인천검단고등학교 등 다수의 학교가 인근에 위치함.

* 공공시설: 연희동행정복지센터, 인천서구청 (차량 약 10분 거리) 등이 있음.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호함.

* 쇼핑/문화: 차량 약 15~20분 거리에 롯데백화점 중동점, 현대백화점 중동점 등 대형 상업시설 이용 가능.

* 녹지: 연희근린공원, 드림파크 등 근린공원 이용 가능.

혐오시설: 현재까지 외부 지도 서비스 및 검색 결과, 본건 소재지 인근에서 현저한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 화장터 등)에 대한 정보는 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 특이사항 및 특수물건정보에 "HUG 인수조건 변경" 문구가 기재되어 있어, 주택도시보증공사(HUG) 관련하여 추가적인 확인이 필요한 사안이 있음을 시사함. 이는 명확한 사실관계 확인 없이는 입찰에 신중을 기해야 할 잠재적 리스크 요인임.

건물 노후도: 1994년 준공된 건물로, 약 30년 이상의 노후화가 진행되었음. 향후 유지보수 또는 리모델링에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있음.

토지이용계획: 지구단위계획구역으로 지정되어 향후 지역 개발 계획에 따른 변동성이 있을 수 있으며, 외국인 토지거래 허가구역으로 지정되어 있어 특정 거래에 제한이 있을 수 있음.

미상 임대 내역: 감정평가서상 "상세 임대내역은 미상임"으로 기재되어 있으나, 본건의 경우 HUG 임차인이 보증금 110,000,000원으로 명확하게 기재되어 있고 대항력도 없으므로, 이 부분은 크게 문제되지 않을 것으로 보임.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 연희동에 위치한 다세대주택으로, 일반적인 주거 지역 내에 자리하여 생활 편의성이 양호한 편입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담이 적다는 점이 큰 장점입니다. 특히 HUG(주택도시보증공사) 임차인의 보증금 110,000,000원이 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항은 해당 물건만의 고유한 리스크 요인으로, 이에 대한 명확한 사전 확인이 필수적입니다. 또한, 1994년 준공으로 건물이 노후화되었음을 고려해야 합니다.

주변 시세 분석 결과, 본건의 감정가는 유사 면적의 평균적인 시장 가격보다 합리적인 수준으로 평가됩니다. 하지만, HUG 관련 불확실성과 건물 노후도를 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계의 명확성: 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 낙찰 후 권리 관계로 인한 문제 발생 가능성이 낮음.

* 양호한 입지: 연희동행정복지센터 인근의 주거지로, 기본적인 생활 인프라 접근성이 우수함.

* 시세 대비 합리적인 감정가: 유사 면적의 최근 실거래가 대비 감정가가 유사하거나 다소 낮은 수준으로, 시세 차익 기대 가능.

* HUG 임차권 소멸: HUG의 말소 동의로 임차 보증금 인수 부담이 없음.

9. 예상 입찰가

감정가: 96,000,000원

주변 실거래가 분석:

* 유사 면적(약 16~18평)의 최근 실거래가는 131,000,000원에서 150,000,000원 수준입니다.

* 이를 평당 가격으로 환산 시 약 250만원 ~ 280만원/㎡입니다.

* 본건의 면적(38.62㎡, 약 11.7평)에 적용 시, 예상 시세는 약 96,550,000원 ~ 100,412,000원 범위입니다.

인수되는 보증금: 0원

예상 입찰가 산정:

감정가 96,000,000원은 시장 시세와 유사한 수준으로 판단됩니다. "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 있으나, 권리 분석상 인수되는 보증금이 없고 매각으로 소멸될 것으로 예상되므로, 이를 감안하여 감정가 대비 소폭 상승한 가격으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 예상 입찰가: 105,000,000원 ~ 115,000,000원

본 예상 입찰가는 현재 시점의 정보 및 일반적인 시장 분석에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 물건 상태 확인, HUG 관련 특이사항 소명 정도, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

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