나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512098 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 150-4 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연송 · 평가일 2025.09.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안역' 남동측 인근에 위치하는 통칭
'세원빌딩' 제1층 제102호로서 주위는 상업용 시설이 밀집된 상가지대로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 '주안역'과 '시민공원역'
등 지하철역이 소재하여 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 6층 근린생활시설 내 제1층 제102호로서
외벽 : 인테리어 마감 등.
내벽 : 페인팅 및 인테리어 마감 등.

이용상태

본건은 근린생활시설로 이용중임(상호 '문토리', '마장동 고기집').

설비내역

위생 및 급배수설비, 위생설비, 승강기 설비 등 상가운영에 필요한 설비 등이
구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 정방형 완경사지 토지로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터, 서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 주안동 150-4
:일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구
가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-09-20),토지거래계약에관한
허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

2. 주안동 150-6
:일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구
가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-09-20), 토지거래계약에관한
허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

집합건축물대장상 '일반음식점'으로 공부와의 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

본건 부동산인 102호는 둘로 나누어서 좌측호는 문토리 상호의 일식음식점, 우측호는 마장동고기집 상호의 숯불고기음식점임(현황조사보고서 참조))

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512098 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 150-4, 1층 102호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 409,000,000원

* 토지면적: 115.00㎡ (약 34.78평)

* 토지지분: 115㎡ (약 34.78평)

* 건물면적: 372.03㎡ (약 112.54평)

* 건물지분: 372.03㎡ (약 112.54평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 인OOO

* 특이사항: 대항력있는임차인, 공동담보

* 주의사항: 본건 102호는 좌측 '문토리' 일식 음식점, 우측 '마장동고기집' 숯불고기 음식점으로 이용 중임.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 시설이 밀집된 상가지대로 형성되어 있음.

* 교통상황: 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 '주안역', '시민공원역'이 소재하여 제반 교통상황은 무난함.

* 건물구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 6층 건물 내 제1층 제102호임.

* 토지 및 도로: 본건 토지는 2필 일단의 정방형 완경사지이며, 북측 노폭 약 6미터, 서측 노폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있음.

* 토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있음. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등에 한한 토지거래계약 허가구역으로 지정되었었으나, 해당 지정 기간은 2026년 8월 25일부로 만료되었음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 2월 28일 접수된 인천수산업협동조합의 근저당권(채권최고액 2,760,000,000원)이 말소기준권리가 되며, 이보다 늦게 등기된 압류, 가압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 모두 소멸될 예정임.

* 총 채권액: 등기부상 채권 총액은 2,879,000,024원임.

* 임차인 현황:

* 정덕호 (정 ): 보증금 80,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입(사업)일자 2024년 1월 10일. 대항력이 있으며, 보증금 80,000,000원이 낙찰자에게 인수될 예정임.

* 정세인 (정 ): 보증금 20,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입(사업)일자 2022년 10월 17일. 대항력이 없으며, 보증금은 인수되지 않음.

* 낙찰자 인수 권리: 임차인 정덕호의 보증금 80,000,000원.

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 인천 미추홀구 주안동의 주안역 역세권 인근 상업 밀집 지역에 위치하고 있으며, 다수의 상업용 및 업무용 시설이 밀집하여 유동인구가 풍부한 지역임. 검색 결과에 따르면 주안역 일대는 과거부터 인천의 중심 상권 중 하나로 꼽히며, 2030 세대를 중심으로 활성화되었던 지역임. 최근에는 과거의 명성을 뒤로하고 변화의 추세를 보이고 있으나, 여전히 교통 인프라와 상업 시설 접근성이 우수하여 일정 수준 이상의 유동인구를 확보하고 있음.

* 주요 업종: 현재 본건은 '문토리' 일식 음식점 및 '마장동 고기집' 숯불고기 음식점으로 운영되고 있어, 외식업 관련 상권이 활성화되어 있음을 시사함. 이러한 업종은 해당 지역의 상업 활동을 뒷받침하는 주요 업종 중 하나로 볼 수 있음.

* 인근 시설: 제공된 정보와 검색 결과 상, 본건 주변에 특정 혐오 시설에 대한 언급은 없었음. 주안역 일대는 상업 및 업무 시설이 밀집된 지역으로, 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미치는 편의 시설 및 유동 인구가 풍부할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 주안역 및 인천 도시철도 2호선 시민공원역 이용이 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이함. 또한, 경인고속도로 도화IC가 인근에 있어 차량 접근성 또한 양호한 편임.

* 편의시설: 주안역 역세권이라는 지리적 이점과 상업 밀집 지역이라는 특성상, 은행, 병원, 쇼핑 시설, 식당가 등 다양한 편의시설 이용이 용이할 것으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 정덕호의 보증금 80,000,000원 낙찰자 인수. 이는 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 할 사항이며, 투자 금액의 일부를 차지하게 됨.

* 높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 약 28.79억원에 달하여, 경매 절차 진행 및 낙찰가 형성에 영향을 줄 수 있음.

* 토지거래 허가구역: 과거 외국인 등에 한해 토지거래계약 허가구역으로 지정되었으나, 2026년 8월 25일부로 지정 기간이 만료되었음. 추후 관련 규제 변경 가능성을 주시할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본건은 주안역 인근의 활발한 상업지역에 위치한 근린상가로, 입지 및 교통 환경이 우수하며 현재도 음식점으로 운영 중인 것으로 파악됨. 다만, 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 8천만원 인수 리스크가 존재하므로, 이에 대한 면밀한 검토가 필요함. 또한, 높은 채무 총액과 관련 법규 사항을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 역세권 상업지구의 입지적 장점: 주안역 및 시민공원역 인근의 풍부한 유동인구와 배후 수요를 기반으로 안정적인 영업 활동이 가능함.

* 현 임차 운영 상황: 현재 운영 중인 음식점들의 사업 현황 및 수익성을 파악할 경우, 임차 승계 또는 신규 임대 시 임대 수익 확보에 유리할 수 있음.

* 추후 개발 가능성: 주안동 일대의 재개발 및 도시 계획 등을 고려할 때, 장기적인 관점에서 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 산정 기준: 감정평가액에서 낙찰자 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정함.

* 예상 산정가: 409,000,000원 (감정가) - 80,000,000원 (인수 보증금) = 329,000,000원.

* 참고: 본 산정가는 기본적인 인수 보증금만을 고려한 것으로, 실제 입찰 시에는 주변 시세, 물건 상태, 경쟁 입찰자 수, 수익률 분석 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.