나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512094 [1] 인천광역시 서구 경서동 743-17 아람빌리지 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 '경서초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
단지, 다세대주택, 근린시설 등으로 형성된 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통
임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 3층 302호로서,
(사용승인일: 2010.09.02)

외벽: 스톤코트 등 마감,
창호: 하이새시 창호임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로서, 현황 '공동(다세대)주택' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복2차선도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-
05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-04-16)<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(2015-05-07)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의
주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다.

사건번호: 인천지방법원 2025타경512094 (1)

소재지: 인천광역시 서구 경서동 743-17 아람빌리지 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 136,000,000원

토지면적: 30.09㎡ (약 9.11평)

건물면적: 50.33㎡ (약 15.23평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

본 건은 인천광역시 서구 경서동에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 다세대주택, 근린시설 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

'경서초등학교' 동측 인근에 자리하고 있어 교육 시설 접근이 용이합니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

북동측으로는 왕복 2차선 도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 권리관계는 다음과 같이 분석됩니다.

말소기준권리는 2022년 11월 15일자 시흥세무서장의 압류입니다.

등기부상 권리채권 총액은 135,000,000원입니다.

권리분석 결과, 현재 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

- 임차인 현황:

* 임차인: 한국주택금융공사 (실 임차인: 김수현)

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 09월 23일

* 확정일자: 2022년 08월 23일

* 대항력: 있음

* 비고: 매각으로 인해 말소될 것으로 예상되나, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우를 대비한 주의가 필요합니다. (인수 보증금 합계: 0원)

주요 등기사항 요약:

* 갑14 (2022.11.15) 시흥세무서장 압류 (말소기준권리)

* 을9 (2024.10.22) 주택임차권 (김수현, 135,000,000원, 인수) - 해당 권리는 말소기준권리보다 후순위로, 원칙적으로 매각으로 소멸될 예정입니다. 그러나 '인수' 표기로 인해 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있는지 최종 확인이 필요합니다. '인수 보증금 합계: 0원' 정보에 따라 낙찰자 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 갑18 (2025.09.04) 한국주택금융공사 강제경매

4. 상권분석

본 건은 주거지역에 위치하여 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

주변에 다양한 규모의 공동주택 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

대규모 상업 시설이나 유흥 시설보다는 주거 편의를 위한 업종 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 시내외 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 주변 근린시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육: 경서초등학교가 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 경사지붕 4층 건물 내 3층 302호로, 2010년 9월 2일에 사용승인되었습니다.

* 설비: 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 대항력 있는 임차인: 비록 낙찰자 인수 부담이 없는 것으로 분석되었으나, '대항력 있는 임차인'의 존재는 명도 과정이나 권리관계 해석에 변수가 될 수 있어 면밀한 검토가 필요합니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로 경매에 나왔을 가능성이 있으며, 이 경우 본 건 외 다른 부동산의 경매 진행 결과가 본 건에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 인천 서구 경서동의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 교육 및 교통 접근성이 양호한 편입니다.

감정가는 1억 3,600만원으로 책정되었으나, 최근 실거래 사례는 7,600만원에서 9,000만원 사이에 형성되어 있어 시세와 감정가 간의 차이가 존재합니다.

권리분석상 인수해야 할 임차보증금이 없는 것으로 파악되나, '대항력 있는 임차인' 존재로 인해 명도 진행 시 주의가 요구됩니다. 토지거래허가구역이라는 점도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 학교, 도로, 대중교통 접근성이 우수한 주거 지역에 위치합니다.

* 명도 리스크 관리: 인수 보증금 0원으로 파악되어 명도 진행 시 부담이 적을 것으로 예상됩니다. (단, 최종 확인 필요)

* 시세차익 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가 수준이 낮아, 시세 반영 시 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(2026년 1월 기준) 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(약 45~56㎡)의 다세대주택이 7,600만원에서 9,000만원 사이에 거래되었습니다.

본 건의 건물 면적(50.33㎡)과 최근 실거래가 평균(약 8,100만원)을 고려할 때, 감정가(1억 3,600만원)보다는 낮은 수준에서의 입찰을 고려할 수 있습니다.

'인수 보증금 합계: 0원' 정보를 바탕으로, 최근 실거래가 수준과 향후 시장 전망을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정하였습니다.

만약 인수 보증금이 없다고 가정하고, 최근 거래가를 기준으로 보수적으로 접근 시, 90,000,000원에서 100,000,000원 사이에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 95,000,000원을 기준으로 입찰가격을 설정하는 것을 제안합니다.

이는 보수적인 시장 분석과 잠재적 리스크를 고려한 수치입니다.

* 주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보:

- 크리스탈빌 (752-4, 2010년식, 56.24㎡): 2026년 1월 14일, 8,500만원에 거래됨.

- 그레이스파크빌1동2동 (738-12, 2012년식, 47.76㎡): 2026년 1월 8일, 9,000만원에 거래됨.

- 보람아트빌2차 (730-3, 2010년식, 44.88㎡): 2026년 1월 8일, 7,600만원에 거래됨.

* 건축물표제부 요약:

- 건물 사용승인일: 2010년 09월 02일

- 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 3층 302호

- 외벽: 스톤코트 등 마감

- 창호: 하이새시 창호

* 토지이용계획 및 제한상태:

- 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

- 가축사육제한구역, 상대보호구역(2건)

- 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 주택용도 취득 한정, 2025.8.26~2026.8.25)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.