나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511823 [1] 인천광역시 부평구 청천동 300-1 현광아파트 1층106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영재 · 평가일 2025.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 "부평구청역" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 6층 내 1층 106호로서, 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감. 창 호 : 새시 창호임.

이용상태

공동주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측 및 동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2016-01-18), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나 효력 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511823 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 청천동 300-1 현광아파트 1층 106호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 27.55㎡ (약 8.33평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 53.31㎡ (약 16.13평) - 전용면적

건물 제시외면적: 0.00㎡

전유부분 면적: 53.31㎡ (약 16.13평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 161,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 건물 상세 정보

건물명: 현광아파트

준공일자: 1994년 5월 26일

총 층수: 6층

해당 층: 1층

건축 구조: 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕

주요 용도: 공동주택 (아파트)

1.5. 권리관계 요약

채권자 (근저당권자): 디비저축은행 (말소기준권리)

등기부채권 총액: 209,274,468원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 청천동에 소재하며, "부평구청역" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 이루고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 주변 도로

토지는 장방형으로 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다. 본건은 북측 및 동측으로 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 5월 27일 접수된 디비저축은행의 근저당권 (을13)입니다. 매각으로 인해 모든 후순위 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

별도의 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 주의사항 및 특이사항

* 토지에 관하여 별도등기가 있으나, 해당 등기의 효력은 없는 것으로 확인됩니다.

* 임대관계는 미상입니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 정보가 제공되지 않아 정확한 현황 파악은 어렵습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 편의시설

본건이 위치한 청천동 일대는 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 주변으로 다양한 편의시설이 위치해 있어 기본적인 생활은 편리한 편입니다. 인근에 홈플러스 작전점, 롯데마트 부평점과 같은 대형마트 및 롯데시네마 부평갈산, CGV 부평 등이 있어 쇼핑과 문화생활을 즐길 수 있습니다.

4.2. 혐오시설 조사 결과

주변 지역에 대한 광범위한 검색 결과, 본건 아파트 단지 인근에 특별히 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 지역이 폐기물매립시설 설치 제한구역으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 생활 편의

본건은 공동주택(아파트)으로, 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

인근에 버스정류장 및 지하철역(부평구청역, 산곡역, 갈산역 등)이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. GTX-B노선 부평역 계획 등 교통망 개선 기대가 있습니다.

5.3. 교육 환경

주변 학군으로는 인천마장초등학교, 갈산중학교, 부평고등학교 등이 위치해 있어 교육 환경은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 별도등기

토지에 별도등기가 존재하나, 등기부 요약상 효력이 없는 것으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 위험은 낮을 것으로 보입니다. 그러나 이에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

6.2. 토지거래허가구역

본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 해당 기간 내에 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 번거로움이 있을 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

임대 관계가 불분명하여 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 청천동에 위치한 현광아파트 1층으로, 감정가는 1억 6100만원입니다. 부평구청역 인근으로 교통이 편리하고 주변 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 권리분석상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되며, 토지 별도등기의 효력이 없다는 점은 긍정적입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간 및 임대 관계 미상 등은 주의가 필요한 사항입니다. 전용면적 53.31㎡(약 16평)의 소형 아파트로, 실거주 및 소액 투자 목적에 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 저렴한 감정가: 1억 6100만원의 감정가는 주변 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다. (최근 실거래가 최고 1.65억원 기록)

* 우수한 교통 및 생활 인프라: 부평구청역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 마트, 병원 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 취득할 수 있습니다.

* 개발 호재 가능성: 부평구는 지속적인 도시 정비 사업이 추진되고 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 161,000,000원입니다. 현재 주변 아파트 실거래가 최고 165,000,000원을 고려할 때, 본 건은 1차 경매에서 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰이 이루어질 가능성이 있습니다. 유찰 시마다 입찰가를 낮추어 접근하는 전략이 유효할 수 있습니다.

현 시점에서의 보수적인 예상 입찰가는 감정가의 80% 수준인 약 128,800,000원 ~ 144,900,000원 (감정가의 90%) 범위로 고려해볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 최신 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 반영할 필요가 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.